房贷 Refinance 有分哪些种类?想要套现出来要选择哪一种?

4 年多前
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美国买房
 

房贷 Refinance 主要分为三种,Rate-and-Term, Cash-Out, and Cash-In。想要套现的话一般可以选择 Rate-and-Term 和 Cash-Out。

1. Rate-and-Term Refinance

在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中,新贷款与原始贷款不同之处在于抵押贷款利率、贷款期限,或者两者都不相同。

例如,在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中,房主可以将30年期固定利率抵押贷款再融资为15年期固定利率抵押贷款,或者可以按照6%的抵押贷款利率从30年期固定利率抵押贷款再融资至新的抵押贷款利率4.5%的30年固定贷款。

通过 Rate-and-Term 再融资,再融资房主可能可以兑现一部分现金,但不超过2,000美元。

大部分的 Refinance 都是 Rate-and-Term,特别是在抵押贷款利率下降的环境下。

2. Cash-Out Refinance

在 Cash-Out 这种 Refinance 方式中,再融资抵押贷款的利率一般会低于原始的住房贷款,或者是贷款期限会短一些,例如从30年期抵押贷款转为15年期抵押贷款。

然而, Cash-Out 的特征是借入金额的增加。通过 Cash-Out,新抵押贷款可以超过原抵押贷款的5%或更多。

由于房主只欠银行原始金额,“额外”这部分的金额一般在结账时以现金支付。

Cash-Out 这种 Refinance 方式对银行的风险高于 Rate-and-Term,因此具有更严格的审批标准,房主在申请时一般需要更高的信用评分。

大多数抵押贷款人将 Cash-Out Refinance的 “现金支出” 限制在250,000美元。

3. Cash-in Refinance

Cash-in 和 Cash-Out 的再融资方式刚好相反。通过 Cash-in,房主放入更多的现金以偿还贷款余额和欠银行的金额。

Cash-in Refinance 可能导致较低的抵押贷款利率,较短的贷款期限或两者兼而有之。

房主选择 Cash-in Refinance 有几个原因:

1. 最主要的原因是房主希望通过 Cash-In 获得更低的贷款价值比(Loan-to-Value,LTV),这样他们才能获得更低的抵押贷款利率。

2. 另一个原因是 Cash-In 可以不用付抵押贷款保险费(Mortgage Insurance Premium, MIP)。当你常规贷款的 LTV 低于80%的时候,一般就不用付 MIP 的费用了。

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各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

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