★在美租屋停看聽★掌握這些細節讓你租屋不吃虧

★在美租屋停看聽★掌握這些細節讓你租屋不吃虧

想在美国生活,第一个要搞定的就是房事!租房几乎是绝大多数人都经历过的必修课,无论你是租房菜鸟还是老手,曾经租过房或正在租房,找到那间满意又划算的落脚处实在是长路漫漫,而如何保障自己权益更是一大挑战。以下整理了在美租屋8大停看听关键,让你租屋不吃亏!

(图片来自网路)

首先,几个血淋淋租屋悲剧….

悲剧一:订金与押金骗局

从西岸搬到纽约工作的D男,在Craiglist看到一间在曼哈顿的公寓,租金超便宜且漂亮,于是D男就跟屋主联络。后来屋主告知D男说他通过面试并要求他先把租金和押金汇来以保留名额。D男为了把握这个好deal就火速汇钱,但却从此找不到屋主…更别说拿到合约与钥匙…悲!

悲剧二:假房东骗局

A女在租屋广告上看到一间中意的房子,并与屋主约碰面看房,在对方积极亲切的说明商讨后,A女不疑有他的签署合约并交押金。无奈直到搬房那天,赫然发现房子里已有房客,之前与她联络的「假房东」根本只是位短租客,而A女签署的合约当然也是假的,钱也拿不回…悲!

悲剧三:房东不理睬

学生F女,租屋处常坏东坏西,但房东总是不积极处理,导致F女只好自己花钱修,都怪当初签约时没先跟房东谈清楚,房屋修缮变成模糊地带,退租更因损坏界定分歧而被冤枉扣钱…悲!

租屋前,请先把这点背起来→
※ 切忌签约前就先给钱※

这应该是最常见的租屋陷阱!有些诈骗广告会以低于行情的租金来吸引房客上钩,并要求房客预先支付订金或押金来保障自己的名额。要注意!在你要交出押金或租金前,一定要冷静理性判断,先确认房东身份(ID或房屋登记名产)并实地看房确认房子真的存在;如果对方是二房东,也一定要检视对方的租赁合约。

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★远离租屋陷阱的8大停看听要点

1. 一定要确认房东身份

签约前,一定要请房东拿出产权证和ID,确认房子是他的,请尽量避免租二房东的转手房,如果真的需要,也要请对方提出他的租房合约等证明,以免上当。

●也有很多情况是房子的主签约人为了分摊房租而找其他室友一同分租,此时也别忘向这位主签约人深入了解合约,以免受骗。
●有些不肖人士(或不肖房客、不肖短租房客)会假扮为房东将自己租屋处转租,在成功骗到房客的提供的租金与押金后,就消失无影无踪。

2. 一定要签约

这是保障自己的最佳方式,若房东没有提出要签约,或不愿意签约,那就挥一挥衣袖另寻租屋处吧。

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3. 一定要明确列出费用相关细节

明列房客权利责任和房东义务,如租房日期、租房期限、租金、押金、房租交付时间等细节,出租房内的家具、家电等装置也要名明列其中,还有相关的维修义务,如谁维修、谁付钱等都要事先谈好。

【租金Rental】:租金多少?包括什么(水费、电费、瓦斯费、电话费、电视费、垃圾费、网路费、物业管理费、车位等)?如何支付房租?

●在合约到期前,房东是无权调整房租(除非合约有特别规定)。如果你是Month-to-Month合约,房东可以提高租金,但他必须30天前以书面方式通知租客。

●若你确定要租一年,就不要只签约半年合约,以免房东中途提高租金。

【抵押金Security Deposit】:通常房东会要求租客签约时预付第一个月房租和最后一个月租金作为抵押金。预付房租是为了确保房客在搬走前至少30天通知房主抵押金是用来弥补因租客过失所引起的修缮清洁费用,也可避免租客偷走东西,若退租时一切完好,房东会归还抵押金。

●抵押金不应超过1至2个月房租 (特殊状况除外)。
●合约上应明确列出抵押金的用法与退还方式,包含抵押金的扣款名目(allowable deductions)。
明列房东需于多久内归还抵押金,以免遇到耍赖房东。(各州或地方政府对此都有规定,如加州规定退租后21天须返还给租客)。
●若房东仍不肯归还押金,各州或市都有Tenants Union可以提供帮助,也有专门处理小型民事纠纷的法庭(Small Claim Court)可受理这类起诉。
●租客甚至也可以针对抵押金向房东索取利息
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4. 一定要事先谈妥水电费等费用归属

水费、电费、瓦斯费、电话费、有线电视费、垃圾费、网路费、物业管理费等相关杂费是否包在房租内,还是由租客负责,是根据使用量支付还是平均分摊,还有缴交方式等都应先谈妥并明列于合约中。

●在冬天冷飕飕的地区,也别忘了先问清楚冬天供暖时间,以及相关供暖问题处理方式。
●若租客需自行负责水电费或自行申请水电网路,这些水电费帐单也能做为你的住处证明,未来若要办信用卡将能使用;有些州立学校在你申请学费转换时 (从缴交Out-of-state Tuition转成缴交In-state Tuition),也会要求提供水电帐单以证明你的住址确实在本州。
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5. 一定要谈妥违约责任

例如房东逾期交付房屋,或租客逾期退租,应该如何赔偿。若房东擅自收回房屋或租客擅自退租,需支付违约金或未使用租期的租金。

●试想你都准备好搬家了,但搬家当天却忽然不能入住,那你该带着家当去住哪儿?
●同样的,若你没有及早提出move out notice,也会有相关罚款发生喔。

6. 一定要谈妥退房条件

虽然临时退租的机率不大,但凡事总有万一,所以还是预先讲好比较保障。与房东谈好是否可以sublease来提前退房,以避免赔偿金的支付。

●确定退租前30天务必提出书面的30-days notice给房东,以免多花冤枉钱。
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7. 一定要仔细阅读合约才签名

请不要偷懒,乖乖的一条条阅读合约,这份合约或许未来能为你争取到权益 (当然也有可以因为你的一时偷懒不看而让你损失惨重)。

●有些学校有Tenant Service Office的服务,你也可带着合约来此听取工作人员意见。

8. 一定要与房东一同检查房屋再签约

签合约与入住时,和房东(或物流管理人员)一起检查房屋,并详细记录房子原有的损坏情况(可搭配拍照留证据)。

●租屋处的问题一定要提前讲清楚,包含灯泡、水电设施等,以免日后责任归属不清。
●认真详细填写房屋设施状态检查表(move-in statement/checklist)小问题也别轻忽
●如果在退租时与房东出现扣钱分歧,应与房东耐心对谈,有些维修或清洁的部分,其实你自己去找工人来做,或许会比房东扣的钱还少,所以如果想省钱就不要懒。
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★认识租屋相关的保险

●「房东保险」:是保房子,不保租客财物,因此若发生火灾或窃盗,租客的财物损失是不含在内的。
●「租客保险」:是保屋内因失窃、自然灾害或人为疏失所要成的财物损失;此外,若有人在你的租屋处受伤并要告你,租客保险也会保此项。

有些房东会建议租客投保租客保险,此用意也是房东保障自己的方式之一,而身为租客的你也可以保障自己的财务。若房东强烈希望你投保此保险,你也可以尝试与房东交涉是否能以降低租金来作为鼓励
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★保护自己的租屋评估网站

Rent Jungle:可查询自己所付租金在当地是否为合理。若在纽约租房,建议应了解自己租的是否为under rent control,这类租金涨幅是受法律严格限制的。
 Spotcrime:可查询租房附近有无犯罪纪录等。
Apartment rating:提供详细的房屋和评价设施相关资讯,包括噪音、维护、安全、停车等评比选项,可作为基本参考。

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★便捷多元的租屋资讯来源

●学校租屋网站/办公室:有些学校的住宿办公室有提供校外房屋代租服务。
●美国华人社团或大学里的同学会。
REALTOR.com 
Zillow 
Rent.com
Apartments.com 
●房地产经纪
●豪华公寓社群:这类公寓社群一般都有官网可检视空房资讯,并在线提交入住申请。
●房产管理公司(Property Management Company):北美很多房东买房子用于出租投资,并委托给房产管理公司负责对外出租。这类公司都会有网站,可直接查询与提交申请。通常房产管理公司还会有专职物业管理员(Super)负责为住户解决各种物业问题。
Craigslist:老美很爱的租屋平台,但老实说里面实在是好多诈骗,所以各位朋友在使用时务必要睁大眼睛多留意唷。

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★租约合同内的常见名词

●Tenant/Lessee:租客/承租者(就是你啦)。

● Landlord/Lessor:房东,即收房租的人或公司 (在纽约和旧金山等城市,在很多情况下房东为房产管理或投资公司,而非个人)。

●Rent:租金。

●Guarantor:担保人。租客信用或收入不满足要求时,租客可找人为自己担保。

●Lease Agreement:租房合约。

●Term of Lease:租屋期限。

●Lease Renewal:续租。通常在租期结束前一至三个月(各州规定不同),租客会收到房东提出的续组合同。内会写明续租租金价格、新租期、及答复期限。

●Agent/Broker:房地产经纪人/仲介,帮客户找房源并带客户看房的人。

●Broker Fee:仲介费。由仲介(不是房东)向租客收取的一次性服务费用。通常为第一年租金的15%左右,亦有房东会主动支付此费用来吸引房客。

●Application Fee:申请费。通常在房客提出申请时收取,主要是调查信用记录的费用。

●Rental Concession:租金优惠。通常为房东吸引房客的一种手段。

●Eviction:驱逐,例如房客长期不付房租且拒绝搬出,房东可视情况要求法院驱逐房客。

●Three-Day Notice:最后通牒,如房客严重拖欠房租,房东律师发出最后通知,要求立即支付或走人。

●Petition:仲裁请求。当房东或房客因对方没有履行合约义务而向法院提出的仲裁请求。(例如房客没按时缴房租,房东可向法院提出Petition要求房客支付拖欠房租。)

●Security Deposit:租房押金。通常为一个月房租,实际状况仍须视租客与房东间的信任程度。

●Utilities:物业费用,包括Gas、Heat、Water、Electricity、Garbage Collection等。

●Super:公寓管理员。若租房过程中遇到任何问题(如洗衣机故障),可随时找Super解决。

●Floor Plan:房型图。

●Appeal:上诉,要求更高法院重审初级法院审判过的案子。

●Assign/Assignment:房屋转租协议。

●Credit Report:个人信用报告。

●Default Judgment:发生租房纠纷时,当房客对房东要求没有任何回应时,法院作出的审判。

●Dishonored Check:空头支票,银行拒绝兑现的支票。

●Renter’s Insurance:租客保险。若发生火灾或窃盗等自然灾害时,租客可获得的个人财产赔偿。

●Rent Control:租金控制。纽约较常见,意指租金受政府严格控制,租金上涨幅度需投票决定。

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