波士顿作为世界一流大学哈佛大学和麻省理工大学的根据地，也吸引了很多海外投资人的目光。 波士顿这个充满浓郁学术氛围的城市，拥有上百所世界一流学府，每年都吸引了众多来自全世界的莘莘学子。很多家长们喜欢为在波士顿读书的子女购置房产，方便他们读书期间居住。如果子女毕业后离开，他们可以轻松出售房产或者把该房产变成投资房赚取租金。经常有海外投资人问我，他在美国买了一套房子，现在房子已经出租，他究竟需不需要报税呢？
这不是一个简单的Yes或者No的问题。 首先您要知道您在美国税法的定义上是否是美国的居民。这点非常重要，因为美国税法对居民和非居民的条例大有不同。
居民还是非居民？
美国税法通常用两种方法来决定您是否属于税法所定义的居民:
1、绿卡检定法则
持有绿卡即为美国居民。不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。美国会对在美的居民全球征税，所以所有收入来源不管是否来自美国都需要如实报税。
2、居留时间法则
这个法则取决于您在美国逗留的时间。若您在该报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民；若您在该报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。居留日计算公式复杂并且有些身份的人士在计算上也有一定的豁免。一般算法如下：
居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）。 如果您是以下身份的人士就可以获得居留时间法则的豁免，就是说您的居留日不会被算在居留计算公式里：
1、外国政府人员；
2、持J类（交换访问学者）签证和Q类（赴美参加国际文化交流计划）签证在美任教或受训的人员；
3、持F类（学生）签证和M类（短期职业技能学习）签证的留学生；
4、短期在美参赛的专业运动员。
如果需要具体却认您是否是美国居民请找会计师查找。
非居民对来自美国租金收入如何纳美国税？
上面提到美国居民是要全球征税的，所以每年需要把所有的收入申报。租金的净收入按累计税率纳税。
如果您是税法意义上的非居民，美国的FIRPTA条例规定房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。承租人或房地产管理公司会代理扣缴税，扣税后的净收入才会支付给非居民业主。这种情况下非居民收到的租金收入不需再提交年度所得税申报表。不过这样做的不好之处是租房子的支出（如物业费，房产税，水电费，维修费等）就没办法抵租金收入，所以不是税收上对您最有优势的做法。
简单的例子：如果您的租金总收入是10万美元，租房子相关的开销，比如物业费，房产税，水电费，维修费等总计5万美元。按照30%的预扣所得税的方法， 您要先缴3万美元的税。那就是说您实际房产收入是2万美元。
如果您想用相关的开销作为抵扣，拿净收入来被征税的话，那您要和您的房产管理公司说明您会向美国政府申报其个人所得税。您的地产管理公司会给您一份W8-ECI的表格填写。房产管理公司收到您的表格后才不需要从您的总租金预扣30%上缴美国政府。
年底您要去申报您的租金收入的时候，您就可以申报您的租金总收入和一切与租房相关的费用， 得到的净收入才需要缴税。 并且在1040NR表格上要注明您的做法是根据美国税法第871(d)条例规定，即房产产生的收入是作为与美国有关联的贸易收入所得。
以下是几个常见的费用可以作为相关费用在税前扣除：
前期租金支出（包括中介费、广告费等）
房屋折旧
修理费
房屋翻新费用
物业费
清洁和保养费
保险支出
纳税申报费
物业管理费
房产税
要特别提到的是如果您想要用上述的第二种方式，即通过年末1040NR表进行申报但您没有社会安全号（SSN）的话，您需要先申请美国税务号码（ITIN）。
美国税务号码即ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), 是美国国税局为没有社会安全号（Social Security Number)的非居民的报税者所提供的报税号。这个号码也是表格W8-ECI的重要一环。缺少了ITIN或者是社会安全号，就没有办法完整的填写W8-ECI表格。不完整的W8-ECI表格不能让您合法的避开30%预扣税，所以请有意买投资房的朋友尽快申请美国税务号码。
作者简介：
Sara Wu - 注册会计师。 在美国知名的商科学院巴布深(Babson College）毕业， 拥有会计硕士学位，曾在美国四大会计师事务所工作，之后在波士顿当地的一家著名会计师事务所服务中小型企业和高资产客户。 Sara也持有麻州房产中介执照，是亿福置业的金牌经纪人。
