想要趁美国贷款低利率办 Home Equity Loan 去投资海外房地产,有什么优缺点注意事项?

约一个月前
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投資理財
 

看着美国房地产越来越贵但工资却迟迟不涨,很多美国人开始考虑退休后移居到其它性价比更高的国家。根据国际房产投资咨询公司 Wire Consulting 的调查显示,最受美国人欢迎的海外房产投资目的地为墨西哥、哥斯达黎加和菲律宾。

不少美国投资人会选择房屋净值贷款 HELOC(Home Equity Line of Credit,房屋净值信用额度)来投资房产,这种方式可以一下子从房屋净值中提现一大笔现金用于支付首付或全款买房,以下为使用这种方法投资的优缺点。

通过 HELOC 投资海外房产的优点

1️⃣ 快速便捷

申请 HELOC 最快只要两周的时间就能拿到贷款,通常只要材料准备齐全,办理速度都非常快。要求的材料包括,信贷审批(credit approval)、收入证明、贷款价值比(loan-to-value ratio,简称LTV)。一般贷款方要求信用分数在620分以上。

2️⃣ 更多的现金,更优的贷款期限

HELOC 的可贷金额是基于屋主的房屋净值,通常贷款方可以批房屋价值75%至80%的贷款。假设屋主完全拥有一栋房屋,房屋估值为30万美元,那么贷款方大概会批房屋价值75%的贷款,也就是屋主可以贷到22万5000美元。

市面上大多贷款方对于个人贷款给出的上限金额是4万美元至5万美元,当然也有给更多的,不过需要注意的是,这类贷款的利率大约在7%至15%之间,远远高于 HELOC。根据美国银行 BOA,贷款人如果信用分数极好(excellent),那么 HELOC 的初始贷款利率为3.48%。

另外,个人贷款的期限通常较短,一般是1至7年。HELOC 可以选择不同的贷款期限,10至25年都可以。HELOC 贷款分为两个阶段:提款阶段(draw period)和还款阶段(repayment period)。

3️⃣ 不需要通过卖房来买房

对于暂时不想卖掉现有房屋的屋主而言,HELOC 是一个好的选择。

一些屋主可能距离退休还有6年,所以必须在搬到海外国家之前必须保留现有的房产。另一些屋主则是想和家人保持联系,保留在美国的房产,并不想完全移居到海外。

4️⃣ 比从股票和证券套现更有利

有一些买房者会想通过卖掉股票和证券套现,但是可能会产生高额的税费,比如资本利得税,所以还是要计算一下是否值得。假如屋主持有 Vanguard 基金,回报率在9%左右,而 HELOC 贷款的利率大约是4%至5%,那么建议选择 HELOC 贷款,而不是卖掉基金。

值得一提的是,投资组合的多样性是很重要的,如果卖掉股票买房,那么等于所有的投资都集中在房产上了。

通过 HELOC 投资海外房产的缺点

1️⃣ 房屋面临被拍卖的风险

HELOC 贷款是以贷款人的房子作为抵押品的,这意味着一旦不能及时还款,很有可能房屋被银行拍卖。

2️⃣ 利率是可调整的

HELOC 的贷款利率通常是变化的,但是也有其它多种选择,根据不同贷款方的条款,利率的规则是不同的,比如有的贷款公司允许部分信贷额度采用固定利率,剩下的额度采用可调整利率。

以 Chase 为例,Chase 允许贷款人在提款期限间(draw period),对于1000美元以上的贷款可以将可调整利率转成固定利率。

需要注意的是,HELOC 在还款阶段(大约10年之后)就会开始分期等额偿还,也可以理解为月供,由于利率在不断变化,所以HELOC 虽然前期很容易办理,但是后期风险也比较大。

3️⃣ 利息不能减免

从2017年开始,用于支付 HELOC 贷款的利息除非是用于翻新房屋,否则将不能用于抵税。

投资海外房地产的注意事项

1️⃣ 居民身份

不同的国家对于屋主的居民身份限制不同,比如挪威和爱尔兰就对屋主是否是当地居民没有限制,但是中国和澳洲则有相关要求。

2️⃣

和美国一样,其他国家也会征收房地产税。对于美国纳税人而言,在海外投资房产所得收入也可能被认定为应税收入,所以即使不是美国的房产,屋主在美国也要缴相应的税费。

3️⃣ 汇率

海外投资最令人头疼的就是换汇和汇率问题了。假如一位屋主计划拿15万美元在西班牙买房,但是汇率换算之后可能只有€132,500,根本不够在当地买套房子。

投资人建议在投资海外房产时不仅仅是房子本身,还应当了解国家、地区,甚至社区的情况,建议在海外买房前,先定个 Airbnb 到当地住一阵子体验一下。

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