★美國買房101─【Part 3】House Hunting看屋大學問★在美置產新手必看

★美國買房101─【Part 3】House Hunting看屋大學問★在美置產新手必看

看完Part 2的在美置产流程概述偏后,本篇来深入分享「Step 3开始看房子」。

PS.(1) 本文未具任何法律效力,若有任何问题请洽询专业地产经纪人。
PS.(2) 美国各州购屋及贷款时的相关步骤规定与所产生的费用会有些微差距,请洽经纪人深入了解。
PS.(3) 本系列文章为概述介绍,实际状况与费用需视每个人的实际情况而定。


★ 在美置产的必经10步骤

Step 1 │选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)
Step 2 │拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
Step 3 │开始看房子 (House Hunting)
Step 4 │出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)
Step 5 │签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司 (Escrow)
Step 6 │房屋检查 (Home Inspection)
Step 7 │取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
Step 8 │产权过户调查(Prior to closing, Ownership Inspection)
Step 9 │完成过户手续并交屋 (Close Escrow)
Step 10│交屋入住 (Move In)

(图片来自网路)

★ 各步骤深入说明

Step 3│开始看房子 (House Hunting)

这个步骤也是整个买房旅程中最重要的一环(除了贷款那一块),相信大家也都听过地产经纪人说「Location、Location、Location」!基本上在找寻合适满意的房子时,有几点可参考的点,先问问自己这些问题了解自己的真正需求,将能帮助你更快找到中意的房子。

1. 确定你的购屋目的需求

买房目的不同,挑选房产的标准也就不同。

●自住:唯一原则─「自己喜欢才买,买下来不会后悔」。应谨慎考察房产现有状况,包括社区、环境、学区、环境、交通等,毕竟是要长住的。
●投资:应讲究的是未来升值,尽可能选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好且便于出租的房产。

2. 预算

请诚实的评估自身财务状况与限度,并参考Step 2取得的贷款预先批准信了解自己的购屋能力,同时也要考量入下列几点开销 (实际拥有房屋的所需花费可能远比想像中多呀)

●头期款(down payment)
●成交费用(closing cost),请参考Part 1说明
●贷款手续费用,请参考Part 1说明
●装修、家具添购
●日后房贷与养房费用,请参考此篇说明
(图片来自网路)

3. 地点地点地点!锁定购买区域

无论自住或投资,地理位置是买房的首要考虑因素,好的地点不仅居住品质佳、安全、便利、学区好等,未来升值空间也更高。因此别忘了在能力所及范围内,尽量选择好区下手。以下针对地点又能细分为下列几项考量:

3-1│学区

如果有(或即将有)学龄小孩,学区将是主要考量,好学区的房子也增值较快,未来若要出售脱手也更快(投资客也值得考量)。

3-2│社区

社区的特色与组成,如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下,你甚至也可以跟当地居民聊聊,看他们对该社区的感受。

3-3│治安

安全是居住环境的最基本要求呀!除了参考犯罪纪录与统计报告,你也可以观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况,也能略知一二。建议也在白天与晚上分别去房子周遭绕绕感受一下。

●想了解南家居住安全排名吗?可参考此篇
●想看LA哪一区最适合你吗?可参考此篇(略带戏谑口吻)
●几个可查询房子周遭安全的网站:
Spotcrime  只要输入地址或地区,就会将最近期的各类犯罪事件标示在地图上。
Neighborhoodscout  提供非常丰富的美国城市资讯,从犯罪率、安全性到学区等资讯应有尽有。
National Sex Offender Public Website 唯一一个以性侵相关案件为主的美国政府官方网站。

(图片来自网路)
3-4│过往与未来

该房过去是否有过不佳传闻(凶杀、灵异、犯罪等)、该区过去是否有过严重地下水污染或重金属污染纪录、该区未来是否会有公众工程即将进行(如购物中心或垃圾场或新高压电塔线路线)等。

●污名屋 Stigmatized Property / Psychologically Impacted Property:
灵异现象:鬼屋(haunted house)
自杀谋杀:先前有人在此自杀或曾发生命案
犯罪活动:附近为帮派份子聚留之地、毒品交易、性犯罪者居住等
债务纠纷:买家担心日后会有债主上门骚扰
疾病污染:附近土地或水源受过污染

3-5│社区均质性

基本上,房价涨跌会受到整个区域的影响,还有附近屋况与房价影响,建议宁可买该区较便宜或至少均价的房子,透过日后适当翻新与周遭昂贵房子来提升自身房屋价值。

3-6│生活与交通机能

附近生活机能是否方便(超市、餐厅等),离公众设施(医院、消防局、图书馆、公园、学校等)的远近,是否能满足生活、工作与居住需求,都是购房者须考量的。

(图片来自网路)

4. 房屋类型

美国住宅房子种类很多元,以下3种是最普遍的买屋选择~

─ House / Single Family Detached (独立屋)
─ Town House (联排屋)
─ Condo (康斗公寓)

●独立房普遍占地较大,家家户户各自独立,自己管自己的房子草地,在某些地区无须缴HOA;但现在新开发的社区几乎都会收HOA,用于维护社区的公用设施和花草树木。
●联排屋与独立房类似,但与邻居共用墙壁,前后院通常较小。(需考量有无HOA)
●康斗公寓类似联排屋,墙连着墙,无前后院,大部分康斗社区有公共设施。(几乎都有HOA)

※若你中意的房子有HOA,在办理贷款时,HOA也可能会影响你的贷款额度喔。(请与经纪人深入了解)

5. 新房子或旧房子

新房旧房各有好处,新建案在建材与设计部分可客制(当然也要加钱),旧房虽然非全新(flip或装修过除外),但价格也较便宜。建议想买房的朋友可以看看HGTV频道,里面节目都会教人如何装修或留意辨识房屋问题,毕竟很多房子问题可是表面看不到的呀(如管线、地基等)。

之后会再针对如何购买新房子/新建案另辟一文分享相关注意事项。

6. 空间格局 (甚至风水)

房间数量、卫浴设备、偏好一层楼还是上下楼层、是否靠马路、是否宁静、通风采光、房屋坐向、风水等 (针对风水也别太矫枉过正了…毕竟这里是美国,老美喜爱的居家格局常常一不小心就犯了传统华人风水大忌,太过坚持反而也会让自己错过好房子喔)

(图片来自网路)

7. 请亲自看房

最后也最重要的一点!网路看跟现场看绝对不同,来到现场也可顺道了解周边环境,是否安静、是否通风、采光如何、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的,尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。(然后也别忘了早晚各看一次房喔,白天跟晚上看的感觉可是不同的)

●Open House:周末都会有open house活动,买家可以去走走看看。

(图片来自网路)

★几房源网站分享

除了透过地产经纪人为你找房,目前也有很多线上房源网站让买家可自行搜寻浏览物件,且都会针对该房子整理出完整的相关资讯(房子基本资讯、历史房价、学区、地区等)。

Zillow 
Realtor.com 
Trulia

(图片来自网路)


【补充】法拍屋

除了一般最常见的房屋交易,另一种法拍屋也是许多买家有兴趣的(特别是投资客),而法拍屋又细分为几个不同形式与购买方式,说明如下。

★法拍屋出现原因:

若屋主拖欠房贷3至6个月后,就会收到贷款银行(债权人)寄来的欠款通知(Notice of Default,简称NOD),并在当地政府机关做纪录公开,法拍程序就开始了(Foreclosure),亦即债权人透过出售或收回房产权,来追回屋主积欠贷款的过程。

1. Pre- Foreclosure (宽限期的法拍屋)

首先第一阶段,屋主须在各州法律允许的宽限期(Grace Period)内设法还清拖欠贷款。此宽限期一般有三个月,此阶段叫做Pre-Foreclosure。屋主只要在预订的Foreclosure拍卖前付清欠款,就可取消Pre-Foreclosure状况。

(图片来自网路)

2. Short Sale (亏本出售的法拍屋)

在宽限期后,屋主仍无法继续支付房贷,在与贷款银行协商后,贷款银行同意屋主以低于贷款金额的价格出售,把贷款还清。或是屋主欠银行的贷款金额大于房子目前的市场价格时也是Short Sale。

●房子状况通常会比Foreclosure好些。

购屋合约与成交金额需经由贷款银行同意批准才行,并非屋主说了算。

最漫长的销售形式,Short Sale过程至少3至6个月起跳,有的甚至需要1年。
─ 为了吸引买家报价,其挂牌价通常远低于市价。
─ 买家出价后可能需等上数月才会听到贷款银行的回复,结果可能是同意购屋金额,也有可能要求更高出价,也有可能房子直接收回变成REO。
─ 银行也有可能会将地段好的房子先暂时出租,待市场变好再拿出来销售。

●缺点是过程垄长缓慢,优点是买家有可能赚到便宜。

(图片来自网路)

3. Foreclosure (拍卖中的法拍屋)

在宽限期终了阶段,若银行不同意Short Sale,或屋主找不到买家、实在付不出贷款时,贷款银行就会把房产以公开拍卖方式(Public Auction)出售给第三方。

风险最大,无法进房参观,也无法事先做Home Inspection、No Hazard Report、No Preliminary Title Report、No Title Insurance。最有可能遇到极差屋况,从收到欠款通知到法院拍卖的过程垄长,而房子都要被法拍了,因此屋主通常也不在乎屋况,部份屋主甚至会恶意破坏房子。

●买家需拿银行本票到拍卖现场参加竞投,不能贷款,并于得标后立即付款。

●须当心是否有其他欠款(新屋主须付清后才能再转卖)、原屋主可能还住在里面(依法律请走前屋主也很花时间)等问题。

很多投资客都会购买这类法拍屋再自行翻修(Flip),再高价转售赚取价差。

(图片来自网路)

4. REO (Real Estate Owned,银行持有的法拍屋)

当债权银行将房子进行Foreclosure拍卖,但拍卖中没人买,所以债权银行将房子收回来(取得产权),再放到公开市场转卖。

●REO的挂牌价通常会高于Short Sale 与Foreclosure的卖价。

●此时屋主(产权卖方)是银行(贷款银行),买家可直接与债权人议价(就跟买一般房子一样)。

●一般而言,贷款银行会确保产权的完整性。

●银行此时的动作会比Short Sale快很多,整个交易过程所需时间和一般买卖差不多。

(图片来自网路)

★购买各类法拍屋前应该做的事:

●尽可能的考察房屋真实信息。

●须留意房屋是否有欠付费用、罚金、税金、违章建筑等,否则只要完成产权转让,与房屋有关的所有债务也会自动转到新屋主名下。

●每周二美国政府官方网站上都会发布法拍屋的消息,上面会有房屋具体信息。

●按此可快速查询房产详细资讯(如合法尺寸、尚欠贷款等)

●可先上各地政府网站查询房屋的违规查询等资料

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