非常抱歉的是，失业是不能办房贷的，但是如果只是短期的失业，那么找到工作之后还是可以办理贷款的，尤其是找到一份好工作（strong offer）。
通常贷款公司都会审核贷款人过去两年是否有稳定的收入，同时评估贷款人未来三年的收入情况。贷款人在申请房贷时需要提供的材料有：
• 工资单（Paycheck stubs）
• 过去两年的 W2 表格
• 如果是自雇者，需提供过去两年的报税
• 可能还需要银行存款证明（bank statements）
*** 即使贷款人近期刚失业、存款足够用于支付首付、同时也在领失业金，这样也是不能办理贷款的，因为贷款公司无法预测贷款人未来的收入情况，而且失业金上限是领6个月而已。
度过失业期，买房有什么特别要求吗？
如前文，申请贷款需要提供两年的工作历史，现在有个好消息是，假如贷款人失业了一段时间出现空档期，那么恢复工作后也不必等到满2年工作历史才能贷款买房。
失业后需不需要等2年买房取决于以下因素：
• 贷款人从失业到重新工作的间隔期有多长？
• 贷款人在失业期间是否有其它副业？其它收入来源？
• 失业期间，贷款人如何处理个人债务？是否有拖欠行为？
• 贷款人的个人信贷记录是否有延迟还款和违约行为？
• 首付高低？
有失业记录，如何快速通过贷款审核？
1. 递交共同借款人（co-borrower）
如果贷款申请包含共同借款人，那么更容易通过贷款。贷款公司将会评估共同贷款人的收入、负债比例、信贷报告、信用分数等等，来衡量是否能支付月供。
另一个方法是选择 non-occupant co-signor（非居住者共同签署人）。共同签署人无法弥补贷款人个人信用记录的不良，但是可以弥补贷款人失业收入出现空白的问题。
2. 提供工作录取信（offer letter）
如果贷款人目前还在失业，但是已经拿到了 offer letter，只是还没开始工作，那么可以凭此提前办理贷款。
通常贷款公司对 offer letter 的要求如下：
• 不得是条件录取，即 offer 还有待 clear background check
• 开始工作日期在贷款 closing 的90天之内
• Offer 需有新雇主的签字，标明开始日期以及薪资
对贷款人的要求：
• 证明买的房子是主要住房（primary residence）
• 证明购买的房屋是独立的 single-family residence，townhome，condo，或者 Planned Unit Development。
• 证明在贷款 closing 之后到正式开始工作的空档期能够支付月供等贷款相关费用
失业后还可以 Refinance 吗？
失业后办 refinance 的要求和如上所述的贷款要求是一样的。如果贷款人原本的贷款是房地美或房利美支持的传统贷款（conventional loan），那么失业后申请 refinance 需要提供 offer letter 以及未来收入的证明。
*** 由政府支持的 Streamline Refinancing 就不需要重新验证个人工作历史和收入情况。所以如果贷款人失业了、没有拿到新的工作 offer，但又想办 refinance 的话，可以试着找找 Streamline Refinancing。
升息影响房贷，重贷 Refinance 调整还款期精算利率，减轻还款压力
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