用钱赚钱最快?如何利用房屋净值 (Home Equity) 来进行投资、增加个人资产

一天前
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美国买房, 投資理財
 

可能不少人都有想过进军房地产市场,但无奈资本不够多,只能放弃。但其实有一种方法是不需要提前准备大量现金来投资房地产,那就是使用房屋净值贷款,可以让3套房变成20套房!

以下就是使用房屋净值贷款来壮大房地产投资组合的步骤。

1. 增加房屋净值

选择买房买在房地产有升值潜力的社区,之后翻新房屋,使其能够迎合当地不断发展的房地产市场,这样就能无形中增加不少净值,最后把房屋出租之后就可以套现。

2. 申请房屋净值贷款(Home Equity Loan)

用出租屋的净值申请房屋净值贷款是很难的,要有货比三家的心理准备,有时候一些小的信用合作社反而会有机会。在申请房屋净值贷款时,可以不要把净值都用完,留一些净值以提高现金流。

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Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。上图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

3. 使用贷款资金买第二套房

假设屋主房屋净值贷款可以贷到2万美元,那么其实足够购买并建一栋 single family home,以下是费用明细:

● 买房价:$70,000

● 搭建费:$30,000

● 15%的首付:$15,000

● 过户+贷款成本:$5,000

● 总共需要的现金:$20,000

● 搭建费首付:$5,000(由贷款方支付)

*** 房屋净值贷款可贷款的金额/额度取决于屋主现有房屋所积累的房屋净值,一般允许贷款房屋净值的75%-80%。根据屋主贷款金额的高低,这笔资金可以用于全款买房,也可以用于支付首付。

如果你打算将房屋净值贷款用于支付第二套房的首付,再办个新贷款,你需要注意:

● 每个贷款方都有各自的贷款要求,你需要提前告诉他们你的首付款来自于 HELOC

● 你可能也可以问问,哪个贷款方允许让你将 HELOC 资金用于购买房产

● 有些贷款方会对 HELOC 首付款有3个月等待期(seasoning period)的要求,但有些贷款方没有。如果没有等待期的要求,屋主可以立即将这笔首付款转帐给新的贷款方,快速完成买房过户。

举个例子:

假设你可以从 HELOC 贷款出$80,000,而你看中了一套房产只要$65,000,那么你基本上一周之内就可以用 HELOC 的贷款全款买下新房(HELOC 贷款进帐的时间大概是1-2个工作日)。在过户之后,你可以在这套新房产上申请传统的贷款,基于房屋估值,你可能可以立刻拿到新的贷款资金来偿还 HELOC。

4. Cash-out Refinance

经过房屋翻新并把房子出租出去后,开始找当地的银行申请永久性建筑贷款(permanent loans),之后再进行 cash-out refinance,大约可以变现$30,000,同时还能每个月收取至少$500的房租。

● 翻新并出租之后的市场价值:$160,000

● 过户费:$2,500

● 其它费用(Holding Costs):$2,500

● 以75%的 LTV(贷款价值比)进行 cash-out refinance:$30,000(比最初投资的$20,000多了$10,000)

● 房屋净值:$40,000

5. 重复以上操作

重复以上操作就可以购买到更多的 single family homes。

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