以为买到房就一切顺利了吗?房子成交前有可能出现的11个阻碍

10 个月前
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美国买房
 

当你好不容易买到心仪的房、办好了各项手续,兴高采烈准备拿到自己房子之前,可别太激动!因为即使感觉一切尘埃落定,房子正式成交前还是可能会出现各种各样的阻碍,下面就是常见的一些:

1. 白蚁检查结果显示房屋受损

贷方一般会要求你在房屋正式成交入住之前进行一项有害生物检查。这需要准屋主自费来做,一般费用在$100之内,以确保房屋没有因为白蚁或者其他昆虫造成严重损害。有一些贷方不强制要求白蚁检查,但是对房主来说,这一项也是对房屋利益最大的保障。

2. 第三方估值过低

出于税收的目的,你想要购买的房屋在成交前会由第三方进行一次价值评估,此举是为了保证房屋的价值至少要与你购买的价格相匹配。如果第三方估值过低,那么卖方就需要降低售价。

3. 房屋产权上还有没有落定的事情

如果该房产之前还有一些未落定的留置权或者索赔要求等,则必须先解决该问题,然后才能进行交易。为了保障房屋的顺利成交,房产本身必须是 Clear Title。产权保险可以保障你这部分的权益,它涵盖了诸如第三方所有权、伪造和欺诈、以及对财产的任何留置权或判决之类的事情。

4. 房屋检查发现缺陷

大多数房屋在购买报价的时候都写有房屋检查应急准备 (home inspection contingency),也就是说,如果房屋在检查的时候发现有严重问题,购买人可以在没有任何罚款的情况下退出。如果你没有在条款上加上这项,那么如果你发现问题后决定不买,则会损失一笔大约几千刀的 earnest money。

5. 买卖中有一方决定退出

一般来说,买卖房屋的双方会在合同里确认好双方可以退出交易的一些条例,比如未按时交付等等。如果出现了意外情况一方不想继续交易,就可以按照原先合同里的条款付定金或者其他一些费用就好。

6. 你的购房资金出现问题

一般来说,买家和卖家都不会在房屋贷款没有 pre-approved 的情况下对房屋进行报价和交易,但是不排除还是会有类似的情况出现。如果此时你的贷款申请出现问题 (可能因为工作变动、利率上升等等),那么买房这件事就会出现变量。

7. 房屋位于风险较高区域

如果你购买的房屋被定义位于风险较高的区域,那么你会收到一份文档,概述可能会对房屋造成影响的一系列自然灾害,包括洪水、地震、火灾等等。如果是这种情况,那么贷方会要求你再单独购买一份灾害险,需要每月支付、直到你还清贷款或者出售房屋为止。这种保险可能会非常贵,所以建议你在买房之前确认一下想要买的房屋是否属于这种情况。

8. 房屋没办法上保险

如果先前的房主在房屋上提出了重大保险索赔,例如出现水损或霉菌,它将出现在保险记录中。并且由于该房屋的风险太大,公司可能会拒绝承保。如果房屋不是可上保险的,除非你是全现金购房,否则你将无法购买房屋。

 

9. 搞清楚诚信评估 (Good Faith Estimate)与 HUD-1 之间的差异

当你获得贷款的预批准后,你的贷方会给到一份 Good Faith Estimate,详细说明获得房屋融资相关的结算成本。这个评估是你收到的 HUD-1 表格上消息的草稿,它与你最终需要实际支付的费用非常接近。但是一些不道德的贷方会试图用很低的估价来吸引购房者,这个时候一定要多次确认。

10. 交易关闭过程中出现错误导致延迟

即使你在购房过程中完全没什么问题,最后关闭交易的时候也可能会出现问题。交易结束的时候需要涉及多方沟通,其中一方出问题都可能导致交易时间延迟,而延迟交易的每一天都需要向卖方支付罚款。

11. 没按时收到过户结算明细表(Closing Disclosure form)

过户结算明细表 Closing Disclosure 是一份数页的文书,上面会列清楚办理贷款买房过程中所涉及的所有费用。正常来说,产权公司和贷方会在房屋正式过户的前三天将这份表格寄给买家,这样买家才能仔细审核,最后才能签字买房完成房屋过户。

如果 Closing Disclosure 不能按时寄到买家的手中,那么就无法按计划完成过户手续。比如你计划是周五过户,那么你必须在周二的时候就拿到 Closing Disclosure,若不能按时拿到,就只能再改约时间过户。

💡 延伸阅读 >>> 《Refinance 申请准备要 Close 了!一篇教你看懂最后的 Closing Disclosure 以及所有要注意的细节》

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