美国房贷基础知识——信用分数与贷款

最近更新:2020年5月

什么是信用报告(Credit Report)?

美国有三大信用报告机构,它们分别是Experian, Equifax,还有TransUnion. 政府,贷款机构,还有银行都会主动将个人的贷款金额,还款记录,信用卡消息等上报到这三大信用报告机构,然后再由这三大信用报告机构再综合整理成信用报告(credit report).

什么是FICO信用分数?

1956年,斯坦福研究院的工程师William Fair和数学家Earl Isaac成立了一家公司,开发信用评级系统,公司以二人的姓命名Fair, Isaac, and Company, 后来又更名为:Fair, Isaac, and Corporation. 这就是FICO. 公司现于纽交所上市(NYSE: FICO), 总部位于加州San Joes,市值约50亿美元。

我们经常说的FICO分数是指用FICO公司的公式通过对三大信用机构的信用报告进行计算而得出的分数。90%的银行和信贷机构都会采用FICO作为个人信用的标准来审批贷款等项目。

常见的FICO分数是300到850之间:

• < 580 = Poor/差

• 580 - 669 = Fair/一般

• 670 - 739 = Good/好

• 740 - 799 = Very Good/非常好

• 800+ = Exceptional/最优秀

由此可见信用分数在申请房屋贷款中担任真非常重要的角色。分数越高代表信用越好申请贷款通过的机率越大并且可以拿到更低的利率和更低的月供。

贷款项目的分类

贷款项目基本分为四种:

1, Conventional Loan, 传统贷款. 不是由政府机构提供或担保的贷款都叫传统贷款。这类贷款最为常见的是Fannie Mae 和Freddie Mac.

2, FHA Loan, 这种是由美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供的贷款方案。由政府担保降低贷款银行的风险。FHA对贷款的设限比传统贷款(Conventional Loan)要宽松得多。最低首付只要3.5%但是需要购买房贷保险,如果借款人无法偿还贷款,那么就由FHA保险来偿还。

3, VA Loan军人购房贷款.这是由美国退伍军人事务部(the U.S. Department of Veterans Affairs)担保的,美国现役或者退伍军人可以享受的贷款项目,有零首付,低利率,并且还可以免房贷保险等。

4, USDA购房贷款,是由美国农业部( the U.S. Department of Agriculture)担保的为中低收入的人群在所规定的农村地区买房提供的贷款,可以享受零首付优惠但是一定要买购房保险。

即使有些贷款项目不设置最低信用分数,但是作为贷款项目批准的贷款机构会设立他们自己的最低信用分数。

以下表格显示了这四种贷款项目的最低信用分数,最低现金收付以及适用人群。


贷款项目对信用分数的要求和限制

如果信用分数低就会有很多的贷款限制,而信用分数高则会有更很多优惠。好的信用分数还会使你拥有更多的贷款项目选择。

• 740 credit score. 对于传统贷款如果信用分数在740或以上的可以拿到最低的贷款利率。如果首付没有超过20%的话那么需要买PMI(private mortgage insurance )保险。PMI 是用来保护借贷机构在借款人无法偿还债务的情况下就由PMI保险来偿还贷款。

• 640 credit score. 乡村地区的买家要注意这个分数是USDA的基准。除非你可以证明新的按揭低于目前正在付的房屋租金。

• 620 credit score. 这是传统贷款的最低标准,但是贷款利率和保险(PMI)会上升。

• 580 credit score. 这是3.5%现金首付FHA贷款的最低标准,

• 500 credit score. 这是申请FHA贷款的最低信用分数,但是必须要付10%的现金首付。

 信用分数与贷款年利率

贷款利率反映了贷款机构放贷所承担的风险。信用好的个人更容易从贷款机构获取更低的利率,因为其更有可能会履行借贷合同条款将贷款付清。

以下是放贷机构给不同信用分数个体的年利率(APR:annual percentage rates)和每月的按揭(按照$300000贷款金额, 30年固定利率计算 )

——来源于myFICO.com 2020年4月全国平均利率数据(根据$300000贷款额,30年,固定利率计算)

随着信用分数的降低,年利率走高。760-850之间的高信用分数,每个月的按揭只有$1267.620-639之间的低信用分数,则他们的每月按揭上升至$1538.由此可见低分数较高分数的个人每个月的按揭多出了$271,则整个贷款期限30年总共多交了$97560


Hi 大家好,我是Jennifer, 北卡房产经纪。欢迎大家来北卡置业投资,我和我们的团队将共同竭诚为您和您的家人服务。

收藏 (1)
点赞 (1)
脸书分享
微信分享
北卡房产经纪