把不动产变可动产!盘点三种从房子「掏」钱出来的房屋净值贷款方式

最近更新:2020年7月

不少人认为买房就是被套牢,除了一开始要支付大笔首付,之后还要缴数十年的房贷,不想从年轻就开始负债一辈子;抑或是认为改用租的让钱在身边口袋满,不但不用揹房贷日子舒服,房子不喜欢再换间就好,还能一年出国两三次,生活更好过。

其实买不买房并非要或不要的问题,而是当做出选择后要面对的风险问题。买房子的风险就是揹房贷,没买房的风险就是得考量自己是否真的租一辈子?只要扛的起风险,买不买房都好,端视你的选择。

其实买房并不代表钱就会被锁死,只要懂得运用,还是可以从房子「掏」钱出来、维持灵活性。以下就来跟各位整理科普如何把不动产变成可动产,提领现金出来(Cash Out)!


办 Home Equity Loan 也要找对最划算的贷款公司

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。


★从房子掏钱出来的前提:房屋净值Home Equity

●房屋净值=房产价值 -贷款还没还的钱

举例:你的房产价值60万,你总共跟银行贷40万,剩下的20万就是你拥有的房屋净值。若没有欠房贷,则房产净值就是60万。

●若房子价值下降速度 > 你偿还贷款的速度,则房屋净值就会减少。

举例:价值60万美元的房子,若5年后房子只值55万了,当初贷款了40万但目前你只还了4万的贷款,那么你所拥有的房屋净值就是55万 - ( 40万 - 4万 ) = 19万。


★房屋净值可以做什么?

有了房屋净值就可以Cash Out借贷现金出来!以下是几种屋主可用房屋净值进行Cash Out的房屋贷款方式:

1. 现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage
2. 房屋净值贷款Home Equity Loan
3. 房屋净值信用额度Home Equity Line of Credit, HELOC

基本上以上三种皆是使用自己的房产当作抵押品去做贷款,当然仍是会有风险存在,其中一个比较明显的就是或未来没有及时还款,则有可能会失去房屋。

1. 现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage

现金融资重贷是重新贷款(Refinance)的一种,重新贷款大家应该都很熟悉,就是希望改变原来的贷款条件,例如降低利率、缩短还款期限等,简单说就是办理一个新的贷款。

至于现金融资重贷则是重新贷款的升级版:除了改变原来的贷款条件,还再多借出一笔钱来用。办理现金融资重贷时,新的贷款会先把积欠的房贷先付清,之后再把多出来的贷款额兑现。

●利率与还款?

为固定利率和固定月费,一旦贷款金额贷出,银行就开始计算利息。若贷款人付清贷款后,如需要再套现出来了,则要再重新申请。每个月总计只需偿还1种贷款:即这个现金融资重贷。

●举例:

你的房产目前房产价值40万,几年前买时的贷款利率是5%,现在还有30万的贷款还没还。由于最近房贷利率降低,于是你决定办理重贷Refinance,把原本的5%利率降低,此外你还想再多借一比10 万元当作孩子的大学学费,此时,你就适合采用《现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage》 的方式。

使用现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage后,贷款利率从原本的5%降到3.5%,同时并把贷款金从原本的30万提高到40万,先付清之前的30万贷款额,再拿出10万元当作孩子大学学费,降低利率+变现,一举两得!

若只是想要降低利率,那么使用重新贷款方式即可。


2. 房屋净值贷款Home Equity Loan

类似小型房屋抵押贷款。假设你现在有20万元的房屋净值,则你可以把20万里面的一部分拿出来用于第二次贷款。跟普通贷款一样,银行批准后会把钱一次全给你,你则是每月要还本金和利息。

●利率与还款?

为固定利率和固定月费,利率按照金融机的中短期存款成本拟定,通常会比信用卡贷款或个人贷款等高利率借款来的较低,定期连本带利摊还。一旦贷款金额贷出,银行就开始计算利息。若贷款人付清贷款后,如需要再套现出来,则要再重新申请。每个月总计须偿还2种贷款:原本的房屋贷款和房屋净值贷款。

●举例:

假设你对自己目前的房屋贷款条件很满意,没有想要降低利率或缩短还款期,但又想要拿出一笔5万元来支付房屋装修,那么就很适合申请《房屋净值贷款Home Equity Loan》。如此一来,你将会有2个贷款:一个是房子原本的房贷,一个就是5万元的房屋净值贷款。


3. 房屋净值信用额度Home Equity Line of Credit, HELOC

●把房子当信用卡刷的房贷!

HELOC类似信用卡的概念,是一个开放性的贷款、一个浮动利率的信用额。银行会依房屋净值决定贷款金额,其贷款利率和银行最优惠利率(Prime Rate)挂钩,再往上加少许点数,期间随借随还。

当银行把HELOC信用额度批下来后,贷款者就能使用,若贷款者没有使用已批准额度,就不用付任何利息。假设银行给一个信用额度(假设5万元),借贷人想在提取期内的任何时候提领多少钱都可以,假设如果只提领1000元,那就只要付1000元的利息。

通常银行会给你房屋价值75%-85%的信用额度。HELOC的还款选项灵活,如有必要,甚至可每天或每周提款并付款。至于银行批给的额度,花多少就还多少,尚未用完的额度可以留着之后使用。换句话说,HELOC相对灵活,多数人用它来交学费、房屋装修或家庭度假。

●利率与还款?

浮动利率,刚开始会有较低的每月偿还费用,但往后会有所改变。贷款机构会用指标作为参考,如基本 Prime Rate,来决定增加或减少利率。建议向贷款机构询问清楚利率浮动的依据及改变动向。每个月总计须偿还2种贷款:原本的房屋贷款和HELOC。

●举例:

房产价值40万元,而你房贷还欠30万元,则房屋净值是10万元。银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%,再减去贷款。所以在以上情况下,最多可借款4万元 (40万*85% - 30万)。


★哪种方式适合我?

●现金融资重贷:适合需要高额的贷款金额,但是无法够短期内还款的贷款者。利率固定。

●房屋净值贷款:适合需要从房产中拿出额外的贷款金额,无论有没有现有的房贷。利率固定。

●房屋净值信用额度:允许在使用期内随时使用贷款金额,银行只会计算贷款者贷出金额的利息,可随时付清,需要时再从信用额度中贷出资金,非常灵活。利率是浮动的。



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