想办房屋净值贷款 (home equity loan) 要注意哪些事情?遇到这些可疑话术小心掉进陷阱!

约一年前
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美国买房
 

有些不讲道德的无良贷款公司会故意根据屋主的房屋净值给出费用高的房屋净值贷款项目。这类贷款公司一般瞄准老年人、低收入者或者信用记录不良者,之后给出欺骗性、不公平甚至是非法的贷款项目。

以下话术一定要特别小心:

1. Loan Flipping(贷款更新)

贷款公司建议屋主反复、频繁地办 refinance 并且借更多钱。每办一次 refinance,屋主其实就需要额外支付一笔费用,以及利息点数,这样无形间屋主的负债越来越重。

2. Insurance Packing(打包购买保险)

贷款方可能故意推销一些不实用的保险,比如信用保险(credit insurance)或者其它屋主根本不需要的保险。

3. Bait and Switch(诱导转向)

无良贷款公司很喜欢说一套做一套。比如前期答应好的贷款条款,结果在交易的时候,突然间改口用各种理由提高贷款费用。

4. Equity Stripping(剥削房屋净值)

屋主可贷的房屋净值额度可能与屋主个人偿还能力不匹配,但是无良的贷款公司可不管这么多,故意让屋主最大额度地贷款房屋净值。之后屋主一旦还不上贷款,那么很可能还要赔上房子。

5. Non-traditional Products(非传统贷款项目)

有一些贷款公司提供的房屋净值贷款是非传统的,比如:

1)给出每月超低的最低还贷金额(minimum payment),但是这笔金额并不是用于偿还贷款本金以及利息,而这就会导致屋主贷款余额几乎原封不动,但以后月供会慢慢提高。另外,很多这种类型的贷款都是可调整利率,也就是每个月的利率不一样,所以可能出现月供越来越高的情况。

2)前期较低的月供,但最后需要一次性还清大笔金额的气球贷款。如果屋主最后不能还清气球贷款或者进行 refinance,那么就可能面临房屋被拍卖的风险。

6. Mortgage Servicing Abuses(贷款服务滥用)

无良贷款公司会在贷款办理之后收取一些不合理的费用,比如在贷款合同中和法律均不允许的延期费(late fees),或者在屋主本身有保险的前提下还收取放贷保险(lender-placed insurance)费用。

还有一些贷款公司会故意不给屋主看贷款帐户明细,这会让屋主无从判断到底还了多少贷款,以及还欠多少贷款。最终屋主可能出现还的贷款比自己欠的还多。

7. The "Home Improvement” Loan(房屋翻新贷款)

有一些贷款公司会和房屋翻新合同工合作设局。让合同工先上门向屋主推销性价比极高的房顶或厨房翻新项目,屋主在心动之后,合同工接着推销自己认识贷款公司的贷款项目,但并未提及是房屋净值贷款。

等屋主上钩同意办理贷款项目之后,合同工开始翻新房屋,等到翻新一半的时候,贷款公司匆匆忙忙登门让屋主签合约。如果屋主发现问题,不想签贷款合同,那么合同工就会威胁说不继续翻新房屋,导致屋主非签不可。

但是,等屋主签字之后,合同工毕竟是受雇于贷款公司,可能就会干事不积极,或者随便修修房子就草草了事。

8. Signing over your deed(转让契约)

假如屋主财务遇到些状况还不上贷款,原贷款公司又以房屋法拍为威胁进行施压,而这时候突然来了另一家贷款公司称可以帮忙,方式是暂时转让契约给他们以防法拍,这时候就要十分警惕了。因为但一旦完成契约转让,房子就归他们所有了,他们可以抵押房子来贷款,或者将房子卖给其他人。

💡【小贴士】以上这些贷款操作部分违反了针对贷款条款的联邦信用法 Federal Truth in Lending Act。屋主如果遭遇以上骗局也有权向州法院上诉。另外,屋主有3天可以无条件取消贷款申请,同时免遭罚款。若屋主想取消贷款且在3天期限内,那么屋主需要通过签署相关文档来进行书面取消(途径是:邮寄、快递或电子处理),而不能电话或口头面对面取消。如果选择邮寄,建议使用 certified mail 以证明取消的时间点确实是在3天期限内。

办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司,找到对你来说最划算的贷款方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。上图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

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如何保护自己?

千万不要:

● 同意办理超过个人每月还贷能力的房屋净值贷款

● 签署任何自己没有仔细阅读的条款,以及有多处空白的条款

● 因别人施压就签署条款

● 签署附加了自己不想要的保险以及产品的条款

● 因为“被承诺”会有额外现金奖励和未来有更低的月供而签署了自认为不值的条款

● 转让契约给任何人。做这事之前一定要咨询律师、了解情况的家人或者信任的人

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