想趁利率低投资房地产,我可以用房屋净值 Home Equity Loan 买第二套房产吗?

约 2 个月前
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美国买房, 投資理財
 

房屋净值(Home Equity)指的是房屋的当前的市场价减去房屋剩下未还贷款得出的金额。举个例子,一个屋主还有20万美元的贷款没还,当前他的房屋价值为30万美元,那么他有10万美元的房屋净值。

随着房价的不断上涨,房屋净值同样在上升,而这部分的价值可以通过申请房屋净值贷款(Home Equity Loan )、 home equity line of credit (简称HELOC),或者 Cash-Out Refinance 来「提现」,用以购买第二套房产。

什么是 Home Equity Loan(房屋净值贷款)?

内容:借款人可以一次性拿到全额的贷款金额,之后每个月还款一定的金额(本金 + 利息)。

额度:银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例,Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。

利率:房屋净值贷款利率通常是固定利率。

什么是 HELOC (房屋净值信用额度)?

内容:类似信用卡,申请之后将获得信用额度,通常这个额度持续10年,在这10年间可以按需求使用这个额度,欠多少还多少,还了钱之后额度就会恢复到最初。不过,一旦到达了信用额度的年限,将不能再每个月使用这笔钱,之后你就需要按月还贷。

额度:银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%,再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例,HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。

利率:HELOC 的利率通常为浮动利率。

什么是 Cash-Out Refinance ?

Cash-Out Refinance 其实喝 Refinance 类似。Refinance 「再融资」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。所谓 Cash-Out Refinance,其实是房屋抵押贷款的一种形式。它要求新贷款的金额要大于现有贷款的金额,以便将房屋净值转换为现金。

💡 延伸阅读 >>> 《一样都是从房产拿钱出来,Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有什么不同?》

同样是贷款买第二套房产,贷款方会更愿意接受使用那些抵押自己主要房产来申请 Home Equity Loan 的屋主,而不是重新申请贷款买第二套房的屋主。因为通常申请 Home Equity Loan 的屋主会更努力还清贷款,更少拖欠账单。

Home Equity Loan 所花费的费用也会少一些,因为这类贷款不需要支付 title searches 或者保险,以及其它重新办理贷款所需要的手续费。

不过 Home Equity Loan 也有缺点,比如每个月的月供会更多,以及主要房屋被拍卖的风险。另外,如果通过这种方式再买第二套房的话,等于在投资组合上放过多钱在地产上了,这也许不是一个明智的投资选择,投资应该要更多样化。

💡 延伸阅读 >>> 《用房屋净值(Home Equity Loan)购买第二套房的优缺点》

办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司,找到对你来说最划算的贷款方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

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