一样都是从房产拿钱出来,Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有什么不同?我适合哪一种?

接近 2 年前
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美国买房
 

房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 和现金重贷款 (Cash-Out Refinance) 是从上涨的房屋价值当中获利的两种方式。这两种贷款有相同之处,也有不同点。简单来说,如果你已经拥有房贷,Home Equity Loan 会成为第二房贷 (a second mortgage);而 Cash-Out Refinance 则是会以新的期限、利率和每月付款取代你当前的房贷(一个新的房贷)。

什么是 Cash-Out Refinance ?

Cash-Out Refinance 是一个替换原本贷款的新贷款,但贷款的金额比原本的贷款金额更高。如果屋主积累了一定的房屋净值,则有资格申请 Cash-Out Refinance。

举个例子,假设你的房屋价值$200,000,你还有$100,000贷款没还。如果你想从房屋净值中提现(cash out),那么你的房屋净值比例至少需要达到20%($40,000)。在符合要求后,你可以选择 Cash-Out Refinance $160,000,这样你就能拿到$60,000的现金。

⚠️【注意】通常 Cash-Out Refinance 的新贷款不能贷到房屋价值的总额,一般贷款方会要求屋主保留一些房屋净值。FHA 要求屋主至少保留20%的房屋净值。但如果是走 VA 贷款的话,则可以 cash out 100%。

什么是 Home Equity Loan

Home Equity Loan 是房屋的二次抵押贷款,并不替换原本的贷款,而是另开一个账单,之后按月还款。

⚠️【注意】贷款方一般不允许屋主借贷100%的房屋净值,一般只能借贷房屋价值的75%至90%。另外,具体可借贷的比例还会取决于屋主的个人信用分数、DTI 和 LTV。

Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 的共同点:

1. 两者通常都有固定利率

2. 想要获得贷款资格,两者通常都需要90%或更低的交易后贷款与房屋价值比率

3. 两者都提供一次性支付

Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有哪些不同?

1. Cash-Out Refinance 提供的利率有时可以调节

2. Cash-Out Refinance 不属于额外的抵押贷款,通常利率较低

3. Home Equity Loan 机构通常支付全部或大部分成交费用

Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance,哪一个更适合我呢?

这个问题的答案取决于每个人的个人情况,主要的影响因素有以下几个:

1. 你拥有多少资产

2. 你的房贷利率是多少

3. 你想借款的数额是多少

4. 你理想的还款时程是什么样子

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Home Equity Loan 比较适用于以下情况: 

1. 你希望在不影响主要房贷的情况下评估房屋价值

2. 你希望利用第二房贷来避免支付房贷保险

3. 你将 Home Equity Loan 与 Cash-Out Refinance 结合起来获取更多的价值

4. 现有的房贷利率高于你现在的房贷利率

Cash-Out Refinance 比较适用于以下情况: 

1. 你有足够的资产来实现目标,并且你希望获得最低的利率

2. 您被债务合并、房屋改善或强化投资的低利率所吸引

3. 你希望自己只有一笔房贷就好

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