如何计算名下房产的房屋净值 (Home Equity) ?贷款额度最多可以贷多少?

约一个月前
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美国买房, 投資理財
 

房屋净值贷款(home equity loan)和房屋净值信贷额(home equity lines of credit, 简称 HELOC)是屋主将积累的房屋净值变现的方式。但是,一般只有部分房屋净值可以贷款,所以在选择房屋净值贷款之前要先学会计算房屋净值。

房屋净值怎么计算?

房屋净值是房屋市场价与屋主未还贷款之间的差值。所以,屋主需要首先查看房屋市场价,可以通过 Zillow’s Zestimate 或者 Redfin’s Estimate 来查找。这两个方式都是免费的,通过算法结合市场上公开的消息进行估价。

【举个例子】假设一个屋主查到房价为$300,000,那么接下来他就要从最近的一次房贷账单(mortgage statement)来看下自己未还的房贷还有多少。

假设还剩下$180,000的房贷没还,那么该屋主的房屋净值为 $120,000($300,000 – $180,000 = $120,000)

贷款价值比怎么计算?

贷款价值比为 loan-to-value ratio,简称 LTV 比率,贷款公司通过 LTV 比率来判断给贷款人放贷的风险。LTV 比率的计算方式为未还房贷除以当前房价。

基于上面的例子,该屋主的 LTV 比率为60%($180,000 / $300,000 = 0.60)

LTV 比率越高,贷款公司的放贷风险也就越高。一般贷款公司要求 LTV 在85%以下,所以例子中的屋主的 LTV 是符合房屋净值贷款条件的。

房屋净值贷款最多能贷到多少钱?

不同的贷款公司贷款额度是不同的,另外还取决于贷款人的信用分数和收入。一般来说,贷款公司的贷款额度上限为房屋可用净值的75%至90%。

基于上面的例子,假设贷款公司允许那位屋主贷款至多80%的房屋净值,那么屋主最终可以贷到$60,000。

$300,000 [房价] x 0.80 [至高贷款额度比例]) – $180,000 [未还贷款] = $60,000

如何申请房屋净值贷款?

在初步算清了至多可以从房屋净值贷到多少钱后,最后就是申请房屋净值贷款了。现在市面上有两种贷款方案:Home equity loan 和 HELOC。

HELOC

内容:类似信用卡,申请之后将获得信用额度,通常这个额度持续10年,在这10年间可以按需求使用这个额度,欠多少还多少,还了钱之后额度就会恢复到最初。不过,一旦到达了信用额度的年限,将不能再每个月使用这笔钱,之后你就需要按月还贷。

额度:银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%,再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例,HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。

利率:HELOC 的利率通常为浮动利率。

优点:1.支付部分利息:花多少钱就支付多少钱的利息,无需支付全部净值的利息

2.利息支付更灵活:在提款期间,可以提供仅支付利息的贷款

缺点:1.利率升高:由于不是固定利率,一旦利率升高,则需要还更多钱

2.花钱没有节制:由于 HELOC 更具灵活性,也就意味着缺少规划,贷款人有可能短期内开销太大,在还款期还不上巨额还款(本金+利息)。

Home equity loan

内容:借款人可以一次性拿到全额的贷款金额,之后每个月还款一定的金额(本金 + 利息)。

额度:银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例,Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。

利率:房屋净值贷款利率通常是固定利率。

优点:1.贷款利率和期限好:给出的利率和期限都优于个人贷款或无抵押贷款(比如信用卡),每个月还贷金额相同。

2.可以套现更多金额:相比于无抵押贷款(比如信用卡),房屋净值贷款可以贷到更大笔的现金。而且如果这笔钱是用于房屋维修的话,还可以减免利息。

3.资金灵活运用:可以用于支付学费、创业、翻新房产,或者支付紧急支出等等。

缺点:1.有房产被没收的风险:如果借款人财务状况突然发生重大变动,导致无法还贷,可能会失去房产。

2.房屋贬值的风险

这两种贷款方式对资金的使用方式都没有限制,比如:债务合并、教育费用、救急资金等等。比较热门的资金使用方式是用于房屋翻新,因为翻新完还能进一步提高房价,最后卖房时更有优势。值得一提的是,房屋净值贷款若用于房屋翻新工程,那么利息是可以抵税的。

房屋净值贷款的主要风险是,拿房子作抵押,所以如果一旦还不上贷款,那么就有可能赔上房子。还有个风险是,如果房价下跌,那么屋主的贷款金额可能超过房屋的价值。

所以,贷款一定是基于个人需求进行的,而不是跟风。但是如果需要用钱,房屋净值贷款是一个非常不错的资金来源资源。

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