★美國買房101 ─【Part 4】出價成交與簽約付訂金★在美置產新手必看

★美國買房101 ─【Part 4】出價成交與簽約付訂金★在美置產新手必看

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看完Part 3的看房找房介绍后,本篇来分享「Step 4与Step 5的出价协商与签约付订金」。

PS.(1) 本文未具任何法律效力,若有任何问题请洽询专业地产经纪人。
PS.(2) 美国各州购屋及贷款时的相关步骤规定与所产生的费用会有些微差距,请洽经纪人深入了解。
PS.(3) 本系列文章为概述介绍,实际状况与费用需视每个人的实际情况而定。

★ 在美置产的必经10步骤

Step 1│选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)
Step 2│拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
Step 3│开始看房子 (House Hunting)
Step 4│出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)
Step 5│签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司 (Escrow)
Step 6│房屋检查 (Home Inspection)
Step 7│取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
Step 8│产权过户调查(Prior to closing, Ownership Inspection)
Step 9│完成过户手续并交屋 (Close Escrow)
Step 10│交屋入住 (Move In)

(图片来自网路)


★ 各步骤深入说明

Step 4│出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)

经过漫长的找房看房找房看房过程后,看到中意房子后,就是进行出价,并卖家开始协商议价阶段。好房子人人要,卖家同时间收到好几个出价是很正常的事,但如何让自己脱颖而出顺利成交不仅与出价金额相关,也考验着经纪人的交涉功力。

  • 与经纪人一同讨论并填写「购房合约Purchase Agreement (Make Offer)」。

─ 里面包含:出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。
─ 买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。

  • 买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%,建议与经纪人共同讨论估价)。
  • 卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer);买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价,直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。

※此份出价合约具有法律效力,除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等),否则不能撤回。买家只要签了字,就代表要按照上面的出价付款。

(图片来自网路)

★如何出价大学问!

讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行,并以书面形式完成议价动作。

1. 价格

出价绝对是卖家的首要考量,建议与经纪人一同讨论并分析周边房价去做决定。某些情况下,买家甚至会需要提出比起价更高的价格。

●通常在市场上较久的房屋,谈价空间较大。

2. 现金

卖家仍是较偏好现金买家,除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速,更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。

●基本上现金买家拿到房子的机率较大,因没有贷款的不确定性,过户天数也较短,比贷款买家更具优势。

3. 贷款预先批准信与资金证明

虽然说贷款预先批准信并无法100%保证买家能正式取得贷款,但这仍代表买家以经过财务审核。买家也可提出相关证明辅佐,如稳定工作收入、低负债、拥有足够资金等财务证明。

4.较高的头期款

对贷款银行而言风险较小,代表贷款也较易通过。

(图片来自网路)

5.较少的附加条件(Contingency)

最常见的附加条件有三种:Loan、Appraisal、Inspections,这三项非买家主观意愿的情况下,可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金

附加条款是保障买家的方式,较少附加条款也意味买家需承担较大风险,因此请务必与经纪人讨论※

(5-1) 房屋检查保护期Home Inspection Contingency

在加州买主一般有17天的反悔期。买家需在这段时间内进行Home Inspection,拿到验房报告后,买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉,看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了,买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

●例如可将17天检查天数缩短,可让卖家及早确认成交可能。
●有些买家会在出价钱就先做房屋检查(Inspection),然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件,也让出价较具竞争力。
─ 但也有可能出价仍未被接受,而白花了房屋检查费。
─ 也有买家不取消房屋检查附加条件,但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。

(5-2) 鉴价附加条款Appraisal Contingency

在17天内,贷款银行会针对房屋做鉴价,确保价格合乎市值,最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多,买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价

(5-3) 贷款保护期Loan Contingency

签订合约后,买家需在规定的21天内成功贷款出来,这一环节不仅最重要、变数也最大,建议买家提前准备好相关材料

●若贷款保护期内无法申请到贷款,可选择另间贷款银行,或直接取消交易拿回全额订金。
●若超过贷款保护期,有些买家会与卖家协调再延长时间,也有可能卖家会要求买家Remove Contingency来保障交易(也意味订金不能取回了),或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。

(5-4) 其他Others

减少对卖家的要求,如closing assistance、home warranty、appliances等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件,提供卖家便利,例如当卖家急脱手时,可尽量缩短整体作业时间、将Closing Date提前;或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间在搬走。

(图片来自网路)

6. 感性部分

有些卖家对房子或许有很深情感,因此会希望未来主人也能一样爱这间房子;或卖家是否喜欢这位买家、或有能触动卖家的点。(个人经验:当初第一次买房时,贷款过程出了点差错而一直延误卖家。卖家说他女儿当初第一次买房时也是遇到同样问题,但女儿的卖家较不nice,所以也吃了些亏,因此他很能体谅我们的状况,而一直配合我们延长时间非常通融。当然这点不常见,但也是有可能的)

7. 好的经纪人

经纪人的房源掌握度、与卖家经纪人的关系、地区熟悉度、议价力等都有关系。有些经纪人甚至还能在房子上未公开前就先带买家去参观,省去跟其他买家竞争;或帮助买家拟定更适合的出价策略等。(个人经验:延续前一点,过程中我们的经纪人也不断跟对方沟通说明,帮助真的很大!)

(图片来自网路)


Step 5│签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司(Escrow)

★签订购屋合同前,务必仔细阅读

当买卖家讲定成交价格后,双方需签订正式的购屋合同。所有文件合约请仔细阅览检查,确实了解该文件用途与内容后再签名,才能确保自身权益。

★双方接受购屋合同后,即由Escrow接手进行买卖过户手续

当出价被接受并签订购屋合同后,买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow),并开始后续的Step 6 ~Step10 (贷款、过户、检查报告等等),直至一切手续皆合法完成后,Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。

●买家需遵守双方协议的付款日期;买方则须确保房屋完整性与交屋日期,并通过买家安排的房屋检查。
●若签约后因故反悔或无法成交,订金有可能全部没收,除非购屋合同列有附带条件(Contingency) 。
●一般而言,贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起,至少需要30至45天。现金买家则较快,约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。

(图片来自网路)

★什么是Escrow?

第三方公证托管公司,为不受买方或卖方影响的中立公司。其基本涵义是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(Escrow)保管。当约定条件成就时或法律事件发生时,由该第三方(Escrow)将其保管的书面文件、契据、钱款、证券等交给债权人/受让人/受诺人。或约定条件未成就时,则会将保管之物返回给债务人/出让人/承诺人。

●Escrow的存在可确保买卖双方的利益都得到最大限度的保障。
●Escrow可确保房地产中的两个重要环节:产权是否干净 & 交易资金是否安全,因此买家无须担心付钱却拿不到房子,卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。
●美国并非所有州的房产买卖都须经过Escrow,在加州则是必须经过Escrow的。

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