我到底适不适合办 Refinance?建议有房贷屋主做 Refinance 的5个最佳时间点

接近 3 年前
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美国买房
 

自疫情爆发以来,房贷利率一直处于历史低位。疫情期间,数百万的房主为自己的小家申请了再融资Refinance。

所谓 Refinance 「再融资」,意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。那么什么时候算是 Refinance 比较好的时间节点呢?

在寻找时间点之前,建议屋主首先从以下几个维度先思考一下自己适不适合 Refinance ⬇️

时间

● 你持有房子的时间

● 你打算在这套房子住多久

● 你的盈亏平衡点(breakeven point):你利息省下的钱何时超过办理 refi 的手续费

金钱

● 你原本的贷款本金

● 你还剩多少贷款未还

● 过户结算费(closing costs)需要多少:这笔费用包含房屋估值、产权调查、申请费等等,大约占到贷款本金的5%

条款

● 你当前的贷款利率

● 你当前的贷款期限

● 你新贷款的条款有什么变动

在思考完以上几个问题之后,如果屋主觉得自己适合办理 refinance,那么就可以从以下几个场景中寻找最佳时间点 ⬇️

1. 贷款利率出现下降

抵押贷款利率可能会波动,因为它们受到各种因素的影响,包括美联储的货币政策、市场走势、通膨情况等等。

传统的经验法则是,如果抵押贷款利率比之前低一到两个百分点,就可以开始考虑申请 Refinance。(当然还是需要具体情况具体分析)

2. 急需变更你的贷款期限

如果你无法按期还款但现在又想存钱,你可能需要换一个更长的贷款期限。另一方面,如果你的经济条件比较好准备换成短期贷款,也可以确保你能更快的还清贷款,在整个贷款期间省下更多的钱。30年期和15年期贷款各有利弊,在作出改变之前,一定要做足功课。

💡同场加映 >>>《重办 Refinance 选15年还是30年好?5个建议,帮你拿到最好的 deal》

3. 你的房屋价值增加了

如果房屋价值近期上涨,那么这个时候申请 Refinance 可能也会获得一些好处,特别是当还有其他高息债务需要还的时候。

若趁此时申请 Cash-Out Refinance,可能会获得比之前的抵押贷款更高数额的融资金额,屋主就可以用这笔钱来偿还其他利息、进行重大购买或者装修房屋等等。

不过很重要的一点是,随着 Refinance 而获得了一笔融资金额,请确保在使用的时候对自己的钱负责,而不是持续陷入债务深渊中。

💡 同场加映 >>> 《一样都是从房产拿钱出来,Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有什么不同?》

4. 信用等级有所提升

信用评分是决定抵押贷款利率的重要因素。一般而言,屋主的信用评分越高,能贷到的利率越低。

5. 抵押贷款利率上升,可以利用 Refinance 来调整利率

如果目前的抵押贷款利率上升,而且可以贷可调利率抵押贷款 (adjustable-rate mortgage,简称 ARM) 的话,那么可以考虑 Refinance。

Refinance 到可调利率抵押贷款(ARM)通常初始付款提供较低的利率,使初始每月付款低于通常提供的固定利率抵押贷款。

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance,其实还有很多其他金融机构有在做放贷,比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies),储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions),每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多,现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐,但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司,现在也有很多在线的免费分析工具(如下面这种)可以使用,直接列表推荐贷款人评价好的保险公司,再视需求去 Quote 报价,这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算,建议大家货比三家,可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

选择贷款公司时要考虑的因素

• 费用:包含月付款金额,需付多久,利息多少,其他支出费用,有没有提前付清罚款,林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ,这是法律上保障贷款方的一项文档,由 Refinance 公司提供,规定 Refinance 公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。

• 比价:法律上没有明确规定 Refinance 公司在每个项目可以收多少钱,比如说有的借款方可能在法律费用收比较高,但收比较少申请费;另一家可能整体收取费用比较低,利息确偏高。有了每家 Refinance 公司提供的 good faith estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。

• 服务:除了费用之外,服务态度和质量也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题?尤其是在正式申请到贷款之前,贷款方需要处理很多文档,各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心,如果 Refinance 公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多,有些只要回答一些简单问题,就可以帮你把手续费、房贷利率等等都算好好。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度,很多还提供 Online Refinance 服务:过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金,在价钱方面还可以压更低。

1. Quicken Loans:美国最大的在线贷款公司,除了15年和30年的期限选择,还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

2. Rocket Mortgage:Quicken Loans 的附属公司,基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

3. AmeriSave:标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录,三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

4. Paramount Bank:提供各种贷款种类的报价,包括 Jumbo,Conventional,FHA,VA 等等,标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation:非常直观好操作的接口,透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价,在线就完成,非常少人为介入,所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

6. Guarenteed Rate:基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。

7. LoanDepot:没有中间仲介,直接提供贷款并自行结案,所以费用比较便宜,短时间就能拿到估价。

8. CitiMortgage:少数也提供 Pre-approval 的贷款公司,而且平均起来 CitiMortgage 的利息大部分都比市场上其他竞争者来的低。

9. Lending Tree:其实这是一个搜索引擎,把房子跟贷款的细节输入进去计算器,就能收到最多五个借款者提供的贷款选项。

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1条评论
匿名约 4 年前

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