生活小贴士

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在美国打算贷款买房子需要提供哪些文书数据证明?

欲贷款买房者,在美国开始看房子前,一定要先拿到一份贷款预先批准信 (Pre-Approval)。获得贷款预批意味贷款人已审核过买家信用和财务状况,且买家借此也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额,经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。

• 买家可先自行找寻银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请;或者也可请地产经纪人协助办理。

• 进行 Pre-Approval 申请时,若发现自己信用分数出错,可即时提出修正,及早发现及早更正才能确保自己后续贷款申请时能更顺利快速且取得较低利率。

• 买家可接触数间贷款机构做咨询,以作为后续合作申请贷款时参考使用。建议若要多家比较时,应于短时间内完成,引免因多次调查信用而引响信用分数。

• 买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请 Pre-Approval 为同一间,因此买家仍可以持续找寻自己满意的贷款机构(如利率较佳、费用较低等)。

是否能拿到最低的房贷利率?

每家有在做房贷的公司能给出的利率都不同,同样都是评估借款人的背景条件与风险高低综合下来的结果。也许你个人的情况在 A 公司是高风险客户,在 B 公司是低风险客户,那自然 B 公司给你的利率报价会低不少。要找到低利率的贷款公司,货比三家不吃亏,网络上也有分析工具为各州房主进行最佳贷款公司评比推荐,房主可以视需求要求报价(初步报价一定都是免费的,告知一些基本条件即可拿到报价。)

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美国买房

美国房贷利率有哪些计算方式?如何选择?

贷款种类百百种,可大约分成两种基本类型:

浮动利率 (Adjustable Rate Mortgage, ARM)

定义:初始利率比固定利率低,但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。

【举例】7ARM、还款时间30年,代表前7年利率不变,往后每年根据市场情况浮动调整。

风险:短期而言,浮动利率比固定利率来的低,但长远角度风险也是较高的。

适合:中短期投资者或持房年限短的买家。

固定利率 (Fixed Rate Mortgage)

定义:利率固定不动

风险:较低

适合:适合打算长期持有房产,长期风险承担力较低、追求稳健的买家

哪一种贷款方式适合我?

选择贷款时,应考量打算在这房子住多久(持有多久)、多久付完贷款等因素。除了和贷款专员详细咨询,可以先在网络上找贷款公司进行初步询价,比较看看利率。

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美国买房

新移民汽车保险是不是比较贵?驾驶记录不长怎么找到便宜又好汽车保险公司?

保费高低最主要的其中一个决定性因素在于驾龄,所谓的驾龄并非驾驶人的年龄,而是驾驶人的驾驶历史。即使驾驶人在原国家开了十几二十年的车,在美国购买汽车保险所采用的驾龄,是以拿到美国机动车辆机关 (DMV) 所核发的驾照日期为始。

新移民的驾龄短,影响保费

新移民的驾龄短,会被保险公司认定为无经验/少经验之驾驶 (inexperienced driver) 而纳入高风险族群,汽车保险费用因此明显高昂。根据经验,至少要达到三年以上的驾驶纪录,保费才会明显下降(不过前提是这中间驾驶纪录良好)。

新移民的信用历史短,影响保费

根据多数保险公司数据统计,较常申请保险理赔的驾驶人很大一部分的信用分数低或是根本没有信用历史,因此这类高风险保户的保费会比较高。除了特定某些州例外,美国大部分的州都还是会考虑信用历史来计算保费。有些保险公司在估价的时候会索取社安号 (Social Security Number) 来调阅驾驶人的信用记录,不过大多数公司都不会要,每间公司规定都不同。

有些保险公司可能会拒保没有保险纪录的驾驶

除了加州立法禁止这种行为,美国其他大多数州的保险公司都还是有权力决定是否承保没有保险纪录的驾驶,这对新移民来说就很不友善。但据了解现在已经比较少保险公司会这么做。

新移民购买汽车保险一定要记住的3件事

1. 一定要定期重新 Quote 汽车保险:一开始给你比较便宜保费的汽车保险公司不一定一直都会是最便宜的。有些评价较好的保险公司很看重驾龄,只要累积一阵子驾驶纪录,就有机会给新移民驾驶很大的降价空间;所以建议每过半年数个月就要去找不同保险公司拿报价比较看看。

2. 如果是贷款买车的话,通常都会被要求买碰撞险/全险。

3. 如果你名下有房、有公司或是大笔存款资产的话,建议要提高 Liability 理赔金额。

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汽车相关

在美国把房子重贷 Refinance 会产生哪些必要费用?如何降低成本?

受到美国 FED 政策影响,美国利息连几期都调涨,虽然有慢下来的趋势,但专家分析美国房市应该还是会继续升息;许多屋主看准这点,打算把握住机会想把房子重贷 Refinance。不过在确定要把房子重贷之前还是要三思,因为每一点房贷利率点数 (points) 后面都可能藏着隐藏的费用。就像第一次房屋贷款一样,重贷还是需要再负担一次这些花费:

• 申请费 ($75 to $300):不管你的重贷申请有没有通过,都需要付这笔申请费。

• 借款人服务费 Loan origination fee (0-1.5%的本金部分):在美国贷款时会遇到的一种服务费,用来完成放款前的工作,比如审核借款人的身份,信用状况,文档审核等,通常信用越高的借款人收取的服务费越低,反之越高。

• 房屋估价费 Appraisal fee ($300至 $700):聘请专业估价师估算房屋市场价值的费用。有的时候,这个费用已经包含在申请费用里面。如果房屋最近有估价鉴定过,这笔费用可以免除。

• 房屋检查费 Inspection fee ($175至 $350):在你申请到 Refinance 之前,借款人可以要求房屋受检,检查项目包含房屋结构问题,有无白蚁等其他害虫问题。

• 律师费 Attorney review and closing fee ($500至$1,000):你可能需要负担一笔律师帮忙结案的费用。

• 产权调查和保险 Title search and insurance ($700至 $900):这笔费用是用来查看房屋有无被扣押等其他纪录。

• 测量费 Survey fee ($150 to $400):核实房屋地界线的费用。如果土地及房屋在近期有被调查过,这笔费用可以免除。

• 提前缴清罚款 Prepayment penalty (一至六个月的利息):在决定 Refinance 之前,请先查好自己现有的贷款条例,看提前缴清贷款的情况是否会被处以罚款。

以上这些费用都是 Refinance 会遇到的衍生费用,所以贷款人要考虑的不仅仅是重贷出来的每月利息,这些一次性衍生费用也要考虑作为成本。不过贷款公司比比皆是,手续费和衍生费用的定价也不一,屋主能做的就是货比三家,多多向不同贷款公司拿报价。使用以下免费工具也可推荐屋主最佳的所在州的贷款保险公司,屋主可评估公司之评价在网站上进行免费估价。

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我需要每年接种流感疫苗吗?如果得过流感是不是就可以不用打疫苗了?

我真的需要每年都接种流感疫苗吗?

是的,疾病预防控制中心建议6个月的孩童及以上的成年人每年都接种流感疫苗,即使疫苗预防的病毒与上一季没有变化,人人都应该每年接种。这样做的原因是因为一个人对疫苗接种的免疫保护会随着时间的推移而下降,因此需要每年接种疫苗以获得针对流感的最佳保护。

如果得过流感是不是就可以不用打疫苗了?

这种想法是不对的。因为流感有可能很严重甚至让人致死的疾病,抵抗力低弱的幼儿,老年人和某些慢性疾病患者中,如哮喘,心脏病或糖尿病的患者比正常人更容易得到流感。任何流感感染都可能带来严重并发症,住院或死亡的风险,即使自己得过流感,或者是身体健康的儿童和成人中也应该为自己接种疫苗,以防让自己成为流感的带原人,或是传染给他人。

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医疗健康

为什么要打流感疫苗?有什么好处?会有什么副作用?

为什么要打流感疫苗?流感疫苗有什么好处?

疫苗的原理是通过向人体注射很小剂量的已经被杀死的或者被削弱的微生物,来使人体产生对某种疾病的免疫力。注射进人体的微生物有可能是病毒,例如麻疹病毒;也有可能是细菌,例如肺炎球菌。注射疫苗之后,疫苗会刺激人体的免疫系统,让免疫系统开始反应作用,就好像真的有病毒或者细菌感染。在这个过程中,人体的免疫系统挡开了这种假性感染,并对这种病毒或者细菌有了记忆。等到之后发生该种病毒或细菌感染的时候,人体的免疫系统就能更好更快地对抗。

流感疫苗会有什么副作用吗?

有些人可能对流感疫苗接种会有有轻度的反应。流感疫苗最常见的副作用是注射时感觉到的酸痛,发红,压痛或肿胀。也可能出现低烧,头痛和肌肉酸痛。如果发生这些反应,它们通常在注射后不久开始并持续1-2天。

⚠️如果有发烧,咳嗽,流鼻涕或喉咙痛这些症状,不是因为疫苗的副作用,而是真的感冒了(笑)。

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医疗健康

在美国可以去哪里接种流感疫苗?什么情况下可以免费?

我可以去哪里接种疫苗?

每年在秋天的时候就是新疫苗接种的时机,在那个时候会有许多药妆店、药局、小诊所、医院都有接种疫苗的服务,有的会摆出 "Flu Shot" 的标语,不妨多留意一下,至于有提供流感疫苗服务的美国连锁药妆店诊所有:

CVS:无须预约,无保险、自费的流感疫苗为$37.99一剂

Walgreen's:建议先预约,与 CVS 的价格一样,但强调大部分的医疗保险可以让你的流感疫苗费用为0元

Target:无须预约,无保险、自费的流感疫苗为$34.99一剂

Costco:无须预约,无保险、自费的流感疫苗为$19.99一剂。不需要Costco的会员证也可以来Costco的药局施打流感疫苗唷~

依照个人保险的不同,有些人的疫苗有可能完全免费,有些人可能需要付少许的疫苗费。但大致上来说疫苗的费用都不会大于$20,整整比真正得到感冒去看医生,或是买药的费用还要便宜很多。你还在等什么?快点去接种!

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医疗健康

FastTrak 机器是干嘛用的?要怎么缴钱?

在加州,有些高速公路会有 FastTrak,即收费的车道。标志上会写明『FastTrak Only』。必须安装 FastTrak Transponder 才能进入,进入后会自动扣费。

FastTrak 机器是可以让车辆进入 FastTrak 收费车道的设备,外型如下图。如果你的车安装了 FastTrak 设备,进入收费高速后,系统将自动扣费。

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汽车相关

加州便宜又好的8家汽车保险公司以及汽车保费最贵的加州城市

【本篇根据 US News 2019 评比

加州是美国人口最多的州,根据美国交通部数据数据显示,2016年时加州已有2600万名注册领有驾照的驾驶人。US News 整理出了加州最便宜的汽车保险公司,并使用以下数据来分析:

(1) 以8家全国知名的大汽车保险公司评比,一般来说大公司的理赔政策会更有保障一些。

(2) 男性与女性驾驶交叉比较,年龄设置分别为17岁、25岁、35岁、60岁。

(3) 车型设置为 2018 Honda Civic, 2018 Toyota RAV4, 2018 Ford-F-150, 2015 Honda Civic, 2015 Toyota RAV4 和 2015 Ford-F-150,年哩程数设置在 6,000 到 12,000 Miles。

(4) 信用分数设置在好,普通和不佳三档。

(5) 驾驶记录设置分别为:良好、一次事故纪录、一次超速纪录、一次酒驾纪录。

加州最便宜的汽车保险公司是哪些?

根据 US News 综合比较分析,以下这些保费费率是根据每家保险公司的低理赔金额来比较排名。依序为:

1. USAA(平均一年保费 $2,440)

2. Progressive(平均一年保费 $2,553)

3. Geico(平均一年保费 $2,612)

4. Travelers(平均一年保费 $2,923)

5. State Farm(平均一年保费 $3,793)

6. Nationwide(平均一年保费 $4,179)

7. Allstate(平均一年保费 $4,287)

8. Farmers(平均一年保费 $4,651)

普遍来说什么样的驾驶人背景的汽车保费最低?

1. 60岁已婚

2. 35岁已婚

3. 25岁单身

注意:每家汽车保险公司不尽相同,有些对男驾驶人的收费较贵,比如 Progressive,有些则相反;但对于 Farmers 和 State Farm 来说,性别并非保费高低的关键;但每个不同年龄档次和其他背景条件(学历、居住地区等等)的优先级可能高于性别,所以具体还是 Case by Case,最好利用分析工具来找到对自己情况来说最划算的保险公司。

加州最贵的汽车保险公司是哪些?

根据 US News 综合比较分析,加州居民「很可能」会从以下保险公司拿到较贵的报价,依序为:

1. Farmers Insurance(平均一年保费 $4,998)

2. Nationwide(平均一年保费 $4,653)

3. Allstate(平均一年保费 $4,532)

4. State Farm(平均一年保费 $4,202)

5. Travelers(平均一年保费 $3,349)

6. Geico(平均一年保费 $2,885)

7. Progressive(平均一年保费 $2,849)

8. USAA(平均一年保费 $2,693)

加州主要大城市汽车保费(一年)高低排名

1. Los Angeles ($5,344)

2. San Francisco ($4,325)

3. Oakland ($4,270)

4. San Bernardino ($4,123)

5. Sacramento ($4,098)

6. Long Beach ($4,033)

7. Fontana ($3,962)

8. Stockton ($3,872)

9. Riverside ($3,808)

10. Anaheim ($3,804)

11. Modesto ($3,797)

12. Santa Ana ($3,781)

13. Fresno ($3,691)

14. San Jose ($3,638)

15. Oxnard ($3,621)

16. Bakersfield ($3,606)

17. Irvine ($3,585)

18. Fremont ($3,574)

19. San Diego ($3,446)

20. Chula Vista ($3,392)

保险公司的信誉分数与顾客满意度也是评估选择的一大要素,因此除了保费合不合理之外,理赔处理及态度也是考量重点之一。下表为 Insure.com 针对3,700名保户做出的《全美最佳保险公司》调查,评估项目包括价值 (value of price)、客户服务和案件处理质量。

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汽车相关

在美国买房置产会产生哪些必要的费用?

在美买房子可千万不是只有「头期款」与「每月房贷」而已,从你准备买房到最终交易完结都会有各类费用会产生,而日后在美养房的费用更是不能忽略!

所以在你做出决定前,别忘了将以下开支考量进去评估自己的能力与手头现金。

※要准备多少头期款:房屋成交价的20%起跳 (实际情况依买家能力、还款能力评估、购买房型而有所变动,而外国买家的头期款较高)

●买房子时,买方应支付的相关作业费用 (即Closing Cost,一次性费用,以加州为例): 

1. 过户公证费 (Escrow fee),约$600-1250(按房价⽐率收费)

2. 房屋检查费 (Home inspection fee),约$200-$500(按房屋大小收费)

3. 文档公证费 (Notary fee),约$70-200

4. 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)

5. 转户费 (Transaction coordinator)

6. 邮费 (Messenger service),约$50-$100

7. 一年房屋保险费 (Hazard insurance),约$600-1500(按房屋大小收费)

8. 产权保险费 (Title Insurance),约$400-800(按贷款额比例收费,现金买家不用)

9. 银行贷款相关费用(Bank Charge):银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金不用)

10.房屋鉴价费(Appraisal Fee):约$300-$400

11.登记费 (Recording fee),约$100

12.其他

HOW MUCH?以上这些相关费用大约为成交房价的1%左右。(※各家机构的实际费用各有所异,请以实际情况为准) 

●买房子时,买方办贷款时的可能费用 (一次性费用,现金买家不用看): 

1. 手续费 (Loan Origination Fee)

2. 点数(Discount Point)

3. 房屋估价费(Appraisal Fee)

4. 信用报告费(Credit Report)

5. 处理费(Processing Fee)

6. 纳税服务费(Tax Service Fee)

7. 洪水证明费(Flood Certificate)

8. 审批费(Underwriting Fee)

9. 文档准备费(Document Preparation)

10.贷款保险费(Mortgage insurance fee)

HOW MUCH?这部分变化就较大了,需视贷款金额高低、贷款方式与各家贷款机构而有所变动。如果你像要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏! 

●买到房子后,每月/每年要支付的费用(长期费用): 

1. 贷款

2. 地产税

3. 房屋保险

4. HOA

5. 每月水电费用

6. 其他

HOW MUCH?需视房屋成交价、贷款金额等为准做计算。 

(若以一间位于加州Irvine成交价70万独立房为例,平均一年的地产税、房屋保险与HOA养房费用在$9,000到$15,000之间,即每月约$750到$1,250之间,不含贷款水电费等杂支)

●从房屋保险来省钱:降低房屋保险,货比三家不吃亏 

虽然花时间,但也能为你省下不少开销。多问多询价,不仅能让自己更加了解保险条款细节,也能了解各家保险公司的服务质量,买到最适合自己的房屋保险,也别忘了询问保险公司可做什么来为你节省保费。其实就像汽车保险,每家房屋保险公司评估屋主的个人条件背景的重点都不尽相同,给出的保费费率也会不一样;建议综合参考各家公司保费报价以及服务评价,选择最适合自己的保费方案。下方工具就针对各州屋主推荐该州以及城市好的房屋保险公司。

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美国买房