什么是二次抵押贷款(Second Mortgage)?竟然能让房子变成提款机,从中套现?

约一年前
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时事新闻
 

二次抵押贷款(second mortgage)即是基于你所拥有的房屋净值进行贷款,“套现”的方式是通过房屋净值贷款(home equity loan)和房屋净值信贷额度来实现(home equity line of credit,即 HELOC)。

什么是二次抵押贷款?

二次抵押贷款其实就是基于房屋净值的一种贷款。在你逐渐还清第一抵押贷款(first mortgage)的过程中,你的房屋净值也会逐渐累加,另外,如果你的房屋升值的话,房屋净值也会增加,而你所拥有的这部分净值就可以通过二次抵押贷款的方式来借出现金活用。

值得一提的是,二次抵押贷款是基于第一抵押贷款之上的,所以二次抵押贷款同样是拿你的房屋作为抵押,如果你出现任何一个贷款无法按时还款的情况,你的房屋将会面临被拍卖以偿还贷款的风险。

但之所以二次抵押贷款成为屋主喜欢的贷款方式是因为,这种方式一来可以一下子贷到大笔现金,二来比个人贷款(personal loan)或信用卡借贷的利息要低很多。

房屋净值是如何影响二次抵押贷款的?

众所周知,当我们贷款买房时,从财产的角度来说,我们并不是完完全全拥有房屋的,只有当我们还清贷款或全款买房,在财务上才算完全拥有了该房子。房屋净值指的是你所拥有的房屋价值,也就是说,你还的贷款越多,你拥有的净值也就越多。

举个例子,假设你以20万美元买了一套房子,你首付为2万美元,贷款18万美元,那么2万美元除以20万美元得出0.1,即你贷款的当下拥有10%的房屋净值。几年之后,你总共还了4万美元的贷款本金(注:利息并不能算作房屋净值的一部分),你20万美元的房产中(假设不考虑当地房产升值),你已经拥有了6万美元的价值,所以你拥有的净值为30%。

还贷款是积累房屋净值最简单的方式,当然你的房屋净值也可能会随着当地房市升值而上涨,也可能会因为你进行房屋翻新上涨。但是,房市是无法预测的,你的房屋也可能会因此而贬值。

二次抵押贷款的类型

1. 房屋净值贷款(Home Equity Loan)

内容:借款人可以一次性拿到全额的贷款金额,之后每个月还款一定的金额(本金 + 利息)。

额度:银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例,Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。

利率:房屋净值贷款利率通常是固定利率。

2. 房屋净值信贷额度(HELOC)

内容:类似信用卡,申请之后将获得信用额度,通常这个额度持续10年,在这10年间可以按需求使用这个额度,欠多少还多少,还了钱之后额度就会恢复到最初。不过,一旦到达了信用额度的年限,将不能再每个月使用这笔钱,之后你就需要按月还贷。

额度:银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%,再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例,HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。

利率:HELOC 的利率通常为浮动利率。

💡 延伸阅读 >>>《信用分数不高怎么办房屋净值贷款?》

负债收入比(Debt-to-income ratio,DTI):DTI 是你每个月还贷的金额与你月收入之间的比例。贷款公司一般希望DTI不超过43%,不过每家贷款公司的政策都不同,还是看最终选择和哪家贷款公司合作。

二次抵押贷款的优缺点有哪些?

优点

更低的贷款利率:二次抵押贷款的利率低于信用卡和个人贷款(personal loan)。

💡 延伸阅读 >>> 《申请房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 拿到最低利率的5个方式》

贷款金额限制更少:二次抵押贷款的上限金额会高于信用卡借贷,不过具体金额还是取决于你拥有的房屋净值

用钱更加灵活:二次抵押贷款对于怎么用钱没有任何限制,你可以用于房屋翻新或者交学费等等。

💡 延伸阅读 >>> 《房屋净值贷款7个资金的正确使用方式,最大化个人财富》

过户费更便宜:二次抵押贷款和 refinance 一样都要支付一笔过户费(closing costs),不过二次抵押贷款的费用更便宜。

缺点

贷款利率:虽然二次抵押贷款的利率相较于信用卡和个人贷款要低,但和第一抵押贷款以及 refinance/Cash-Out Refinance 的利率比还是高了不少。

月供压力:办理了二次抵押贷款一个月相当于要还两笔贷款,所以一定要提前估算好每个月的预算,否则将会变成财务压力。

过户费:虽然二次抵押贷款的过户费相较于 refinance 便宜,但也可能要涉及几千美元,所以也同样需要权衡个人财务状况。

💡 延伸阅读 >>> 《绝对不要为了这 5 件事而办房屋净值贷款 (Home Equity Loan)》

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责任编辑:  
来源:  Business Insider
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