美国热门房屋净值贷款公司推荐|Discover 和 Figure 评比:手续费、服务、利率

最近更新:2020年9月

在美国,很多屋主为了灵活运用注入房地产的资金,会利用房屋净值(Home Equity)做套现理财,用以作为其他开销的资金,比如房屋装修、孩子上大学学费、紧急医疗费用等等,也有人利用房屋净值去投资第二套甚至第三套房产。

这篇攻略针对 Home Equity Loan 做了一个比较科普的介绍,若不清楚 Home Equity Loan 的观念、申请条件、用途或者是风险,建议先读这一篇。


申请房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 如何拿到最低利率

Home Equity Loan 许多条款和费用是由带款公司评估过申贷者的风险之后所确定的,比如申贷者的信用报告,以及目前的负债比,还有房屋当前的贷款价值比(LTV)等等,风险高低会影响到给出的利率以及需费用,因此在达成任何协议之前最好研究这些细节。

有些公司会愿意提供一些利率以及费用折扣的空间,建议先从个人当前合作的贷款方、银行、信用合作社开始着手了解房屋净值贷款项目,有望拿到更好的折扣,同时和自己熟悉的机构合作也会更方便一些。

在从个人熟悉的贷款方拿到房屋净值贷款利率的报价后,建议再询问至少2-3家其它贷款方。需要注意的是,不要只比较利率,也要比较各公司的折扣活动、手续费、APR 等等,做个全盘评估。


热门 Home Equity Loan / HELOC 公司 Discover 和 Figure 比较

美国在做 Home Equity Loan / HELOC 的银行/公司/经纪相对于其他房贷类型要少很多,如果大家原本的贷款公司有在做的话可以找他们办;但如果想要找更低的利率、更好的服务、更高的CP值,不妨可以从网上新兴的贷款公司下手。这一篇我就拿 Discover 和 Figure 做简介比较,这两家是近年非常热门、知名度也够的房贷公司,最棒的是在线服务、报价询价系统做得很好,都2020年了我们可以好好利用发达的科技,让自己更轻松省事些。


Discover|不收手续费、利率低、最高可贷20万美金

成立于1985年的 Discover 起初是 Sears 的子公司,后于2007年成为一家独立公司,而目前 Discover 也是美国前五大贷款公司之一。该公司的贷款申请主要在网上完成,他们的房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 可在48个州使用,仅有爱荷华州或马里兰州无法申请。而 Discover 这项业务范畴并不提供房屋净值信贷额度 (HELOC)(HELOC 和 Home Equity Loan 不太一样,具体差别可见这篇)。

适合对象:信用分数好(超过620分),要做 Home Equity Loan 而不是 HELOC,期望贷款金额稍高(超过3.5万)

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优点

• 不收费:Discover 不收取任何 app 费、申请费或者评估费,并且在交易结束时也不需要交额外费用。如果你提早还清贷款,也不用交预付款罚款。

• 利率好:和其他房屋抵押贷款公司相比,Discover 的起始年利率更低。以2020年5月20日来说,Discover 的年利率为3.99%。

• 贷款价值比高:Discover 允许借款人的房屋贷款 (Mortgage) 和房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 之间的贷款价值比高达90%,这样,借款人就能更容易得到资金。其他贷款公司的最高比例往往为80%。

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缺点

• 没有 HELOC 选项:如果你想要的是 HELOC 而不是房屋净值贷款,那么请选择其他贷款公司,Discover 并不提供。

• 没有线下客服:如果你倾向于和客服面对面交谈,那么 Discover 也不太适合。

• 最低贷款金额高:Discover 房屋净值贷款的起始金额为35,000美元,对一些借款人来说,这个价格可能太高了。

流程

【步骤 1・填写资格预审表格】可以使用 Discover 的在线服务或者致电(855)361-3435 去申请 Home Equity Loan。你需要提供个人消息和财产消息,以及借款金额和借款目的。身份验证方面需要提供的消息是出生日期和社安号码,提交申请后,会在几分钟内就获得你可选的贷款资格。

【步骤 2: 提交完整的贷款申请】之后你可以通过上传文档提供其他消息,并进行在线电子签名即可进入审核流程。

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手续费

Discover 不收取任何前期费用、申请费用、原始费用或者评估费用,交易结束时也不需要支付现金,也没有提前还款的罚款。但是如果你在36个月内还清贷款,则可能需要支付一些偿还费用(最高限额为500美金)。

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Figure|可固定利率、转帐速度快、允许用来投资第二套房产

Figure 成立于2018年,使用区块链技术和人工智能,可以在数分钟内就批准房屋贷款,并在五天内为客户提供资金。目前很多贷款公司都停止 HELOC 申办(HELOC 和 Home Equity Loan 不太一样,具体差别可见这篇),但 Figure 仍持续提供 HELOC 贷款,客户可以申请从15,000美元到150,000美元的资金。Figure 所允许的最大组合贷款价值比(CLTV)为 95%,按行业标准来说很高。

适合对象:想要灵活贷款且能够快速拿到资金,要做 HELOC 而不是 Home Equity Loan,不在乎人工服务;信用分数好(超过600分)。

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优点

• 固定利率:一般来说,HELOC 利率会随市场波动而变动,但是 Figure 可以提供最高30年贷款期限的固定利率。

• 费用结构透明:很多贷款公司办 HELOC 会收取各种名目的费用,但 Figure 只收取一项发起费 (Origination Fee),甚至还不收滞纳金,也不需要评估费用。

• 快速结算:即使是硬钱贷款 (hard money loan, 私人资金贷款),一般也很少能在五个工作日之内结清,但是 Figure 却可以做到。Figure 五分钟内就能用机器算法批准审核贷款,无需人工干预,所以速度超快。

• 允许投资物业和购买第二套房:很少有房屋抵押贷款公司允许客人投资物业和第二套房,但 Figure 是允许的。虽然二次投资会收取更高的利息和费用,但这在业界是很普遍的现象。

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缺点

• 客户服务限制:Figure 虽然有在线聊天、客服电话和 Email 的联系管道,但没有面对面的交互方式。

• 低提取限额:Figure 仅允许借款人提取原始贷款余额的20%。例如,如果你借入20,000美元,即使你完全还清了原始贷款,你最多可以提取的也只有4,000美元。

• 提取阶段:Figure 的房屋净值线的提取阶段仅持续2到5年,具体情况取决于贷款期限。

• 属性限制:虽然 Figure 确实可以提供投资第二套房产和物业的贷款,但他们对抵押财产设置了许多限制。比如不允许使用多户家庭房,人造房屋,原木房屋,土方或穹顶房屋,合作社,混合用途建筑物或商业局部财产来抵押。

流程

【步骤 1・填写资格预审表格】:只要条件符合最低要求即可,填写一些基本内容后 Figure 就会执行软信用检查,最低要求是600分。如果符合资格,他们就会提供报价,告知初始费用、利率和最高贷款额。

【步骤 2: 提交完整的贷款申请】:接受报价之后需要提供更多比较深入的身分证件以及文档证明,提交完整的申请后,Figure 的自动化系统将检查几个关键数据,大多数申请人会在五分钟内获得最终批准。

【步骤 3: 虚拟结算】:Figure 处理结算的系统 eNotary 是一个新系统,结算时你会和 eNotary 进行视频通话,eNotary 会使用一系列验证问题来验证你的身份,并对比你的脸和你 ID 上的照片。之后,你只需要对以下贷款文档进行电子签名即可。

【步骤 4: 注资】:Figure 已经有了你银行帐户的详细消息,之后他们就会把钱直接存入你的帐户中。转帐速度很快,仅需要几分钟或者几小时。

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手续费

大多数贷款公司承办 HELOC 时会收各种名目的费用,但 Figure 只会收取一次发起费,这笔费用需要你在贷款时预先支付,之后就没有其他费用了。Figure 甚至还不收滞纳金。Figure 也不需要评估费用,因为他们使用智能算法用自己的自动评估模型(AVM)确定你的财产价值,这也是他们为什么可以这么快完成交易并提供资金的原因之一。

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看完这两家的比较了,那我到底该怎么下手选择?

• 费用:包含月付款金额,需付多久,利息多少,其他支出费用,有没有提前付清罚款,林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ,这是法律上保障贷款方的一项文档,由贷款公司提供,规定贷款公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。

• 比价:法律上没有明确规定房屋贷款公司在每个项目可以收多少钱,比如说有的借款方可能在法律费用收比较高,但收比较少申请费;另一家可能整体收取费用比较低,利息确偏高。有了每家房屋贷款公司提供的 Good Faith Estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。

• 服务:除了费用之外,服务态度和质量也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题?尤其是在正式申请到贷款之前,贷款方需要处理很多文档,各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心,如果房屋贷款公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多,有些只要回答一些简单问题,就可以帮你把手续费、利率等等都算好好。


办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司,找到对你来说最划算的贷款方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

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來自台北,現居洛杉磯。寫過上百篇(你可能都看過的)美國移民生活遊玩攻略,累計文章瀏覽人次破千萬。我的 IG 很好吃: http://bit.ly/2PFRDuY