我可以从现有房子的净值 (home equity) 当中最多借多少钱出来另行投资?

约一个月前
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美国买房
 

借贷房屋净值有不少好处,比如合并现有债务、翻新房屋,或者用于应急。从房屋净值能借出多少钱主要看的是贷款公司对「贷款价值比」(loan-to-value ratio,简称LTV)的限制。

计算净值

房屋净值是贷款人房产能贷出金额的上限。要计算房屋净值需要:贷款公司的贷款率(Advance Rate),个人房产价值,当前留置权下的本金余额。

假设贷款公司最高的 Advance Rate 是房产价值的80%,一套房产的价值为30万美元,那么该贷款人最高可借24万美元。如果该贷款人目前还欠20万的贷款,那么他可借的净值为4万美元(24万-20万)。

贷款价值比(LTV)上限

根据不同的贷款方、贷款类型以及房产类型,LTV 的上限不同。大多数房屋净值贷款的 LTV 设置在80%至85%之间,不过前提是抵押的房产必须是贷款人的主要住房。如果是用于出租的房产,那么贷款的风险就会提高,因此出租房或投资房产的 LTV 一般设置在70%至75%。如果是完全闲置的地产,那么 LTV 可能低至35%。

负债比例(Debt-to-Income ratio,简称DTI)

尽管房产价值是房屋净值的决定因素,但是贷款人个人的负债比例(DTI)代表着贷款人能够实际借出的净值金额。贷款公司会通过计算贷款人的 DTI 来判断贷款人偿还贷款的能力。假设贷款人的房屋净值估值为10万美元,但他实际可能只能承担5万美元的贷款。大多数贷款公司将 DTI 控制在40%至45%之间。

想要更高的贷款?

假设贷款人希望能贷款到房屋价值的85%以上,并且个人的收入能够承担,那么该贷款人可以通过 Cash-Out Refinance 来获得额外的净值。通过这种方式,传统的贷款大概能贷出95%,如果有联邦住房管理局(Federal Housing Administration)的担保,那么能贷出97%。

不过,这类型的贷款要求贷款人购买私人贷款保险(private mortgage insurance,简称PMI)。贷款人需要每月支付一笔 PMI 保费,一直到 LTV 降低到78%才不用继续交这笔保费。

如果贷款人真的非常需要贷这么多钱,那么这的确是一个方法,但是考虑到 PMI 这笔额外费用,可能也就没那么必要了。

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