买房之后最快什么时候可以 Refinance?建议 Refinance 的时间点是什么?

约一个月前
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美国买房
 

随着房贷利率下降,许多屋主都在评估进行重贷 Refinance,以求找到最低利率来省掉利息。但具体在买房/缴贷款多久后才可以申请 Refinance 呢?其实法律上并没有明文规定可以 Refinance 的时间点,多半都是按照借款单位(如贷款公司)自己的规则。不过就算屋主可以马上符合 Refinance 资格,在做决定之前,都要评估办理 Refinance 会产生的一次性费用。以下整理出不同贷款单位针对 Refinance 的相关条件规定。

联邦房屋贷款 (FHA) 的简化快速再融资方案 (Streamline Refinance)

美国联邦住房管理局提供的「简化快速再融资方案」(Streamline Refinance) 吸引很多 FHA 贷款人及非 FHA 贷款人前来申请。要申请这种 Refinance 方案的话,FHA 要求第一年210天内不能有迟交超过30天的纪录。如果贷款已经超过一年,则准许一次30天的迟交,但不能发生在最近的90天内。

借款单位核准 Refinance 的规定

贷款公司在审核贷款的时候会考虑所有风险,此外他们也不可以乱贷,因为一旦被发现没有依照借款进程就乱贷,可能会被主管单位处罚甚至吊销执照。办 Refinance 的时候,贷款公司需要考虑到房贷利率很少会急剧下降,如果在刚调降利率时马上就去 Refinance 对屋主比较有利,所以大多数贷款公司倾向12个月的观察期 (Seasoning),除了看贷款者有没有借机炒房,也想要看看有没有定期还款记录。

贷款时钟归零

Refinance 意思是「重贷」,屋主会重新偿还一笔贷款。虽然说 Refinance 能让屋主把30年贷款 Refinance 成15年贷款,但大多数 Refinance 只是把你从旧的30年贷款换到新的30年贷款。假使你已经有五年的还款纪录,新的再融资甚至有可能变回30年贷款。这看起来问题不大,但想想看分期偿还时间表上如果一开始只支付了一点本金,这样长远下来并不是个有利的选择。

注意有没有提前还款罚金

Refinance 之前要看一下现有的贷款条例,确定有没有因过早 Refinance 而伴随的提前还款罚金。贷款公司其实耗费很多资源在筹备款项,如果太早还款/太早在融资反而让他们没有赚头。大致来说,中间需要间隔12个月的缓冲期方可以 Refinance,在这期间,建议先查清楚中间隐藏款项和最后的收益高低,再来考虑是否要 Refinance。

算好过户结算费 (Closing Costs)

过户结算费是在房产交易结算时支付的贷款机构和第三方费用,费率范围是在 Refinance 价格的 2% 至 5%。代表着每 $100,000 需支付 $2000-$5000。这笔钱可能以额外附加计算或者追加在借款上。虽然您可以选择低结算费的借款方,但记得,没有一方是会白白给你好处的,有时候可能是隐藏帐或是更高额的利率。

考虑停损点

要知道,Refinance 还是等于加了一笔费用到您最初的贷款上,每个月省去$50不等于办 Refinance 值得甚至合理。假设屋主有一笔30年$200,000的贷款,而现在还有25年还款期,4%的利息,$4418 的过户结算费。计算下来需要96个月的存款去达到与附加费用打平的状态。所以还是要请贷款公司帮忙计算一下实际金额状况,免得因小而失大。

办房贷重贷最佳时机,降0.5%能省数万美元,七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

目前房屋贷款利率仍然位于历史低位,对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息,已经贷款买房的可以趁机做 refinance,如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度,很多还提供 Online Refinance 服务:过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金,在价钱方面还可以压更低。

1. AmeriSave:标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录,三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

2. Quicken Loans:美国最大的在线贷款公司,除了15年和30年的期限选择,还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage:Quicken Loans 的附属公司,基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank:提供各种贷款种类的报价,包括 Jumbo,Conventional,FHA,VA 等等,标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation:非常直观好操作的接口,透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价,在线就完成,非常少人为介入,所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区(Zip Code)能给出的利率 Offer 皆有不同,不一定所有地区都适用。

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1条评论

讲的很详细,干货