借贷人有哪些背景条件会决定房贷利率?怎么拿到最低房贷利率?

2 年多前
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美国买房
 

房屋贷款利率是影响还款金额高低的至要关键之一,利率差一两个点 (point) 就可以省下上百甚至上千块。影响贷款利率的因素除了购买的房屋类型、贷款年数、头期款比例以及利率种类选择之外,借贷人本身的条件也会影响。

影响贷款利率的因素

• 收入与工作:W-2,并在同间公司工作连续2年以上。

• 信用分数:信用分数在750分以上是最好的。

• 其他资产:如现金存款、其他房产等。

• 负债:如其它贷款或信用卡债等(如学贷等)。

• 贷款年数:年数越低利率越好 (贷款年数越长,银行风险越高)。

• 固定或浮动利率:通常浮动利率好过固定利率,固定利率贷款的风险在银行。

• 自住、投资或商用房:自住利率好过投资或商用房。

• 新买房或重新贷款 (Refinance):新买房利率好过重新贷款。

• 房屋类型:通常独立房的利率会比 Town house 与 Condo 较低。

• 头期款比例:头期款高好过头期款低。

• 有无买点数费用:买点数也能降低利率。

若想在申请贷款的时候尽可能拿到最低利率,可以朝以下方向努力:

1. 提高信用分数

信用分数越高代表你是低风险客户,根据 myFICO.com 分析数据,信用分数在760-850分的人的房贷利息部分平均比信用分数只有660-679分的可以少付大概$33000。(以30年固定利率计)不过各家贷款公司对于信用分数参考比重不尽相同,如果信用分数在几年之间有明显提升,而且想要 Refinance 看看能不能拿到更低利率的话,不妨先去各家 Refinance 公司拿拿报价来比较。(报价时这些公司会需要房主提交个人消息,但可以要求不用电话联系,不过一般建议有 Refinance 意愿的房主还是留下联系方式,一般线下接洽的 Agent 有很大的机会可以再给出更优势的利率。)

2. 工作历史较长且有纪录

稳定工作两年以上、有固定收入的人会比较容易拿到低利息,最好能提供薪水收据和W-2。

3. 付比较多头期款

通常头期款支付的标准是总房价的两成,要少付一些也没有不行,但通常会被银行/借贷方要求加付 Private Mortgage Insurance,大约是每年还款金额的 0.5%-2.25%。此外最好银行帐户最好还有两到三个月的房贷偿还准备金。

4. 如果很快就想脱手房产的话,ARM 可能比较好

浮动利率贷款 (ARM, Adjustable Rate Mortgage) 在房贷偿还初期的五到七年之内的利率低,所以如果你在这段时间内就会脱手卖掉的话就划算。

5. 如果你打算长期居住,15年的 FRM 比较适合

如果你已经成家立业,买房之后就打算安居乐业且十年内没有搬迁打算的话,那可以考虑15年的固定利率贷款 (FRM, Fixed Rate Mortgage)。虽然跟30年的 FRM 比起来每个月偿还金额要贵出大几百块,但是长远来看,利息可以省下上万元甚至数十万元。

6. 货比三家不吃亏

每家有在做 Refinance 的公司能给出的利率都不同,同样都是评估借款人的背景条件与风险高低综合下来的结果。也许你个人的情况在 A 公司是高风险客户,在 B 公司是低风险客户,那自然 B 公司给你的利率报价会低不少。要找到低利率的贷款公司,货比三家不吃亏,网络上也有分析工具为各州房主进行最佳贷款公司评比推荐,房主可以视需求要求报价(初步报价一定都是免费的,告知一些基本条件即可拿到报价。)

7. 在不断调息的市场中尽快 Refinance

联准会 (Federal Reserve) 近两年来升息动作不断,虽然今年初有官员暗示2019年可能只会再升息一次或是停止升息,但有鉴于过去 Fed 无视股市崩跌也不顾总统施压而继续升息节奏,若有意 Refinance 到更低利率的房主们要尽快动作。

8. 锁定利率

送出贷款申请表格之后,可选择锁利率(Rate Lock-In),若预计未来利率会上涨,就可以先将目前利率锁住。利率锁定期有15天、30天、45天、60天或更长,锁定时间越长短也会影响贷款金额。通常是在过户前30天内锁定,并建议比 Close Escrow 的时间晚较保险,以免过程出包而延误时间。

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