房贷利率锁定之后又降得更低了,我可以要求贷款公司重锁到更低吗?

10 个月前
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美国买房, 投資理財
 

办理房贷最让人紧张的一点就是锁定利率 (lock rate),万一利率锁定后又下降了怎么办?房贷利率的锁定是贷款人和贷款方之间的一项承诺,只要贷款人签署同意了该利率,那么利率就无法更改。当利率出现大幅上涨时,对于贷款人而言,这样的承诺无疑是好事。但这也意味着,如果利率出现下跌,贷款人就不能指望贷款方会下调利率。

所以就真的没办法重锁利率了吗?其实还是有两种办法的!

方法一:在锁定利率时,询问贷款方有没有利率修改机会(float down option)。如果有,贷款人在过户(closing)时需要额外支付一笔费用,以换来在未来利率降低时,可以调整利率。

方法二:取消与原贷款方的申请,换一家可以给出更低利率的贷款方。

利率修改机会(Float down options)

"Float down option" 是贷款人与贷款方之间的一项协议,该协议允许贷款人在未来调整原本锁定的利率。贷款人需要在过户时(closing)额外支付一笔费用给该协议,通常这笔费用是贷款总额的0.5%至1%。举个例子,如果贷款人贷款30万美元,那么 float-down option 的费用就是大约在1500美元左右(0.5%)。

通常只有在利率降低至少0.25%之后,贷款人才可以进行利率调整(float down),而这笔费用每家贷款方都不同,最高收取到1%。

虽然1%的费用从长远来看是笔小钱,但并非完全值得,还是需要进行一笔计算。

🌰【举个例子】假设一位屋主以3.75%的30年固定利率贷款30万美元。

Float-down 费用为1500美元(0.5%):

∙ 新利率:3.7%;30年利息节省:3,000美元【值得✅】

∙ 新利率:3.7%;7年利息节省:1,030美元【不值得❌】

∙ 新利率:3.5%;30年利息节省:15,200美元【值得✅】

∙ 新利率:3.5%;7年利息节省:5,100美元【值得✅】

Float-down 费用为3000美元(1%):

∙ 新利率:3.7%;30年利息节省:3000美元【不值得❌】

∙ 新利率:3.7%;7年利息节省:1,030美元【不值得❌】

∙ 新利率:3.5%;30年利息节省:15,200美元【值得✅】

∙ 新利率:3.5%;7年利息节省:5,100美元美元【值得✅】

***需要注意的是,大多数贷款人持有房贷时间仅7年,而不是完整的30年,所以在考虑 float down 时,不仅要询问贷款方是否提供该选项,还要根据自身情况进行计算。

在锁定利率后更换贷款方

不是每家贷款方都提供 float down 的选择,因此如果贷款人在锁定利率后发现利率下降,可以立刻取消与原贷款方的贷款申请,转而申请其它贷款方。

根据之前提供的例子,如果利率下降了0.25%,那么贷款人可以通过更换贷款方省下最多15,000美元。

如果贷款人在原本锁定的利率正式过户前取消申请,那么原贷款方是不会罚款的。联邦法律保护贷款人在贷款过户前的任意时候取消贷款申请。

⚠️ 是否要更换贷款方还需要看看你是否已经支付了房屋估值(appraisal)费用。如果你在几周之前已经锁定了利率,那么你大概率也已经支付了房屋估值费,而这时你若再更换贷款方,新的贷款公司一般是不会认其他家的房屋估值报告的,所以你还得再付一次房屋估值。所以,这时候就需要好好计算下到底值不值得。

锁定利率之后,再换贷款公司值不值得?

如果是办理 refinance,那么锁定利率之后再换贷款公司,或许是值得且可行的;但如果是买房的话,最好不要这么冒险,原因如下 ⬇️

● 损失一笔钱:如果是买房,并且在过户之前取消贷款申请,那么买方可能会损失一笔钱,因为卖方在法律上有权对于买家的逾期行为扣留一笔费用

● 繁琐的材料准备:换一家贷款公司重新办理贷款意味着所有的信用报告、收入证明等材料都要重新进行审核

● 耗费时间:重新申请贷款意味着又要再花大概一个多月的时间来重走一遍申请流程

● 支付双倍的手续费:买家可能需要再付一次第三方手续费(如信用历史报告、房屋估值报告)

另外,如果买房者本身信用分数较低、收入较低、首付需要通过赠予进程,或还有其它比较特殊的个人情况,那么在锁定利率之后再更换贷款公司可能会遇上很多麻烦,比如新的贷款公司贷款申请无法通过。

💡 同场加映 >>> 《我的信用分数大概在800分左右,办房贷大概可以办到多低的利率?》

对于已经有房有房贷,只是想办理 refinance 的屋主来说,只要不怕麻烦,那么更换贷款公司就是不错的选择(这样还能避免0.5%-1%的 float down 费用)。

办房贷重贷最佳时机,降0.5%能省数万美元,七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

目前房屋贷款利率仍然位于历史低位,对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息,已经贷款买房的可以趁机做 refinance,如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度,很多还提供 Online Refinance 服务:过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金,在价钱方面还可以压更低。

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2. Quicken Loans:美国最大的在线贷款公司,除了15年和30年的期限选择,还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage:Quicken Loans 的附属公司,基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank:提供各种贷款种类的报价,包括 Jumbo,Conventional,FHA,VA 等等,标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation:非常直观好操作的接口,透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价,在线就完成,非常少人为介入,所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区(Zip Code)能给出的利率 Offer 皆有不同,不一定所有地区都适用。

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