★美國賣房101 ─【Part 1 賣房前準備、了解費用與稅務】★步驟、費用、稅務等項目

★美國賣房101 ─【Part 1 賣房前準備、了解費用與稅務】★步驟、費用、稅務等項目

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之前整理了美国买房101全系列,不知道大家都看完没?正所谓买房乃人生大事,无论是投资或自住,只要有买就有可能会卖!本系列为卖房新手们整理出在美国卖房的相关步骤、税法与该注意事项,只要掌握好诀窍,想要快速且高价脱手绝非难事喔!

PS.(1) 本文未具任何法律效力,若有任何问题请洽询专业地产经纪人。
PS.(2) 美国各州购屋及贷款时的相关步骤规定与所产生的费用各有所异,实际请洽经纪人深入了解。本篇将以「加州」的卖屋方式作介绍。
PS.(3) 本系列文章为概述介绍,实际状况与费用需视每个人的实际情况而定。


★在美卖房的9步骤

Step 1│决定是否聘用经纪人
Step 2│订出精准售价
Step 3│包装房子打造好卖相
Step 4│正式上市
Step 5│与潜在卖家交涉议价
Step 6│签署合同并交由第三方公证托管公司(Escrow)接手进行买卖过户手续
Step 7│配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查 (附加条款期间)
Step 8│取消附加条款 (Contingency Removal)
Step 9│签署产权让渡书,完成过户手续并交屋 (Close Escrow)


开始前,先问问自己…

★你真的准备好卖房了吗

撇开单纯投资转手的卖房不说,大部分的人应该都是要另购新房而决定卖房。在你真的进行卖房前,请先思考以下2点:

●了解自己的卖房动机

想卖房的大多数人都会再另购新屋。此时会建议这类卖家,先把自己目前居住的社区与房产与想购买的社区及房产列出做比较,先做点房产资讯的搜集,也比较一下价格与优劣势,在衡量后说不定会发现不搬家反而比较好。

●了解自己的卖房目标

是否希望赶快卖掉?还是不急的随缘卖?销售利润?是否已找到之后的住处等。有时在活耀的房产市场中,屋主很可能几周内就马上卖出房子,因此若计划同时卖屋并买屋,建议也要做好时间上的准备。


★在美卖房会发生的相关费用

卖房过程中,卖家通常会需要负责下列费用:(实际情况请与经纪人讨论了解,某些项目视合约规定为准,某些项目则是按房产大小收费)

  • 经纪人佣金(Brokers fees):卖方开支中最大的一笔,通常介于成交价的5-7%不等,主要视卖家与卖家经纪人协商而定,佣金是买卖家双方经纪人依比例拆帐。
  • 卖方过户公证费(Escrow Fee)
  • 屋主产权保险费(Title Insurance)
  • 郡县政府过户税(County Transfer Tax)
  • 市政府过户税(City Transfer Tax):通常比郡县政府过户费高很多,有的城市无此税。
  • 一年的房屋保修费(Home Warranty Fee)
  • 白蚁检查费(Termite Inspection Fee)
  • 屋契文件准备费(Document Prep Fee)
  • 文件公证费(Notary Fee)
  • 经纪公司的法律规范监督费(Regulatory Compliance Fee)
  • 代书费用
  • 所有尚未支付的地产税、社区费、任何拖欠税款、罚款等
  • 其他

撇开经纪人佣金%,其他项目的费用最粗略计算方法就以房价的1%来估算。
(所以如果经纪人佣金为6%,那卖房的全部费用粗估约为房价的7%)


★在美卖房会产生的税务

卖房时须向税务局(IRS)缴纳所得税,通常会涉及两种税:

(1) 房产交易税/过户税 (Realty Estate Transfer Tax or Conveyance Tax)

是房地产产权转移时,州政府或市政府向卖主征收的税款。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异,有的可能只需付州交易税而不用付市交易税,有的地方则是两者都要支付,各州交易税可按此参考。详情请洽经纪人或税务专家了解。

(2) 联邦资本增值税(Capital Gain Tax)

若卖房产生利润,则利润部分会计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂,也有许多方式可节税,可参考下方,并与专业税务人员咨询。

卖房利润 = 调整后卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后成本(Adjusted Cost Basis)

●调整后成本:买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等开支。
●调整后卖价:卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。

※外国卖家也要缴税!

法律规定外国卖家卖房时,会由产权公司在过户时就扣除成交价的10%,并在期限内向IRS申报8828-A表格来申请减税,IRS会依情况决定是否同意减免。若外国卖家卖的是自住房,而且卖价不超过30万美元,则可免扣10%所得税,详情请洽专业税务人员。


★在美卖房如何省税

卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税,但透过以下几种方式可加减省下不少税喔。

(1) 保留房屋整修的收据来增加卖房成本

房屋翻新改建的费用虽然不能抵税,但可以增加房屋成本,也就是减少了卖房利润,进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据,为日后的卖房换房做准备。

● IRS对整修费用有较严控制,详情请洽专业税务人士。

●建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留,以备未来使用。

(2)善用自住房免税条款(Primary Residence)

●若过去5年在该房住满两年,卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额,只有超过部分才须交税。

●此免税条款不适用于投资屋(Investment Property)和渡假屋(Vocation Home)等非主要自住用屋。

●若属于自住+投资的两用房(Duplex),则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠,出租的单元则需申报资本增值税。

●详细法规请按此参考。

(3)善用自住房部分免税额

若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等),仍可享有部分免税条款福利,详情请洽专业税务人员。

(4) 善用同类资产置换条款(Like-Kind Exchange,1031条款)

例如出售一套投资房(出租),且在售出赚到钱的45天内将利润拿去购买另一套投资房(需有书面证明),并于180天内完成所有交屋程序,则出售前一套房的利润将无须立即交税。详细法规可按此参考。

●此法主要是延迟交税时间,若未来第二套出租房卖出后,但无用同样手法找到下一套投资房,则仍是要缴交所有的税款。

(5) 采用遗产继承方式,而非赠与

除了遗产税(Estate Tax Exemption,2016年为545万) 与每年赠与税(Annual Gift Tax Exclusion,2016年为1.4万)的免税额度,税法亦给予每一个美国居民与公民终身545万的免税赠与额(Lifetime Gift Tax Exclusion),只要低于545万美金就无需缴税。一个是遗产方式、一个是赠与方式,两者皆为545万的免税额看似无异,但其实在子女卖房时就有很大差异了

●赠与税:生前赠送,由赠送者支付赠与税。
●遗产税:身后继承,由继承者支付遗产税。

美国税法规定:

●生前赠与:子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万),因此未来子女要卖房时,将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是20万),而非房子目前市值。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。

●继承遗产:子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设40万),因此未来子女要卖房时,将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是40万)。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-45=5万去计算缴纳。

─ 由此可知,以遗产方式将房产传给子女,对日后子女卖房时的税务较有利 ─


接下来带大家认识【Part 2】在美国卖房的各步骤说明


(Photo Credit:文中图片皆来自网路)

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