小孩学费、重新装潢、医疗支出,利用房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 把房子价值转成现金出来

最近更新:2020年6月

在美国,很多屋主为了灵活运用注入房地产的资金,会利用房屋净值(Home Equity)做套现理财,用以作为其他开销的资金,比如房屋装修、孩子上大学学费、紧急医疗费用等等,也有人利用房屋净值去投资第二套甚至第三套房产。

房屋净值 (Home Equity) = 房产价值 -贷款未付清的部分

举例:你的房产价值60万,总共跟银行贷40万,剩下的20万就是你拥有的房屋净值。

一般常见的是这两种情形:

• 房屋价值不变、有还贷款:若房贷已经还了5万,还剩35万,则房产净值就是25万(60万-35万)。

• 房屋价值上升、有还贷款:房屋价值上升到65万、且房贷已还了5万,还剩35万,则房产净值就是30万(65万-35万)。

如果没有卖房打算又想要有现金灵活运用,美国非常流行房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 做套现。不过利用房屋净值套现还是存在一定风险的,在申请该项贷款前,你需要了解房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 究竟是怎么操作。


办 Home Equity Loan 也要找对最划算的贷款公司

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。


房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 如何操作?

房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 属于「二次房贷」,也就是说屋主是在原本房贷之上再去申请一笔新的贷款,借款之后总共将会肩负两笔贷款。

• 举例:假设你的房产目前价值为40万美元,你还有16万美元的贷款还没有还,那么你的房产净值为24万美元。你可以把24万里面的一部分借出来,但银行通常都不会批准全额,最高大概可以批准到 85% 左右,也就是24万 * 0.85 = 20.4万。银行批准后会把钱一次全给你,你则是每月要还本金和利息。

如果今天你的房产价值上升,即使原本房贷欠款余额相同,能贷出来的钱却可以更多。但是这一样是「借出来的钱」,还是要支付本金和利息。


办理房屋净值贷款有哪些条件要求?

在申请房屋净值贷款时,贷款公司需要提前确定你的房产确实有「净值」。贷款公司会派人去对房屋进行估价,之后计算净值,再根据比如贷款申请人信用分数等背景消息计算出核贷的金额上限。

如果你符合贷款要求,后续的贷款手续其实和第一次办房贷类似。一般办房屋净值贷款有几项基本要求:

• 信用分数在620分以上

• 负债比低于43%

• 需要提供在职证明以及收入记录。


房屋净值贷款的好处和风险有哪些?

优点

贷款利率和期限好:房屋净值贷款是安全性比较高的贷款。由于是拿房屋做抵押,对于贷款公司而言也更有保障,相对的门槛要求也比较低,给出的利率和期限都优于个人贷款或无抵押贷款(比如信用卡)。

可以套现更多金额:相比于无抵押贷款(比如信用卡),房屋净值贷款可以贷到更大笔的现金。而且如果这笔钱是用于房屋维修的话,还可以减免利息。

资金灵活运用:可以用于支付学费、创业、翻新房产,或者支付紧急支出等等。

缺点

有房产被没收的风险:如果借款人财务状况突然发生重大变动,导致无法还贷,可能会失去房产。

要注意的是,如果将房屋净值贷款和无抵押贷款(比如信用卡)合并在一起使用的风险很大。原本信用卡债还不了并不会直接没收房产,但如果是用房屋净值贷款来还信用卡债、之后却还不上房屋净值贷款的欠款的话,那么风险就来了,因此还是要多方面考虑。


具体该怎么申请房屋净值贷款?

首先你需要了解个人的信用分数,你可以使用坊间一些信用服务报告机构免费查找信用分数。现在很多银行也都会提供自家客户一年几次免费查报告的福利。如果你发现个人信用有问题,那么你可以在申办贷款之前进行「补强」,把分数拉高。

之后可以咨询银行、信用合作社或者其它在线贷款公司,了解自己可以办到的房屋净值贷款利率大概是多少(这样的查找并不会影响个人信用记录)。别忘了多多比较利率,不要只看一家就脑冲下手。


除了房屋净值贷款还有什么其它选择?

如果你不想浪费房屋净值,但是又不想同时揹两笔贷款,那么可以选择现金转贷(Cash-out Refinance)。申请 Cash-out Refinance 同样需要走评估房屋净值的流程,只不过最后你只需要每个月还一笔房贷。


同场加问:房屋净值贷款和 HELOC 有什么不一样?

每次提到房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 和房屋净值信用额度 (Home Equity Line of Credit, HELOC),大家都会傻傻分不清楚,认为两者相同、可以互相替换,但其实这两个是两种不同的贷款类型。

房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 

内容:借款人可以一次性拿到全额的贷款金额,之后每个月还款一定的金额(本金 + 利息) 。

额度:银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例,Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。

利率:房屋净值贷款利率通常是固定利率

适合对象:明确知道自己要贷款多少钱,同时想锁定利率的人。

房屋净值信用额度 (Home Equity Line of Credit, HELOC)

内容:类似信用卡,申请之后将获得信用额度,通常这个额度持续10年,在这10年间可以按需求使用这个额度,欠多少还多少,还了钱之后额度就会恢复到最初。不过,一旦到达了信用额度的年限,将不能再每个月使用这笔钱,之后你就需要按月还贷。

额度:银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%,再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例,HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。

利率:HELOC 的利率通常为浮动利率

适合对象:HELOC 比较灵活,适合偶尔想用钱的人。

收藏 (5)
点赞 (5)
脸书分享
微信分享