Refinance 申请准备要 Close 了!一篇教你看懂最后的 Closing Disclosure 以及所有要注意的细节

约 2 个月前
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美国买房
 

在房产过户(close)之前,屋主会收到一份关于贷款的最终明细 Closing Disclosure 表。理解这份明细表是十分重要的,因为一旦签名了之后,就代表了屋主同意其中的所有条款,即使条款中有错误,屋主也不能再变动细节了。

以下为 Closing Disclosure 几个组成部分的详解。

贷款期限(Loan Term)

该部分详细说明了贷款期限,精确到贷款的总金额以及偿还的时间安排。该部分又可以细分为5个重点。

1. 贷款总金额(Loan Amount):该总金额为扣除掉首付之后需要偿还的贷款总金额。如果这部分的金额和之前贷款预估表(Loan Estimate)有出入的话,屋主需要核实原因。

2. 贷款利率(Interest Rate):屋主向贷款方贷款需要按一定比率支付一笔贷款利息,该笔利息费会计算进屋主的月供中。屋主锁定的贷款利率会在初始的 Loan Estimate 中标明,因此如果在 Closing Disclosure 出现变化是不应该的,需要核实原因。

3. 月供(Monthly Principal and Interest):每个月需要支付的房贷本金加利息。需要注意的是,这里不会包含每个月的房屋贷款保险以及 Escrow 费。

4. 提早还贷罚款(Prepayment Penalty):不是每个贷款都会有这个条款,不过如果有的话,会注明提前还贷需要支付的罚款金额。

5. 气球贷款(Balloon Payment):也可以理解为大额尾付贷款。该条款并不适用于每一种贷款,但是如果屋主选择了气球贷款,意味着屋主前期的月供较便宜,但是最后一期贷款金额会相当大,即一次性结清所有尾款。

还贷支付计划(Projected Payments)

该部分将呈现还贷支付金额随着月份及年份的变化。

1. 贷款费用计算(Payment Calculatio):房屋贷款包含了本金和利息,房贷险(mortgage insurance,如果头款不足20%时会要求),以及包含房屋保险和地产税的预估 escrow 费用。这部分将具体呈现在整个贷款期限中,各部分的费用。

2. 预估总月供(Estimated Total Monthly Payment):该部分将呈现每个月的总月供,包括贷款本金、利息、房贷险以及 escrow。Escrow 帐户是贷款方用于存放屋主的地产税以及房屋保险保费的第三方信托帐户。

*** 不是每个贷款都有设立 escrow 帐户,但是如果屋主的贷款有包含这项,那么预估的月供金额就会包含这部分的费用。如果屋主发现这部分数额在 Closing Disclosure 与 Loan Estimate 中不同,那么一定要向贷款方核实。另外,屋主一定要好好衡量个人是否在整个贷款期限中,每个月能担负起这笔总月供。

3. 预估税费、保险以及评估费用(Estimated Taxes, Insurance And Assessments):这部分会呈现没有交予 escrow 的费用。如果屋主没有选择 escrow 税费和保险费,那么地产税、房屋保险、物业管理费都会在这一栏中呈现。屋主要预留充足的资金来支付这一笔费用。

过户时的过户费(Costs At Closing)

在正式过户的时候,屋主还需要支付一笔过户费,大约占总贷款的2%至5%,因此屋主需要提前备足资金。由于这部分包含了首付,所以看起来会比原先了解到的过户费更高。

贷款手续费(Loan Costs)

这部分呈现了屋主在申请贷款的全过程涉及到的所有手续费。

1. 行政手续费(Origination Fee):这部分费用大概占总贷款的1%。该费用用于支付申请贷款时的行政费用,以及承保一笔贷款的相关费用。

2. 房贷点数(Mortgage Points):如果屋主此前表明想要提前购买房贷点数,那么点数对应的金额将在此栏呈现。购买点数能够降低利率。一般1个点数等于贷款总额的1%,即一个20万美元的贷款,1个点数相当于$2,000。

3. 申请费(Application Fee):这部分费用每个贷款方都不等,用于支付处理贷款申请时所涉及的手续费。

4. 承保费(Underwriting Fee):当贷款方向一位房主承保贷款时,贷款方会对该房主的财务状况进行全面的调查,而承保费就是用于支付此类工作的费用。

5. 硬性服务费(Services Borrower Did Not Shop For):这部分服务费并不是屋主自行购买的服务,而是贷款方硬性要求的服务,主要包括房屋估值费、信用报告费、洪涝检查费、税费监管费、税务情况审查费等等。这部分费用在 Loan Estimate 中也有提前列出,屋主应当检查下是否一致,可能费用会有细微的差别,但不会太大。

6. 屋主自行购买服务费(Services Borrower Did Shop For):屋主可能会另外自行购买第三方服务,比如虫害检查、产权调查服务等等。

其它费用(Other Costs)

1. 税费和政府手续费(Taxes And Other Government Fees):这部分也可以理解为合法记录费,即在公共记录上产生新契约以及抵押的费用,主要是指产权转让税。另外,市、县以及州税都会涵盖在这里。

2. 预缴费(Prepaids):这部分是屋主需要提前存入 escrow 中的费用,包括房屋保险保费、房贷险保费、预缴利息,以及地产税。

3. 初始 Escrow 过户费(Initial Escrow Payment At Closing):这部分是在过户时需要预缴的 Escrow 费用,具体征费项目如上。

4. 其它:这部分将表明所有过户时需要缴的其它费用,包括物业管理费(HOA)、房屋检查费、房屋报修费、产权保险、房地产佣金等等。

*** 这部分将统计所有过户时会涉及的费用,屋主在这一栏可以对整体费用有一个直观的了解。

过户当天需缴金额结算(Calculating Cash To Close)

这部分将结算出买方最终在过户当天需准备的资金,并注明屋主提前支付给卖方的押金。另外,这部分也会注明卖方是否有给出优惠,即替买方支付部分过户费。

交易总结(Summaries Of Transactions)

这部分注明了买卖双方各自在过户时需要支付的费用,同时买方也可以清楚看到卖方在过户前的交易记录(税费、物业管理费等等),以及卖方还未支付的费用。

在这个部分的底部,买方可以看到个人所欠的过户费以及已经支付的费用概览。

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