什么是房屋净值投资?如何利用房屋净值 Home Equity 来做投资?适合谁?

一年多前
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美国买房, 投資理財
 

房屋净值可以是创业投资的良好贷款资金来源,通过现金兑现再融资(cash-out refinance)、房屋净值贷款(home equity loans)以及房屋净值信贷额度(home equity lines of credit, HELOC)这三种房地产贷款项目实现。当然,想要变现房屋净值的最快且最直接的方式就是卖房了。不过,这样也就丧失了房屋的所有权,所以虽然直接但可能不是最优选择。

现金兑现再融资 Cash-Out Refinance

Cash-Out Refinance 是一个替换原本贷款的新贷款,但贷款的金额比原本的贷款金额更高。如果屋主积累了一定的房屋净值,则有资格申请 Cash-Out Refinance。

举个例子,假设你的房屋价值$200,000,你还有$100,000贷款没还。如果你想从房屋净值中提现(cash out),那么你的房屋净值比例至少需要达到20%($40,000)。在符合要求后,你可以选择 Cash-Out Refinance $160,000,这样你就能拿到$60,000的现金。

⚠️【注意】通常 Cash-Out Refinance 的新贷款不能贷到房屋价值的总额,一般贷款方会要求屋主保留一些房屋净值。FHA 要求屋主至少保留20%的房屋净值。但如果是走 VA 贷款的话,则可以 cash out 100%。

房屋净值贷款 & 房屋净值信贷额度 HELOC

房屋净值贷款(Home Equity Loan)是房屋的二次抵押贷款,并不替换原本的贷款,而是另开一个账单,之后按月还款。

⚠️【注意】贷款方一般不允许屋主借贷100%的房屋净值,一般只能借贷房屋价值的75%至90%。另外,具体可借贷的比例还会取决于屋主的个人信用分数、DTI 和 LTV。

HELOC 的使用方式则类似于开了一张信用卡,在一定时期内(通常是5年或者10年),可以从额度中按需求取钱,而不是一次性拿到一大笔贷款金额。在取款期内,屋主可以只每月还贷款的利息费,这样月供比较少。之后到还款期,再还总金额。

💡【区别】Home Equity Loan 的利率是固定的,HELOC 则是浮动利率,所以虽然 HELOC 很灵活方便,但是可能会有利率风险。

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