房贷 Refinance 主要分为三种，Rate-and-Term, Cash-Out, and Cash-In。想要套现的话一般可以选择 Rate-and-Term 和 Cash-Out。
1. Rate-and-Term Refinance
在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中，新贷款与原始贷款不同之处在于抵押贷款利率、贷款期限，或者两者都不相同。
例如，在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中，房主可以将30年期固定利率抵押贷款再融资为15年期固定利率抵押贷款，或者可以按照6％的抵押贷款利率从30年期固定利率抵押贷款再融资至新的抵押贷款利率4.5％的30年固定贷款。
通过 Rate-and-Term 再融资，再融资房主可能可以兑现一部分现金，但不超过2,000美元。
大部分的 Refinance 都是 Rate-and-Term，特别是在抵押贷款利率下降的环境下。
2. Cash-Out Refinance
在 Cash-Out 这种 Refinance 方式中，再融资抵押贷款的利率一般会低于原始的住房贷款，或者是贷款期限会短一些，例如从30年期抵押贷款转为15年期抵押贷款。
然而， Cash-Out 的特征是借入金额的增加。通过 Cash-Out，新抵押贷款可以超过原抵押贷款的5％或更多。
由于房主只欠银行原始金额，“额外”这部分的金额一般在结账时以现金支付。
Cash-Out 这种 Refinance 方式对银行的风险高于 Rate-and-Term，因此具有更严格的审批标准，房主在申请时一般需要更高的信用评分。
大多数抵押贷款人将 Cash-Out Refinance的 “现金支出” 限制在250,000美元。
3. Cash-in Refinance
Cash-in 和 Cash-Out 的再融资方式刚好相反。通过 Cash-in，房主放入更多的现金以偿还贷款余额和欠银行的金额。
Cash-in Refinance 可能导致较低的抵押贷款利率，较短的贷款期限或两者兼而有之。
房主选择 Cash-in Refinance 有几个原因：
1. 最主要的原因是房主希望通过 Cash-In 获得更低的贷款价值比（Loan-to-Value，LTV），这样他们才能获得更低的抵押贷款利率。
2. 另一个原因是 Cash-In 可以不用付抵押贷款保险费（Mortgage Insurance Premium, MIP）。当你常规贷款的 LTV 低于80%的时候，一般就不用付 MIP 的费用了。
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