海外投资起手式:在美投资房产 vs. 投资保险,成本、收益、价值、继承等,到底哪一种适合你?

最近更新:2020年3月


钱难赚,如何透过投资理财来让钱滚钱、让资产翻倍是不少民众关心的议题,若想实现真正的财富自由,投资理财绝对少不了,更比依靠自己没日没夜辛苦劳动赚钱更加高效明智。随着全球经济发展与税务规则的变动,不少投资者会进行海外资产的配置,而美国房产和投资保险也为投资者的选项之一,以下就针对美国房地产投资投资保险的两者做客观分析,从成本、收益、风险、流动性、税收、其他限制等角度切入做比较,让你更有概念,找出最适合自己的投资方式。

提醒您:

投资没有绝对的好或坏,只有合适与不合适,房地产及投资保险的眉眉角角博大精深,本篇为大方向的进行比较,保险部分有分为相当多种,建议各位伙伴与专业地产经纪人与保险经纪人士深入了解,依自己的状况去找出最适合自己的选择。

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1. 现金支出

  • 🏠 投资房产:假设购买50万元房产,非本国投资者需现金全款购置房产(受限于外国身份的贷款批准难度和头款支付问题)。
  • 📄  投资保险:假设为一40岁女性,50万元可购置一份保额300万的寿险保单,保单可分为10年付款,则平均每年支付5万元。

➡️ 小结:两者资金流动性不同


2. 使用价值

  • 🏠 投资房产:享有居住权,获得房产增值的预期。
  • 📄 投资保险:享有保障权,获得保险带来的价值回报。

➡️ 小结:两者的使用价值属性不同,不具有对比性,房产是物质层面的价值,保单是心理层面的价值。


3. 交易成本

  • 🏠 投资房产:全额投资房产的交易成本大约是房价的1%(在此指的是买方的Closing Cost,以加州为例),这1%里面包括了过户公证费、房屋检查费、转户费、第一年的房屋保险费、文档公证费等。若以上述为例,则交易成本费为$5000。
  • 📄 投资保险:0。只受限于客户是否具备申请保险的资格,例如年龄、健康、身份许可等。

➡️ 小结:各有差异,受限于不同因素。


4. 维护成本

  • 🏠 投资房产:50万房产,一年大约1万元的维护费用,包括地价税、HOA、房屋保险、维修费用等。详细养房成本可参考此篇
  • 📄 投资保险:不一定,如保单的前置费用、行政费用、投资标的转换手续费等。

➡️  小结:由于保险和房屋具有不同属性,因此维护成本相差甚大。建议与地产经纪人和保险经纪人进一步咨询。


5. 增值收益

  • 🏠投资房产:根据美国房产价格指数凯斯席勒房价指数显示,2018年全美整体房价较去年同期增长4.26%,其中洛杉矶都市圈增幅为2.89%。从房屋租金收入来看,洛杉矶租金中位数为$1500。
  • 📄投资保险:IUL保险的演示收益率为6%,过去20年的标普500平均收益率12%。此外视保单而定,有些保险公司的保单有提供0%的保底收益率。

➡️ 小结:两者收益都直接与美国及全球经济走势相关。


6. 现金兑换

  • 🏠投资房产:卖房可短期获得大额现金,但对外国人来说,卖房需支付增值部分35%的利得税和6%中介费。如果选择抵押房产,则在负担利息的同时不会失去房屋的所有权。
  • 📄投资保险:保险兑换现金的方式很多,想要一次性大额套现,可选择保单质押;若想按需取款,则可做子女的教育基金和自己的退休补贴。上述例子,45岁女性可以在65岁到90岁领取退休补贴,25年间共领取100万美金。

➡️ 小结:相对于房屋,保险在领取现金方面更加稳定和灵活,而房屋则是在大额变现方面更具优势。


7. 财富传承

  • 🏠投资房产:外国人在美国的免遗产税额度为6万元,房屋价格超过6万元的部分,若要传承给后代则需缴纳40%的遗产税。
  • 📄投资保险:人寿保险留给后代的钱是免税的,只要配置合理,则能完全免利得税和遗产税。通常,受益人都是拿到保险赔偿金之后,支付继承其他财产所需要缴纳的遗产税。上述例子,假设该位45岁女性在90岁身故,可给受益人留下完全免税的400万元。

➡️ 小结:人寿保险在财富传承上的优势也是来自于保险产品的天然属性。




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