达拉斯联储警告:美国房地产恐正酝酿泡沫化

3 个月前
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在新冠疫情期间,购房者面临着一个艰难的命题:价格快速上涨的房子、放弃房屋检查等典型步骤,否则就有可能被排除在房地产市场之外。这些情况导致一些观察人士质疑美国是否正在重复 2000 年代初的房地产泡沫,这导致了 2006 年痛苦的房地产崩盘和第二年的大衰退。

达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)警告称,答案是:市场正显示出美国房地产泡沫酝酿的迹象。对于数百万潜在购房者来说,这可能是令人不安的,他们正在应对无数的财务压力点。首先,房贷利率正在迅速上升;截至 3 月 31 日当周的固定 30 年期房贷利率平均达到 4.67%,这是自 2018 年以来的最高水平。Realtor.com 3 月 31 日表示,全国房屋的中位数上市价格已跃升至创纪录的 405,000 美元。

由于各种趋势的融合,在疫情期间购房量激增。首先,千禧一代现在代表了美国最大的一代,并且已经进入了他们购买房屋的黄金时期。疫情迫使数百万人在家工作,促使一些人搬出城市或寻找更大的住所来应对远程工作的现实。Realtor.com 表示,在过去两年中,房屋的典型上市价格上涨了近 27%。达拉斯联储的经济学家指出,可以肯定的是,房价的快速上涨并不一定预示着房地产泡沫化。但实际房价可能会偏离市场基本面,因为人们普遍认为今天的强劲价格上涨将持续下去。如果许多买家都同意这种信念,那么由于“害怕错过”而产生的购买,可能会推高价格,并提高对强劲房价上涨的预期。为了研究当前的动态是否可能反映泡沫化,达拉斯联储经济学家深入研究了三种不同的市场指标。他们的结论是:有迹象表明出现了「市场转捩点」。

繁荣指数

首先,经济学家研究了一个追踪“繁荣指数”的统计模型。他们指出,当他们的繁荣指数达到 95% 的阈值时,这显示 95% 的信心表明市场正在经历异常爆炸行为;而目前的繁荣度为:115%。接下来,经济学家研究了另一个估值指标:将房价与贴现后的未来租金总和进行比较。他们表示,这也显示出与上一次房地产繁荣相当的繁荣指数。第三,分析师研究了房价与可支配收入的比率,这是衡量住房负担能力的另一个指标。这还没有上升到繁荣的水平,但经济学家指出,在疫情期间,家庭可支配收入受到刺激措施的提振,以及由于封锁而导致的家庭支出减少——换句话说,这是暂时性因素。

Realtor.com 首席经济学家 Danielle Hale 表示,虽然目前的房价增长率是不可持续的,但很难预测价格上涨何时会放缓;两位数的价格上涨和租金上涨不可能永远持续下去。房贷利率上升使住房难以负担,应该会在某种程度上减缓价格上涨的步伐。当房贷利率下降时,人们每月的还款额较少,这有助于缓冲高昂的住房成本。现在利率正朝着相反的方向发展,并且增加了每月的成本。这代表着价格将无法维持两位数的增长速度。

FOMO 浪潮引起关注

经济学家指出,2022 年与 2006 年的房地产高峰之间存在一些差异,后者崩溃成一场需要数年时间才能愈合的全球金融危机。首先,家庭财务状况比 2006 年好转,推动房地产繁荣的易于获得的房贷已成为过去式。当时一些银行发放了所谓的「骗子贷款」(liar's loans),即几乎不需要或根本不需要收入文档的房贷。如今,银行要求买家验证其收入才有资格获得贷款。但经济学家们认为还有其他一些事情令人担忧:担心错过繁荣浪潮的新投资者和现有投资者之间更激进的投机浪潮。他们表示,当前房地产繁荣带来的住房调整的影响与 2007 - 2009 年的金融危机不同。但对于一些最近的房主来说,调整仍然可能是痛苦的。

责任编辑:  
来源:  CBS News
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