房子装修经费想用 Home Equity 来付?办 HELOC 拿最好利率的7个方法

2 个月前
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HELOC 是房屋净值信用额度,类似信用卡,申请之后将获得信用额度,通常这个额度持续10年,在这10年间可以按需求使用这个额度,欠多少还多少,还了钱之后额度就会恢复到最初。不过,一旦到达了信用额度的年限,将不能再每个月使用这笔钱,之后你就需要按月还贷。

拿到最好 HELOC 利率的7个方法:

1. 保持良好的信用记录

申请 HELOC 的过程和申请抵押贷款的流程差不多,所需要的材料也相似,比如贷款方会参考屋主的 FICO 信用分数来决定利率。

在申请 HELOC 之前,可以上这3个信贷机构查找个人信用记录(Equifax, Experian and TransUnion),从而确定个人信用记录没有任何错误,或者没有忘记还的“陈年老账”来拉低个人信用分数。

💡 小贴士:在申请 HELOC 之前不要关停信用卡,或者办理新的信用卡,这都会直接导致信用分数下降。

2. 有足够的房屋净值

房屋净值的多少决定了 HELOC 贷款的多少,持有更高的房屋净值,那么负债过重的情况就会越小,同时也更容易找到贷款方。

持有较合理的房屋净值可以让合计贷款价值比(combined loan-to-value ratio,简称CLTV)更低。CLTV 的计算方式为,同一房产做抵押的两个贷款的总额与这个房屋的价值的比例。在申请 HELOC 时,贷款方通常希望 CLTV 的比例小于85%。

💡 小贴士:想要具体了解个人房屋净值可以使用网上在线查找工具,之后减掉未还款金额,就可以大概得出房屋净值。

3. 考虑不同的贷款方

通常情况下,原本合作的贷款方都会给出不错的 HELOC 利率,但是不要因此就不多做功课,因为其它贷款方给出的 deal 可能更好。

可以尝试着比较国有银行、小型小区银行、信用合作社,以及在线贷款公司,不同的贷款方都有各自不同的优势。

💡 小贴士:在线贷款公司通常运营成本较小,所以给出的利率也会更低一些,而地方银行和信用合作社可能更了解当地的市场,因此可以给出更加“量身定做”的方案。

4. 了解提款和还款期限

在了解到一个很不错的 HELOC 利率之后,一定要了解清楚该利率将持续多长时间,以及之后利率会怎么调整。

HELOC 在提款初期(draw period)通常都是采用可调整利率,该利率与最优惠利率(prime rate)同步波动。一些贷款方会在 draw period 就给出一个确定的利率,同时又给出一个极具竞争力的入门利率(intro rate)。这时,屋主需要了解清楚 intro rate 是多少,期限有多长,结束之后的利率是多少。

💡小贴士:如果只是第一年给出一个很低的 intro rate,之后利率飙升,那么就不值得。

在 draw period 期间,屋主每个月只需要还款当月所提款的金额和利息,通常持续5年。Draw period 结束之后,就进入还款期(repayment period),这时贷款方就不会给出像之前 draw period 那么低的利率了,不过,如果选择尽快还完,那么可能也能拿到较低的利率。

5. 了解利率上限

设有利率上限的 HELOC 是一种保障,能确保即使 prime rate 飙升,也不至于还款超过能够偿还的上限金额。如果没有设置利率上限,那么是有风险的,有可能当月的还款金额超过个人的偿付能力。

6. 了解各项手续费

千万不要因为 HELOC 给出的利率很低就被诱惑了。有一些贷款方还会收取前期费用(upfront fees)、第三方费用和年费,甚至要求一定的提款金额以避免被收取其它手续费。有的贷款方还会收取不活跃费(inactivity fees),这可能将抵消掉低利率的福利。

💡小贴士:找一个可信赖的贷款方能够更加清楚地了解可能产生的所有额外费用。

7. 小心气球贷款(balloon payments)

有一些 HELOC 会以气球贷款的形式给出前期很低的利率。气球贷款要求在还款期限到期时一次性付清尾款,而这对于不了解该情况的屋主而言,就是一笔相当大的意外费用。

办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司,找到对你来说最划算的贷款方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

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