曾经 Refinance 过的房贷可以节税吗？该怎么申报？

当申请 Refinance 以获得更低的利率或更优惠的贷款条件时，实际上只是拿出一笔新的贷款，用这笔钱来偿还现有的住房贷款。一般来说，当为房贷申请 Refinance 的时候，可以获得相应的税收减免。

税收减免通常指支付的贷款利息

一般来说，房贷的利息是可以免税的。需要满足的条件是，房子是的主要住所，或者是不用来出租的第二套房子。

值得注意的是，在 2017 年减税和就业法案之前，通常可以扣除抵押贷款的所有利息。但该法律出台之后可以用于抵税的贷款利息就有上限了，可抵税房产最高价值为 $750,000。

对于申请 cash-out refinance 的房主，提现的资金需用于房屋翻新才可以将利息用于抵税。符合条件的翻新工程包括：在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改进、更换新的 HVAC 系统、更换屋顶等。值得一提的是，房屋的日常保修和保养不属于房屋翻新。另外，如果将资金用于合并债务、旅游、结婚等，涉及的贷款利息也不能抵税。

房贷点数可以抵税

房贷点数买来可以用来降低房贷利率，如果在 Refinance 的时候买了房贷点数，它作为 Refinance 的一部分支付费用，是可以申报税收减免的，但会是逐年部分减免。比如说 Refinance 是15年贷款期，就会是分成15年减免。点数节税通常也会出现其它的名字，比如：Loan origination fee，Maximum loan charge，Discount points，Loan discount。

结算费用不能享受税收减免

当签署了所有的文档，正式 Refinance 的时候，就进入了“结算或关闭”的房贷再融资的动作。结算时可能会收取一些费用，称为“结算成本”，加起来可能多达数百或数千美元，具体包括：鉴定费用，律师费用，检查成本，法律及录音费用，都是不能享受税收减免的费用。

若将 Refinance 的房产用于出租，可以减免部分税

如果申请 Refinance 的房产是用来出租，那么收来的租金即为应税收入，必须在纳税申报表上申报。但是，用于产生这笔租金收入的资金，通常是可以享受税收减免的。这就意味着，对于出租的房产，不仅可以扣除租赁房产 Refinance 的利息和积分，还可以扣除所有的结算成本和费用。

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目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。