有现金急用需求,如何透过房贷 Refinance 把钱拿出来活用?

约一个月前
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美国买房
 

Refinance 「再融资/重贷」的意思是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮忙房贷屋主改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。在美国,通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息,并且考量当前市场状况和利息政策,来看看自己是否能透过 Refinance 得利;其中也有许多家庭会因为手上有现金需求(想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等)而选择将房子 Refinance 重贷套现,这个方法叫做房子抵押贷款 (cash-out equity)。

什么是 Equity? 怎么套现?

所谓的 Equtiy 就是把房价扣除贷款金额,借贷人可以抵押并拿现金出来。

举例,40万的房子当初贷款30万,现在房价已经涨到了60万,Equity 就是30万(60万-30万);房主如果需要用到现金,就可以拿部分 Equity 做抵押贷款。假设房主想拿10万现金出来做投资,他可以申请做一次 Refinance 来 Cash-out equity;加上原有的贷款已经付到剩25万,那么新贷款就是35万。做 Refinance 的银行会用新贷款付掉旧贷款,剩下来的钱就是可以拿出来的现金(此例而言是10万),而借贷人则开始付新的贷款。

具体能拿出来多少钱?

大多数 Refinance 的抵押贷款都有一个贷款金额限制,叫做 Loan-to-Value (LTV),这会影响能够拿出来的现金金额。持续以上面例子进行假设,房屋现价是60万,最高贷款金额是房价的80%,也就是是48万,扣掉已经付到剩25万的房贷余额,最多能拿出来的现金其实有23万。

利用房屋增值空间重新 Refinance,拿钱出来活用

一般来说,大多数房子价值都会上涨,增值空间就可以做很好的运用;这改变了很多人认为一买房、一背上贷款就没有什么现金可以灵活运用的想法。

不过当然,Refinance 重新贷款都需要手续费,具体也要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算,建议大家货比三家,可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

办理 Cash-out Refinance 需要避免的3个错误

1. 借太多钱

一般人办理 Refinance 都是因为看到利率降低,想通过该方式省下利息费,进而减少每个月的月供。但是如果屋主选择 Cash-out Refinance 来套现,那么贷款金额就会比原本的贷款更高,最后导致虽然利率下降了,但是因为贷款金额变大,月供反而更高的情况。这时候,如果屋主是抱着想省钱的心态 Refinance,可能就会出现后期还不上月供的情况。

2. 忘记还要交过户结算费(closing costs)

办理 Refinance 是有一笔过户结算费(closing costs)要交的,不同的贷款公司这笔费用不同,一般是新贷款金额的2%至5%。如果选择 Cash-out Refinance,那么意味着实际贷出的金额比屋主所欠的房贷还要高,所以过户费也就越贵。

3. 还没想好怎么用套现的钱

Cash-out Refinance 会使屋主负债变高,所以对于套现的金额的使用一定要有合理的规划,否则可能会出现后期还不上房贷的情况。一般套现的资金可以用来合并信用卡债务,或者进行投资,为家庭带来更多的钱。比较不建议把套现的资金用于旅游或其它奢侈的享受,毕竟这笔资金是拿房屋作抵押的,不太值得这样冒险。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度,很多还提供 Online Refinance 服务:过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金,在价钱方面还可以压更低。

1. AmeriSave:标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录,三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

2. Quicken Loans:美国最大的在线贷款公司,除了15年和30年的期限选择,还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage:Quicken Loans 的附属公司,基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank:提供各种贷款种类的报价,包括 Jumbo,Conventional,FHA,VA 等等,标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation:非常直观好操作的接口,透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价,在线就完成,非常少人为介入,所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区(Zip Code)能给出的利率 Offer 皆有不同,不一定所有地区都适用。

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3条评论

该文章清楚明了易懂

加精 +100 咕噜币

想提醒大家,如果是Refinance到其他银行的话,会产生一个discharge fee,是从之前银行离开时产生的费用,在300-400左右(可能会有不同),除此之外其他的费用都和申请一笔新的贷款时产生的费用一样,没有多余的其他费用。所以大家在咨询refinance公司作对比的时候,也可以看看这点。

金融真是个好东西呀