房价、房贷利率高到觉得自己买不起房了?思路打开,其实还有这两种非典型买房方式!

10 个月前
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你是不是非常想(或需要)买房,但利率攀升,房价居高不下,库存有限,你感到挫败,觉得命运似乎与你作对?其实有几种非典型的方式可以买到房!

1. 业主融资 Owner financing

业主融资(Owner financing),也称为“卖方融资”,允许买家通过向当前房主贷款来买房,而不是走传统的抵押贷款来买房。

走这种买房方式,通常会申请 30 年分期每月还款,但五年后会进行一次大额付款(ballon payment)。 换句话说,买家首先向前房主支付五年的款项,然后在五年后,通过传统贷方为房屋再融资 refinance,并全额还清前房东。

业主融资这种新型买房方式对于买家和卖家来说是双赢。

可协商性

首先,这种方式让很多细节条款有了可协商的余地。买卖双方可以自由地坐下来敲定细节,包括利率、贷款期限以及首付金额。

假设一位卖房者距离退休还有 15 年。 他们已经在市场上投资,现在正在寻找赚取保证利息的方法。 他们环顾四周,发现大多数有担保的金融产品的利率保持在 2% 到 4%,例如货币市场帐户 (MMA) 和存款证 (CD)。 他们决定自筹资金出售房屋将带来更高的固定利率。

潜在买家同意支付 5% 的首付款和 7% 的 15 年利率。 他们计算每月还款额,包括本金、利息、财产税和房主保险。 付款符合买方的预算,双方都相信买方能够跟上付款。这样获得买卖双赢。卖方获得比他们原本赚取的利率更高的利率,而买方在 15 年内完全地拥有房屋。

需要明确的是:期限不一定必须是 15 年,双方可以协商贷款期限有多长。 或者,也可以选择传统的方式,即五年之后通过一笔大额贷款来完成交易。 这一切都取决于什么最适合每一方。

资本利得税

业主融资可以让拥有大量房屋产权的卖家更容易缴纳资本利得税。 假设一个卖家在他们的房屋中获得了 300,000 美元的收益。 根据美国国税局的说法,他们可能有资格从他们的收入中扣除高达 250,000 美元的收益,只要对剩下的 50,000 美元缴纳税单。

如果卖家以传统方式出售房屋,并在交易结束时一次性收到全部 300,000 美元,他们的税单将在纳税时间到期。 但是,业主融资让他们一次只能从房屋中收到一点收益,这样有利于在纳税时间到期时,卖家处于较低的税率范围内

2. 租赁选择权 Lease-option

通常与业主融资相混淆,租赁选择权有一套完全不同的规则。 但是,细节是可以商量的。

简而言之,租赁选择权的工作原理如下:

● 在签订合同之前,房主和承租人确定哪一方负责维护和维修房产。 大多数协议分摊费用。

● 房主可能会要求租户支付房屋价值 2% 至 7% 的选择费,以保留选择权。

● 房主和承租人决定租约的期限。 在那段时间结束时,承租人必须决定他们是否要买房子。

● 承租人在一定年限内支付的租金略高于公平市场价值。

● 房主将每月租金的一部分存入专项基金,用于支付首付款。

● 在租约结束时,承租人要么买下房子,再签一份租约,要么搬出去。

● 如果承租人决定不购买房屋,他们将失去选择权费(option fee)以及存入首付基金的任何资金。

⚠️不要与租赁购买协议(lease-purchase)相混淆,一些房主更喜欢通过 lease-purchase 出售他们的财产。

工作原理如下:

● 虽然许多细节与租赁选择权相同,但租赁购买协议要求承租人在租赁期结束时购买房屋。

● 在签署初始合同之前,双方要么商定价格,要么商定进行房屋评估的具体日期。

● 如果承租人决定在任何时候退出交易,房主可以起诉他们违约。

● 在签协议之前,了解向您提供的是哪种类型的租赁合同很重要。

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