★美國買房101 ─【Part 5】貸款、過戶、交屋★在美置產新手必看

★美國買房101 ─【Part 5】貸款、過戶、交屋★在美置產新手必看

看完Part 4的出价成交与签约付订金后后,本篇来分享「Step 6至Step 10的后续买屋作业」。恭喜你,喜欢的房屋即将入手啰!

PS.(1) 本文未具任何法律效力,若有任何问题请洽询专业地产经纪人。
PS.(2) 美国各州购屋及贷款时的相关步骤规定与所产生的费用会有些微差距,请洽经纪人深入了解。
PS.(3) 本系列文章为概述介绍,实际状况与费用需视每个人的实际情况而定。

★ 在美置产的必经10步骤

Step 1│选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)
Step 2│拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
Step 3│开始看房子 (House Hunting)
Step 4│出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)
Step 5│签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司 (Escrow)
Step 6│房屋检查 (Home Inspection)
Step 7│取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
Step 8│产权过户调查(Prior to closing, Ownership Inspection)
Step 9│完成过户手续并交屋 (Close Escrow)
Step 10│交屋入住 (Move In)

(图片来自网路)

★ 各步骤深入说明

Step 6│房屋检查 (Home Inspection)

当出价被接受、签约并付订金至Escrow后,接下来可就是买房重头戏啦─办贷款(现金买家此时已经可以放松了)!如【Part 4】中提到,合约中的房屋检查、鉴价与贷款Contingency是保护买家的条款,买家需在规定天数中(如17天)进行房屋检查、鉴价与通过贷款申请的动作,若在这段期间发生任何差错(如贷款办不下来、房屋检查问题过多、买家变心等),买家都能无条件取消此次交易并把放在Escrow的订金完好如初的全数领回。

★房屋检查Home Inspection

合约Contingency,以加州为例,买方可在签约后17天内因任何房屋检查问题无条件退出合约并取回订金。由买家聘请合格房屋检查公司针对房屋的地基、屋顶、结构、设施、水电器等大小魔鬼细节进行全面检查,并于完成后提供房屋检查报告。买家可针对检查报告中的任何问题与卖家进行协商,如要求卖家进行维修或补贴费用等方式。卖家有权不修,同样买家也有权可以不买。

●经纪人会根据房屋检查报告结果,于有效期间内为买家撰写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)给卖家经纪人,并与卖家谈判。

●当买卖家双方针对维修事项达成协议后,房屋检查的附加条款就会随之取消。

●购买银行没收法拍屋,基本上合约都会写明按现状出售(Sold as is),代表房屋检查问题银行概不负责。

●房屋检查费用由买家支付,费用视房屋大小作计价,建议这笔不要太省,以免让自己权益受损。

●建议与检查员一起从头走到尾,有任何疑惑随时提出,并起检查员建议处理方式。

(图片来自网路)


Step 7│取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)

合约Contingency,贷款买家在签约后17天内进行正式的贷款申请,在买家递交贷款申请后,贷款银行会进行房屋鉴价,确保该房产是否符合市价并决定核贷金额。若期间内因故无法取得贷款或买家变故,都可无条件取消合约并取回全数订金。

●若鉴价没有问题且贷款得到批准,贷款银行会将所有贷款文件送进公证公司(Escrow)给买家签名,签完名后再送回贷款银行审核,确认无误后就会进行放款动作。

●加州法律规定买房时必须购买火险、责任险等房屋保险(Home Insurance),可与车贷绑一起较便宜。若是贷款买房,贷款银行汇要求买家在过户前购买房屋保险

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─ 贷款大小事 ─

★填写贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)

1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2.房地产资讯和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.贷款人情况(Borrower Information)
4.工作情况(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6.财产与欠债(Assets and Liabilities)
7.房地产交易细节(Details of Transaction)

★准备资料

1. 头期款资金证明
2. 30天之内的工资单
3. 两年的W-2
4. 最近三个月的银行清单
5. 其他可供贷款银行分析买家是否具备还款能力的资料

★房产有HOA时,办贷款需额外准备的文件

Condo Questionnaire、Master Insurance、Condo Budget
●这些文件会影响到贷款会不会过和贷款金额高低,例如若整个社区出租比例过高就有可能过不了。
●在加州可由贷款银行直接跟HOA要,或由买家经纪人去跟HOA要。
●费用由买家支付。
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★锁定利率

当买家送出贷款申请表格后,买家可以选择锁利率(Rate Lock-In),如果买家预计未来利率会上涨,就可以先将目前利率锁住。利率锁定期有15天、30天、45天、60天或更长,锁定时间越长短也会影响贷款金额。通常是在过户前30天内锁定,并建议比close escrow的时间晚较保险,以免过程出包而延误时间。

★贷款种类

贷款种类百百种,可大约分成两种基本类型:

● 浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)

─初始利率比固定利率低,但往后利率会随指数(Index)浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。
例如:7ARM,还款时间30年,前7年利率不变,往后每年根据市场情况浮动调整。
─短期而言,浮动利率比固定利率来的低,但长远角度风险也是较高的。
─较适合中短期投资者或持房年限短的买家。

固定利率(Fixed Rate Mortgage)

─利率固定不动。
─适合打算长期持有房产,长期风险承担力较低、追求稳健的买家。

※建议买家选择贷款时,应考量打算在这房子住多久(持有多久)、多久付完贷款等因素,并与贷款专员详细咨询。

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★影响贷款利率的因素

1.收入与工作:W-2,并在同间公司工作连续2年以上。
2.信用分数:信用分数在750分以上是最好的。
3.其他资产:如现金存款、其他房产等。
4.负债:如其它贷款或信用卡债等(如学贷等)。
5.贷款年数:年数越低利率越好 (贷款年数越长,银行风险越高)。
6.固定或浮动利率:通常浮动利率好过固定利率,固定利率贷款的风险在银行。
7.自住、投资或商用房:自住利率好过投资或商用房。
8.新买房或重新贷款(refinance):新买房利率好过重新贷款。
9.房屋类型:通常独立房的利率会比town house与Condo较低。
10.头期款比例:头期款高好过头期款低。
11.有无买点数费用:买点数也能降低利率。
12.其他

★如何还贷更省钱

提前清偿本金 & 重新贷款(Re-Finance)

虽然说较长的贷款期(如30年)可使每月还款金额较低,但也意味着贷款者要付更多利息。透过提前清偿本金与重新贷款,可以让贷款人更早付清房贷。
●最普遍的房贷付款方式是Amortization Schedule(分摊还款),贷款者每月支付固定金额,但每月的利率与本金比例会不断改变。起初大部分月费是支付利息,随着利息比例减少,本金比例则慢慢增加。
→ 每月月费不变,越早付本金,意味着未来利息就越少,也有助提早还完款。
●若目前利率更低,或买家打算缩短还款年限也可将利率压低,同时也节省利息开支。

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★办贷款的相关费用 (一次性费用)

1. 手续费 (Loan Origination Fee),约1%贷款额
2. 点数(Discount Point),一点是1%贷款额,1点可降低利率0.25%
3. 房屋估价费(Appraisal Fee),是房价有所变动,约$200-$500
4. 信用报告费(Credit Report),约$20-$50
5. 处理费(Processing Fee),约$200-$500
6. 纳税服务费(Tax Service Fee),约$50-$100
7. 洪水证明费(Flood Certificate),约$10-$20
8. 审批费(Underwriting Fee),约$200-$500
9. 文件准备费(Document Preparation),约200-$500
10.贷款保险费(Mortgage insurance fee),主要会出现在当买家头款低于20%时
11.其他

HOW MUCH?这部分变化就较大了,需视贷款金额高低、贷款方式与各家贷款机构而有所变动。如果你像要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏!

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Step 8│产权过户调查(Prior to closing, Ownership Inspection)

在签署购房合同约两周后,美国专业产权过户机构会进行过户调查,调查卖家产权是否清晰,确认没有问题后会出具产权过户档。

●透过专业机构把关,买家无须担心一房两卖或产权不清晰等情况。

★产权保险

●保障买家,确保产权干净,也保障产权方面若出现问题后的赔偿,包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。

●包含伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误失职、前房主欠缴地税、产权上无效贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等。

●通常卖家会为买家购买产权保险,保险费用以房产成交价为保险额,以确保卖方无违法并保障买家。

●买家若有贷款,贷款银行通常会要求买家加保贷款产权保险(Title Insurance, Lender’s Policy),以保障贷款银行,费用由买家负担。

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─ 几个过户前要注意的 ─

★审阅房屋报告 Review Seller's Disclosure

加州规定卖家需提供关于房子的一些报告,如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、含铅涂料报告、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。

★取消附加条款 Contingency Removal

走到这里,买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查,且无任何异议了。此时买家则须签署取消附加条款,如此一来此交易才更加确认。

★白蚁检查 Termite Report

加州房地产交易手续中,规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订的条款进行。

★签字前的房屋最后检查 Final Inspection

在Close Escrow完成过户前,由经纪人陪同对房屋内外作最后检查,确认维修项目和白蚁项目如约完成。

★总结:买家应支付的Closing Cost (一次性,以加州为例):

1. 过户公证费 (Escrow fee),约$600-1250(按房价⽐率收费)
2. 房屋检查费 (Home inspection fee),约$200-$500(按房屋大小收费)
3. 文件公证费 (Notary fee),约$70-200
4. 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)
5. 转户费 (Transaction coordinator)
6. 邮费 (Messenger service),约$50-$100
7. 一年房屋保险费 (Hazard insurance),约$600-1500(按房屋大小收费)
8. 产权保险费 (Title Insurance),约$400-800(按贷款额比例收费,现金买家免)
9. 银行贷款相关费用(Bank Charge):银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金买家免)
10.房屋鉴价费(Appraisal Fee):约$300-$400
11.登记费 (Recording fee),约$100
12.其他

HOW MUCH?以上这些相关费用大约为成交房价的1%左右。(※各家机构的实际费用各有所异,请以实际情况为准)

(图片来自网路)


Step 9│完成过户手续并交屋 (Close Escrow)

Step 10│交屋入住 (Move In)

★完成过户手续

在完成贷款申请后,买家需在过户结束日前,将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow,同时产权公司也会完成房屋产权移转手续并在政府County完成登记。待收到产权过户确认后,恭喜你!这间房子是你的啰!

★交屋入住

过户完成后,依合约规定时间取得钥匙,完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电瓦斯、电话等相关服务变更屋主资料。

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