包租公包租婆看过来!在加州当房东要注意的10个法律责任问题

最近更新:2020年9月

在美国,有不少人将自己的房子整栋或是部分出租,有时候是一种投资,有时候是把相对利用不到的空间出租补贴房贷与生活花费。在华人聚集的加州当房东,有什么事情是非常值得注意的,避免之后与房客的纠纷或是责任归属问题,在出租之前都需要了解透彻。在加州当房东,必须要遵守一些加州州法,包含做信用调查可以收取的费用以及一开始出租时收取的保证金,以及在结束租约之后需要处理的进程,还有退还保证金的时间等。另外联邦法律也会有一些特定规定,像是若是有含铅油漆需要特别透露让房客知道。如果你要出租的房屋位于加州十六个有房租管制 (rent control) 的区域,还需要遵守当地房租收取的规定。以下十点整理了在加州当房东需要注意的法律责任问题,可以避免不必要的麻烦。

*今年 2020 因为 COVID-19 新冠疫情的关系,有一些新的规定需要注意。加州州长 Gavin Newsom 在八月底签署加州 COVID-19 租客与房东保护法案,保护房客在 2021 年 2 月 1 日之前,不会因为迟缴房租而被房东驱逐。房客根据规定交出因为疫情关系在 2020/3/4 - 2020/8/31 期间产生经济困难,在 2021/2/1 都不会被房东驱逐;在 2020/9/1 - 2021/1/31 期间产生经济困难,在 2021/2/1 之前需要支付 25% 的房租就不会被房东驱逐。不过在 2021/3/1 之后租客仍需要支付积欠的费用,若是有必要,房东可以利用小额法庭收取这些费用。


1. 遵守反歧视法规

在房东刊登欲出租的广告之前,需要先了解公平住房法律,以及在挑选房客可以做的事情以及可以说的话。这些细节包含在刊登租房广告上写的文本、在申请住房表格上问的问题、以及在跟房客做面试的时候说的话。如果没有处理好,很可能会造成歧视抱怨甚至吃上官司。

在加州房东可以因为不良的信用分数、前房东不好的评价等因素拒绝出租房屋给房客。不过不能因为房客的种族、信仰、出生地、性别、家庭状况 (例如有 18 岁以下小孩)、或是身理上或是心理上的残疾而拒绝房客,这些都是受联邦 Fair Housing Act of 1968 保护的类别。加州法律则是规定不能根据性向、性别特性、个性等方面歧视。更多关于公平租房的法规可以上 HUD 网站查找。


2. 遵守州立租房规定

每一个房东都希望租客可以准时缴房租,如果房东想要涨房租或是将不缴房租的租客赶走,需要根据加州的规定。加州州法有一些特定的相关规定,像是收到空头支票的话能收取的罚金额度 (第一张空头支票可以收 $25 罚金,第二张空头支票可以收取 $35 罚金),以及至少提供三天期限的通知让房客缴房租或是搬走。如果你出租屋位于旧金山、柏克莱、洛杉矶,或加州有房租管制的城市,可以查找一下当地的法规


3. 遵守州立保证金的限额以及退还的规定

房东与房客的纠纷大多都与保证金有关。为了避免不必要的麻烦,必须要先了解加州的规定,包含保证金的上限是两到三个月的房租 (根据房屋是否有附带家具),如果房客有一张水床,可以另外多加收半个月的房租。可以使用这份房东-房客清单来确定没有遗漏的点。当房客搬入与搬出的时候,可以填写这份保证金清单


4. 提供可居住的房屋

房东必须要提供可居住的的房子,又被称为 The Implied Warranty of Habitability,可以看详细的规定。如果房屋内没有做该做的维修,像是坏掉的暖气等,房客可以扣押房租或是把维修费从欲缴的房租内扣除。

房屋保修 (Home Warranty):让房东省事又省心

房屋保修 (Home Warranty)的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异。其实就像汽车保险,每家房屋保修 (Home Warranty) 公司评估屋主的个人条件背景的重点都不尽相同,给出的保费费率也会不一样;建议综合参考各家公司保费报价以及服务评价,选择最适合自己的保费方案。下方工具就针对各州屋主推荐该州以及城市好的房屋保修 (Home Warranty) 公司。


5. 准备有法律效力的租房合约

房东与房客的租约非常重要,其中包含了租约的约期,上面也应该要列出了房客需要遵守的规定。但是房东需要注意的一点是,租约上不能包含一些不合法的规定,或是没有告知一些必须透露的事项。


6. 公开所有必须公开的事项

在加州法律之下,房东需要在租约上告知房客一些必要的事项。其中包含了这栋房子是否有发霉的疑虑、房客是否需要支付别人的设施等,否则可能会面临沉重的罚金。


7. 尊重租客的隐私

加州房东需要在进入租屋处修理物品之前 24 小时提供通知,如果是要做第一次的搬迁检查,则需要提供 48 小时的通知。避免麻烦,在一开始签约的时候需要跟房客知道法律规定以及房东可以在通知之后进入房屋内的权力。


8. 不能因为房客运用权力而报复

在加州报复是不合法的。例如,如果房客抱怨屋内有东西坏掉或是不安全的问题之后,房东就涨租金或是把房客赶走作为报复就是不合法的。房东最好可以把每一次维修的信息都纪录清楚,在未来可以展现与房客维持良好的关系。


9. 根据精确的规范结束租约或是驱赶房客

加州法律有详细规定房东如何结束租约。例如加州加州规定,如果房东要赶走在屋内从事非法行为的房客,需要至少提供三天的期限。可以参考以下两个链接:

https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/state-laws-unconditional-quit-terminations.html
https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/state-laws-termination-violation-lease.html


10. 充分利用提供给房东的法律信息

除了在网站上有许多不同州的租约规定可以参考,也有许多房东可以购买的书籍,以及租约合同。另外可以参考联邦 U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) 网站以及加州 California Department of Fair Employment and Housing 相关法规的网站。如果你对出租房屋有任何疑问,可以寻找专业律师寻求解答与帮助。

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現居舊金山,曾居住在台北、上海、洛杉磯、巴黎,在生活日的日常裡,在一次次的旅行中,學習用心感觸大自然、城市文明、與美食。將世界的美好收納於心,與您分享。