美国房贷 Refinance 流程和步骤具体是什么?手把手教你认识 Refinance

约 3 年前
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美国买房
 

Refinance 再融资是说把你现在的贷款换成相对而言更好的贷款的一种手段。一般来说,一些房主选择 Refinance 是为了降低还款利率,还有一些是缩短还款期限,或者是需要一笔现金。

一般来说,任何 Refinance 再融资都分为以下几个步骤:

步骤一:了解个人 Refinance 的目的

Refinance 的目的一般有:通过缩短贷款期限(从30年期换成15年期)来快速还清贷款;锁到更低的贷款利率;以及降低月供(通过更新房贷利率或 refinance 到更长的期限来实现)。

通常来说,如果 refinance 能锁到的利率与当前持有的利率仅降低了1%,那么建议就不要办理 refinance 了,毕竟办 refi 还有一笔过户手续费需要支出。

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步骤二:评估个人的财务状况

申请 refinance 需要较强的个人财务状况,贷款公司主要参考的指标就是:个人信用分数、收入负债比(debt-to-income ratio,简称 DTI)、refinance 当下的房屋净值(当下房屋价值与所欠贷款的差值)、以及贷款价值比(loan-to-value,简称 LTV)。

LTV 比率计算方式是,所欠贷款与房屋价值的比值,假设你还有10万美元没有还,房屋价值为$175,000,那么你的 LTV 为57.1%。

你的房屋净值比率的计算方式就是100%减去 LTV 比率,以上面的例子就是,100%减去57.1%,得出42.9%的房屋净值比。

通常贷款公司希望屋主至少持有20%的房屋净值,不过如果屋主的信用分数很好,或者 DTI 比率较低的话,也是符合 refinance 的要求的。

步骤三:货比三家,找到最适合自己的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance,其实还有很多其他金融机构有在做放贷,比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies),储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions),每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多,现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐,但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司,现在也有很多在线的免费分析工具(如下面这种)可以使用,直接列表推荐贷款人评价好的保险公司,再视需求去 Quote 报价,这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

房屋贷款利率是影响还款金额高低的至要关键之一,利率差一两个点 (point) 就可以省下上百甚至上千块。影响贷款利率的因素除了购买的房屋类型、贷款年数、头期款比例以及利率种类选择之外,借贷人本身的条件也会影响。

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步骤四:同时向中意的几家公司申请 Refinance

在货比三家之后,可以锁定几家贷款公司进行初步申请并进行比价。你可以要求贷款公司列出 refinance 所涉及的所有费用的清单,之后也能方便你更好的比较哪家公司能真的帮你省钱并实现你的财务目标。

以下为申请 refinance 时需要准备的文档:

● 存款证明 Bank statements

● 报税单 Tax returns

● 工资单 Pay stubs

● 资产证明 Proof of assets

● 借贷文档 Debt documentation

● 信用分数 Credit score

● 你当前房贷的数据 Information about your current mortgage

● 身份证明 Identification

💡同场加映 >>>《申请 Refinance 要准备的文档细节》

⚠️ 温馨提醒:在初步申请 refinance 的时候,贷款公司会去调取你的信用报告,而这一行为可能会短期影响你的信用分数。建议把货比三家贷款公司的时间限制在一个月以内,这样信贷机构会理解为什么你的信用报告一直被机构调出查看,继而不会给你造成麻烦。

步骤五:选择贷款公司以及确定贷款协议

在比价完之后,你就知道要选哪家贷款公司了。这时你需要决定的就是个人 refinance 条款,比如是要选择固定利率还是浮动利率,是要 refinance 延长当前贷款期限还是缩短等等。

步骤六:进行房屋估值 Appraisal

在确定贷款协议,锁定房贷利率之后,贷款公司可能会要求进行房屋估值。考虑到房贷利率一般只能锁定60至90天,所以你一定要尽快预约房屋估值。

如果你原本的贷款是由政府担保,比如房地美和房利美,那么在 refinance 的时候你可以不必再重新估值一次。不过如果你所居住的地区发生自然灾害的机率大,那么可能还是会被要求再进行一次估值。

步骤七:提交贷款文档

贷方将把你的各项文档提交给第三方审核,你可能需要补充一些辅助材料。

步骤八:签署贷方准备的最终文档

在你锁定的利率到期之前,你需要核对并签署最终文档 Closing Disclosure。

💡同场加映 >>>《一篇教你看懂最后的 Closing Disclosure 以及所有要注意的细节》

步骤九:了解有三天的撤销期

这也叫“冷静期”,你还可以在这段时间内免费取消 Refinance。

步骤十:完成 Refinance 所有手续

在“冷静期”之后,你需要在第四天与贷方再次核对。核实没有问题后就意味着交易已经完成,以前的贷款已全额还清,开始用新贷款还款。

办房贷重贷最佳时机,降0.5%能省数万美元,七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度,很多还提供 Online Refinance 服务:过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金,在价钱方面还可以压更低。

1. AmeriSave:标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录,三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

2. Quicken Loans:美国最大的在线贷款公司,除了15年和30年的期限选择,还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage:Quicken Loans 的附属公司,基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank:提供各种贷款种类的报价,包括 Jumbo,Conventional,FHA,VA 等等,标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation:非常直观好操作的接口,透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价,在线就完成,非常少人为介入,所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区(Zip Code)能给出的利率 Offer 皆有不同,不一定所有地区都适用。

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