锁定利率是否值得？ 

利率锁定的好处远大于风险。利率锁定不是为了拿到最佳贷款 Deal，而是为了保护屋主的购房权。只要你在确认购房之前找到最合适的房屋价格和贷款公司，利率锁定就是为了防止你之后支付的贷款金额会因为利率上升而上涨。

比如说一栋30万的房子，头款放20%，以利率4%办了30年的固定贷款。只要利率上升一个基点 (0.25%) 就会让一个月的房贷金额从$1,432提高到$1,476；如果住个四五年的话，总共就要多花$2,600，相较于在4%的时候要锁住这0.25%上涨所需的费用，其实只要$600。从开始申请贷款到 Closing 大概六到八周时间，利率很有可能会在这中间上升至少一个基点。

Refinance 房贷利率免费计算器

今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 Refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

房贷利率锁定可以保护你免受更高的利率，但你也不会获得较低的费率，除非您可以选择一次性“下浮 (float down)”。

一旦锁定，贷款的利率将不会改变，除非你的申请细节发生任何变化。如果你的申请中提供的消息发生变化，例如财产评估、信用评分、收入或就业等等，或者贷款本身有修订，例如抵押的长度或类型，那此时锁定可能会失效。

什么时候应该锁定抵押贷款利率？

如果你申请的房屋贷款已经获得批准，而且现在的贷款利率是你觉得符合预算的，那么这个时候你就可以考虑锁定抵押贷款利率。

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这可能是最常见的骗人技巧了，虽然变化很多，但是它的基本逻辑是这样的：潜在的贷款人收到了一个很诱人的贷款提议，例如利率很低或者月付很划算，然后贷款人投入了很多的经历准备房贷融资，结果在签署协议前不久，对方突然提出了全新的、条件完全不如之前的贷款条款。但很多时候，因为贷款人已经付出了很多心力准备之前的材料，即使条款出现改变，他们也不想再换了。

2. Equity Stripping or "Leaseback Scheme" 

对于很多房主来说，失去自己的房子对他们来说就是噩梦，所以在他们拿不出抵押贷款的时候，他们还是希望能够一直住在这栋房子里。Equity Stripping 旨在承诺房主把他们从负担不起的抵押贷款中拯救出来。一般来说，这种情况下，房主都面临着丧失抵押品赎回权(foreclosure)，他们同意签署契约协议，以租房的形式换取住在此住处的权利，新的房主则负责偿还拖欠的贷款。

但是问题在于，如果你负担不起抵押贷款，那么住在此处的高额租金可能也不是那么容易可以拿出来的。而且一旦你付不出租金，你一样还是会被赶出去。

3. Illegal Flipping 

房屋翻新的做法已经在房地产行业中存在很久了，这是完全合法的行为。我们这里说的骗局其实指的是非法翻新的做法，主要是指有些人以低价购买房产，然后与房地产估价师合作，人为地夸大房产的价值，然后他们通过这种方式获得利润。

4. Loan Flipping 

有些人通过非法翻新房屋来设局骗人，也有一些人在贷款上做文章。一般情况下，贷款翻新主要以拥有房产、但是财务上出现问题的人为对象，企图从他们身上获利。

这些人会主动联系这些房主，要求以较低的价格帮助他们做 Refinance，而且有 cash back。一般房主听到这么好的 deal 都会心动。但他们没有考虑到的是，一笔新的 Refinance 需要交纳 closing costs 和其他相关费用，而很多时候，设局的人在拿到这笔钱之后就消失了。

5. Phantom Help 

政府有很多资助的贷款修改计划(loan modification programs)，旨在扭转目前的房地产市场形势。但是实际上，我们很多人都不完全了解这些项目的具体情况。这些设骗局的人们会抓住这一点，设置一个假的贷款修改计划，说服房主们参与他们的 Refinance 项目。

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今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 Refinance，但是务必要找到可靠、专业且有信誉的房贷公司来办理，下图免费分析工具就可以针对所选居住州来推荐值得信赖的 Refinance 公司。

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在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中，新贷款与原始贷款不同之处在于抵押贷款利率、贷款期限，或者两者都不相同。

例如，在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中，房主可以将30年期固定利率抵押贷款再融资为15年期固定利率抵押贷款，或者可以按照6％的抵押贷款利率从30年期固定利率抵押贷款再融资至新的抵押贷款利率4.5％的30年固定贷款。

通过 Rate-and-Term 再融资，再融资房主可能可以兑现一部分现金，但不超过2,000美元。

大部分的 Refinance 都是 Rate-and-Term，特别是在抵押贷款利率下降的环境下。

2. Cash-Out Refinance

在 Cash-Out 这种 Refinance 方式中，再融资抵押贷款的利率一般会低于原始的住房贷款，或者是贷款期限会短一些，例如从30年期抵押贷款转为15年期抵押贷款。

然而， Cash-Out 的特征是借入金额的增加。通过 Cash-Out，新抵押贷款可以超过原抵押贷款的5％或更多。

由于房主只欠银行原始金额，“额外”这部分的金额一般在结账时以现金支付。

Cash-Out 这种 Refinance 方式对银行的风险高于 Rate-and-Term，因此具有更严格的审批标准，房主在申请时一般需要更高的信用评分。

大多数抵押贷款人将 Cash-Out Refinance的 “现金支出” 限制在250,000美元。

3. Cash-in Refinance

Cash-in 和 Cash-Out 的再融资方式刚好相反。通过 Cash-in，房主放入更多的现金以偿还贷款余额和欠银行的金额。

Cash-in Refinance 可能导致较低的抵押贷款利率，较短的贷款期限或两者兼而有之。

房主选择 Cash-in Refinance 有几个原因：

1. 最主要的原因是房主希望通过 Cash-In 获得更低的贷款价值比（Loan-to-Value，LTV），这样他们才能获得更低的抵押贷款利率。

2. 另一个原因是 Cash-In 可以不用付抵押贷款保险费（Mortgage Insurance Premium, MIP）。当你常规贷款的 LTV 低于80%的时候，一般就不用付 MIP 的费用了。

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各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

• 贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

• 房地产消息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

• 贷款人情况(Borrower Information)

• 工作情况(Employment Information)

• 月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

• 财产与欠债(Assets and Liabilities)

• 房地产交易细节(Details of Transaction)

2. 申请贷款准备数据 

• 头期款资金证明

• 30天之内的工资单

• 两年的W-2

• 最近三个月的银行清单

• 其他可供贷款银行分析买家是否具备还款能力的数据

「注意」房产有HOA时，办贷款需额外准备的文档 

Condo Questionnaire、Master Insurance、Condo Budget

• 这些文档会影响到贷款会不会过和贷款金额高低，例如若整个社区出租比例过高就有可能过不了。

• 在加州可由贷款银行直接跟HOA要，或由买家经纪人去跟HOA要。

• 费用由买家支付。

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各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

• 收入与工作：W-2，并在同间公司工作连续2年以上。

• 信用分数：信用分数在750分以上是最好的。

• 其他资产：如现金存款、其他房产等。

• 负债：如其它贷款或信用卡债等(如学贷等)。

• 贷款年数：年数越低利率越好 (贷款年数越长，银行风险越高)。

• 固定或浮动利率：通常浮动利率好过固定利率，固定利率贷款的风险在银行。

• 自住、投资或商用房：自住利率好过投资或商用房。

• 新买房或重新贷款 (Refinance)：新买房利率好过重新贷款。

• 房屋类型：通常独立房的利率会比 Town house 与 Condo 较低。

• 头期款比例：头期款高好过头期款低。

• 有无买点数费用：买点数也能降低利率。

若想在申请贷款的时候尽可能拿到最低利率，可以朝以下方向努力：

1. 提高信用分数

信用分数越高代表你是低风险客户，根据 myFICO.com 分析数据，信用分数在760-850分的人的房贷利息部分平均比信用分数只有660-679分的可以少付大概$33000。（以30年固定利率计）不过各家贷款公司对于信用分数参考比重不尽相同，如果信用分数在几年之间有明显提升，而且想要 Refinance 看看能不能拿到更低利率的话，不妨先去各家 Refinance 公司拿拿报价来比较。（报价时这些公司会需要房主提交个人消息，但可以要求不用电话联系，不过一般建议有 Refinance 意愿的房主还是留下联系方式，一般线下接洽的 Agent 有很大的机会可以再给出更优势的利率。）

2. 工作历史较长且有纪录

稳定工作两年以上、有固定收入的人会比较容易拿到低利息，最好能提供薪水收据和W-2。

3. 付比较多头期款

通常头期款支付的标准是总房价的两成，要少付一些也没有不行，但通常会被银行/借贷方要求加付 Private Mortgage Insurance，大约是每年还款金额的 0.5%-2.25%。此外最好银行帐户最好还有两到三个月的房贷偿还准备金。

4. 如果很快就想脱手房产的话，ARM 可能比较好

浮动利率贷款 (ARM, Adjustable Rate Mortgage) 在房贷偿还初期的五到七年之内的利率低，所以如果你在这段时间内就会脱手卖掉的话就划算。

5. 如果你打算长期居住，15年的 FRM 比较适合

如果你已经成家立业，买房之后就打算安居乐业且十年内没有搬迁打算的话，那可以考虑15年的固定利率贷款 (FRM, Fixed Rate Mortgage)。虽然跟30年的 FRM 比起来每个月偿还金额要贵出大几百块，但是长远来看，利息可以省下上万元甚至数十万元。

6. 货比三家不吃亏

每家有在做 Refinance 的公司能给出的利率都不同，同样都是评估借款人的背景条件与风险高低综合下来的结果。也许你个人的情况在 A 公司是高风险客户，在 B 公司是低风险客户，那自然 B 公司给你的利率报价会低不少。要找到低利率的贷款公司，货比三家不吃亏，网络上也有分析工具为各州房主进行最佳贷款公司评比推荐，房主可以视需求要求报价（初步报价一定都是免费的，告知一些基本条件即可拿到报价。）

7. 在不断调息的市场中尽快 Refinance

联准会 (Federal Reserve) 近两年来升息动作不断，虽然今年初有官员暗示2019年可能只会再升息一次或是停止升息，但有鉴于过去 Fed 无视股市崩跌也不顾总统施压而继续升息节奏，若有意 Refinance 到更低利率的房主们要尽快动作。

8. 锁定利率

送出贷款申请表格之后，可选择锁利率(Rate Lock-In)，若预计未来利率会上涨，就可以先将目前利率锁住。利率锁定期有15天、30天、45天、60天或更长，锁定时间越长短也会影响贷款金额。通常是在过户前30天内锁定，并建议比 Close Escrow 的时间晚较保险，以免过程出包而延误时间。

2. 你的房屋内外的装修都要处于很完美的状态，就和你准备卖房子时候的状态一样。

3. 房屋外部如果有草坪或者矮的灌木的话，请记得提前修剪一下，确保评估师到来的时候看到的是非常整齐的样子，如果这时候鲜花盛开就更好啦！另外，评估师需要测量外部大小，如果花草非常茂盛的话他测量起来难度也会大一些。

4. 房屋里外都要保持整洁，尽可能减少家里物品的数量，因为太多杂乱的家居会使房屋看上去拥挤和混乱。你可以暂时把部分用品寄存在朋友或者邻居家里，通过减少物品来创造更大的“空间感”。

5. 请注意 $500 规则。评估师一般以 $500 作为一档来估算房屋的价值，比如$307,000，$307,500，$308,000美元等等。你可以对自己的房屋进行小范围简单的修补，这样有利于房屋整体状况的提升，也比较容易让评估师多加 $500。

6. 如果你有宠物，建议在评估师来的时候先寄放到其他地方，以防评估师对宠物过敏或者感到不适。

7. 为评估师整理好关于房屋的一系列文档，向他们展示你最近的维修和改进，包括对房屋进行的美化和设备更新。比如说“新屋顶-2018年9月，新冰箱-2019年1月”等等，然后还附有账单的副本，以证明工作何时完成以及支付了多少钱。评估师必须有各类设备升级的材料。

8. 准备好一些基本文档的副本，以便评估师随时查看，包括最近的税收法案、财产税调查和HOA 文档。

9. 请参阅你所在州的标准家庭安全设备规则，并确保您拥有所需的一切。如果你有什么缺失的话，评估师会标注需要维修，而且会再次回到家中检查。要记得所有烟雾探测器都需要处于正常工作状态，如果你所在的州需要一氧化碳探测器，需要在评估前正确安装。

10. 当整个房屋看起来很好、系统和设备都是最新的时候，评估是会注意它的有效年龄。比如说，一个房子建于1960年，但经过改进和更新，评估师可能会认为它更年轻，并使其有效年龄为20年。评估师会在评估房屋剩余经济寿命（remaining economic life，简称 REL）时考虑房屋的有效年龄和状况，这与房屋能否长期保持自身的市场价值有关。

11. 最后，也是最重要的一点，是不断完善你的准备材料，全面提供关于你的房产的各种数据！

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance，其实还有很多其他金融机构有在做放贷，比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies)，储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions)，每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多，现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐，但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司，现在也有很多在线的免费分析工具可以使用，直接列表推荐贷款人评价好的保险公司，再视需求去 Quote 报价，这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算，建议大家货比三家，可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

2. 你的收入和信用分数是你可以拿到多少贷款的指标。

3. 你选择的贷款多少会有贷款金额限制 (Loan-to-value, LTV)，详情可以看这篇举例：《有现金急用需求，如何透过房贷 Refinance 把钱拿出来活用？》

以下针对各个名词做更深入的解释。

房屋产权价值 Equity Value in Home

你的房屋价值跟你的贷款余额差价决定你可以从中拿出多少现金。就算你找到一个借款方可以借你100%与你房屋等值的贷款，你还是不能拿出比你房屋价值还多的现金。你的权益是你的所有权，这控制你在结束时最多能拿到的现金。如果你的房子现价值$200,000，贷款余额$75,000，你这间房子的 Equity 就是差额 $125,000。

贷款资格 Mortgage Qualification

把你的每月净收入与你的资产负债率相比，就能得出你最多能贷到的金额。你的 “housing ratio”，或是说新的预期房屋贷款除以你月收入不应该超过28%；而总资产负债率则不应该超过每月净收入的36%。以此结论，你的月收入和你的负债会决定你在 Refinance 的时候可以拿到多少现金。

贷款限制 Program Limitations

不管你是买房还是做 Refinance，大部分的贷款都会限制贷款金额。举例来说，如果你的房屋价值是$800,000，然后贷款余额为$575,000，你想要办一个 85% 贷款金额限制 (Loan-to-value, LTV) 的抵押贷款的话，你最多能透过 Refinance 拿出现金$105,000（算法：房屋价值 $800,000 乘以贷款价值比 0.85，得出最高贷款金额为$680,000，用这笔新贷款减去要还清的旧贷款余额 $575,000 后，得出最多能拿出的现金为$105,000。

信用分数 Credit Score

如果信用分数未达到贷款公司所设立之标准的话，贷款公司通常会降低你的贷款金额限制 (Loan-to-value, LTV)。举例，一个贷款计划现在有85%的贷款价值比率，在贷款人信用分数不高情况下，可能降低到70或者75％。这会直接影响到你可以拿到的现金。

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance，其实还有很多其他金融机构有在做放贷，比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies)，储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions)，每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多，现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐，但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司，现在也有很多在线的免费分析工具（如下面这种）可以使用，直接列表推荐贷款人评价好的保险公司，再视需求去 Quote 报价，这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算，建议大家货比三家，可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

降低付款： Refinance 可以帮你降低每月支付的费用，而且当你申请 Refinance 时，可以重新启动「贷款时钟」，延长你偿还贷款所需要的时间来压低你每月支付的费用。例如：你现在房贷的利息是7%，续缴30年，假如在第10年，你决定申请 Refinance 后，你不仅可能拿到较低的利息，还可以重新把你的房贷从30年开始。

缩短贷款期限： 如果不想延长支付时间，你也可以透过 Refinance 来缩短自己的贷款期间。例如：把30年的房屋贷款 Refinance 转成15年的房屋贷款，并且使用较低的利息偿还贷款。

合并债务： 如果你有多笔贷款，将它们合并为一笔贷款可以帮你降低利率，而且综合付款更容易偿还。例如：你现在有3张信用卡，三张都不同利息，你可以申请合并三张信用卡的债务，一起偿还，这样的好处是你很有可能可以拿到更低的利息，而且不用分开付。

更改你的贷款类型： 如果使用浮动利率贷款，你可以透过 Refinance 来更改成固定利率贷款。例如：当经济不景气时，市场浮动利率高，这个时候如果透过 Refinance 来启动固定利率（通常在4% - 5%之间），帮贷款者省了很多利息。

还清到期的款项： 有些款项必须在特定的时间内偿还，但如果你没有这么大笔资金可以一并支付，你可以 Refinance 来为自己争取更多的时间偿还债务。

房贷利率趋势向下，专家评估现在就是重贷好时机。有意重新贷款 Refinance 的屋主可以使用下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。