Refinance 房贷可以拿多少现金出来?怎么样可以套现最高金额?

2 年多前
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美国买房
 

你可以从 Refinance 房贷拿出来的现金多寡取决于三大因素,而金额差不多会落在75-85%之间。这三大因素如下:

1. 你的房子现价减去房贷余额的差额决定你可以拿出多少现金出来。

2. 你的收入和信用分数是你可以拿到多少贷款的指标。

3. 你选择的贷款多少会有贷款金额限制 (Loan-to-value, LTV),详情可以看这篇举例:《有现金急用需求,如何透过房贷 Refinance 把钱拿出来活用?》

以下针对各个名词做更深入的解释。

房屋产权价值 Equity Value in Home

你的房屋价值跟你的贷款余额差价决定你可以从中拿出多少现金。就算你找到一个借款方可以借你100%与你房屋等值的贷款,你还是不能拿出比你房屋价值还多的现金。你的权益是你的所有权,这控制你在结束时最多能拿到的现金。如果你的房子现价值$200,000,贷款余额$75,000,你这间房子的 Equity 就是差额 $125,000。

贷款资格 Mortgage Qualification

把你的每月净收入与你的资产负债率相比,就能得出你最多能贷到的金额。你的 “housing ratio”,或是说新的预期房屋贷款除以你月收入不应该超过28%;而总资产负债率则不应该超过每月净收入的36%。以此结论,你的月收入和你的负债会决定你在 Refinance 的时候可以拿到多少现金。

贷款限制 Program Limitations

不管你是买房还是做 Refinance,大部分的贷款都会限制贷款金额。举例来说,如果你的房屋价值是$800,000,然后贷款余额为$575,000,你想要办一个 85% 贷款金额限制 (Loan-to-value, LTV) 的抵押贷款的话,你最多能透过 Refinance 拿出现金$105,000(算法:房屋价值 $800,000 乘以贷款价值比 0.85,得出最高贷款金额为$680,000,用这笔新贷款减去要还清的旧贷款余额 $575,000 后,得出最多能拿出的现金为$105,000。

信用分数 Credit Score

如果信用分数未达到贷款公司所设立之标准的话,贷款公司通常会降低你的贷款金额限制 (Loan-to-value, LTV)。举例,一个贷款计划现在有85%的贷款价值比率,在贷款人信用分数不高情况下,可能降低到70或者75%。这会直接影响到你可以拿到的现金。

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance,其实还有很多其他金融机构有在做放贷,比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies),储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions),每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多,现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐,但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司,现在也有很多在线的免费分析工具(如下面这种)可以使用,直接列表推荐贷款人评价好的保险公司,再视需求去 Quote 报价,这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算,建议大家货比三家,可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

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