美国地税是怎么计算出来的?为什么会被涨地税

最近更新:2020年3月

当比较美国城市与亚洲城市房价时,不少民众都会认为美国房价相较之下「平实太多」,或是一样的价钱但能买到的空间舒适度与环境却不在同一个级别。美国房价看似便宜许多,但是美国房产的持有成本却很高,其中最重的一笔开支,就是房地产税 (Property Tax),这也是养房最大开销。


快速认识美国房地产税

南加州 San Bernardino County 的地税单

美国房地产税率由各州、各地方县议会甚至各学区根据财政需要各自制定,因此各州各地区的房地产税不尽相同,政府会对每个房子做评估,然后根据评估价计算税额,基本上是房价的1%~3%不等,例如加州房地产税根据所在县市不同平均约0.8%至1%上下。而新开发区域的房地产税又会再高一些。

●房地产税主要用于地区的教育、治安、绿化、医疗等范畴。

●房地产税可抵税(需使用枚举扣除 Itemized Deduction,最高扣抵一万、夫妻分开申报则扣抵五千)。

●不同州有不同规定一年当中缴交次数,比如加州每年分两次缴交,每次缴一半金额;新泽西州则一年分四次缴交,因此端看各州规定。

●房地产税为浮动税率,每年皆会有所变动。

●举例:一间位于南加州 Irvine 的70万独立房,每年需支付的房地产税为$700,000 * 房地产税0.72%= 约每年$5,040元。

●你住的地方的房地产税大概多少?可按此工具简单试算。

─ Mello Roos Tax 地产附加税 (或称 Community Facilities Districts,CFD)

在加州,除了地产税,部分新开发地区还须缴交 Mello Roos Tax,一般来说须缴交20至40年不等。Mello Roos Tax 通常为房产价值的1%上下,主要用来建造新小区中的学校、公园、消防站、马路等公共建设。(Mello Roos 是修订此法条的议员名字)

●Mello Roos Tax / CFD不可抵税。

●随房地产税一同缴交。

●新开发地区都会需要支付,且通常越新越需要建设的小区缴越多。

●缴交费用高低需视房子建造年份而定,Mello Roos Tax 从每月$25至超过$300都有可能。


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美国房地产税如何计算

Lehi City 举例 - 房地产税会用于各单位支出

总地来说,房地产税的高低和房地产价值高低是连动的,而且每年都会有变化。房地产的定义包含了「土地部分」和「建筑部分」。计算房地产税的时候是使用千分比 (mill rate) 单位来衡订,算法为千分比乘上房地产的估值 (Assessed value,和市值不同)

千分比的算法

一个 mill 代表一美分的十分之一(或是一块美金的千分之一);房地产税的最基本单位是用每一千块去算,则一个 mill 就是一块钱,十个 mill 就是$10。

【举例】若今天房地产估值是$500,000,税收十个 mill,那算法就是 $500,000 / $1,000 = $500, $500 x 10 = $5,000.

上面说到房地产税是由各级政府甚至各学区根据预算需要而制定出来的,每一级单位算出一个税收金额之后,除以「该区域内所有房产的估值总额」得出一个税率,之后再把各级税率全部加起来,得到一个总税率。

【举例】假设某一区的房产总估值是一亿美金好了,这区所属的 County 决定今年要从房地产税上征收一百万美金用以运营地方,那么一百万美金除以一亿美金得出 1%(或是 10 mills);City 算出来需要0.5%、学区算出来需要3%,那总共税收就是所有税率加起来 =  4.5% (1% + 0.5% + 3%),或是 45 mills。

房地产的估值 (Assessed value)

估值 (Assessed Value) 和市值 (Market Value,又称成交价) 不同,后者是买卖成交的价格,前者是为算房产税所使用的价格。需要估价的时机分为两种,一种是买卖要求的估价,贷款银行会雇用估价师来进行一次评估,银行再根据估价来判断贷款风险而决定是否放贷或放多少贷,这种的估值变化会很大;另一种是每年政府根据房屋情况(是否有房屋升级)和市场变化评估一次,这种一般来说相比浮动不大。

估价师会评估很多项目,比如说房屋大小、厕卧数量等等,然后与同区其他类似房型进行相比得出一个市价。最后把房屋的市价(成交价)乘上一个该区特定的估值百分比 (Assessment Rate) 就能得出估价,进而计算要缴的房地产税。一般来说,估值百分比大概在80%-90%;但也有极端情况,比如 Mississippi 只有10%,麻州则近乎100%。

Assessed Value = Market Value * Assessment Rate

Property Tax = Assessed Value * Tax Levy

【举例】小明2019年用50万元的价格买下一栋房子,假设他自住两年,这两年间的估值虽有变动但都很小。Assessment Rate 假设是 80%,那这栋房产的估值就是 50万元 x 80% = 40万元,加进房地产税率假设是 8 mills,那么要缴的税就是 40万元 x 0.8% =  $3,200。

像加州有立法规定(著名的 Proposition 13,从1978年开始实施)房地产税不得征收超过「市价」的1%,比如说该屋市价为50万,则一年当中征收的房地产税不得超过$5,000。


为什么地税会涨?

从以上算法看来,房地产税会涨就是两个原因:一个是税率上升,一个是房产估值上升。

税率上升

来自房地产项目的税收是地方政府的主要收入,如果在年度审预算时发现开支超过,可能就会因应调涨房地产税率以支持各单位机构正常营运。但加州同样有在 Proposition 13 当中规定,每年地方政府的地税涨幅不得超过房屋估值的1%,而房屋估值一年内最多不得增加超过2%,除非是房屋易主(买卖),否则都受限于此。

房地产估值上升

若没有牵涉贷款买卖,房地产估值是由政府聘雇的专业估价师来执行;若有的话则应该是放贷单位(如银行)聘请估价师来做,以方便银行评估放贷风险。估价的时候主要会考量到该区类似房型的卖价,是否有最新的升级装潢,如果用于租房那么租金行情在哪,或者是重置费用要多少(比如说灾后重建的费用)。

如果没有买卖,那么房产估值的变动基本不大,但一旦有买卖就会有很大变动。假设小明2020年以40万元买入一房,中间都是用40万来算房产税;过了三年用60万卖给小美,那么小美就要用60万元来算要缴的房地产税。



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來自台北,現居洛杉磯。寫過上百篇(你可能都看過的)美國移民生活遊玩攻略,累計文章瀏覽人次破千萬。我的 IG 很好吃: http://bit.ly/2PFRDuY