失业没工作还是可以申请房屋贷款或是 Refinance 吗?

约一年前
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美国买房
 

非常抱歉的是,失业是不能办房贷的,但是如果只是短期的失业,那么找到工作之后还是可以办理贷款的,尤其是找到一份好工作(strong offer)。

通常贷款公司都会审核贷款人过去两年是否有稳定的收入,同时评估贷款人未来三年的收入情况。贷款人在申请房贷时需要提供的材料有:

• 工资单(Paycheck stubs)

• 过去两年的 W2 表格

• 如果是自雇者,需提供过去两年的报税

• 可能还需要银行存款证明(bank statements)

*** 即使贷款人近期刚失业、存款足够用于支付首付、同时也在领失业金,这样也是不能办理贷款的,因为贷款公司无法预测贷款人未来的收入情况,而且失业金上限是领6个月而已。

度过失业期,买房有什么特别要求吗?

如前文,申请贷款需要提供两年的工作历史,现在有个好消息是,假如贷款人失业了一段时间出现空档期,那么恢复工作后也不必等到满2年工作历史才能贷款买房。

失业后需不需要等2年买房取决于以下因素:

• 贷款人从失业到重新工作的间隔期有多长?

• 贷款人在失业期间是否有其它副业?其它收入来源?

• 失业期间,贷款人如何处理个人债务?是否有拖欠行为?

• 贷款人的个人信贷记录是否有延迟还款和违约行为?

• 首付高低?

有失业记录,如何快速通过贷款审核?

1. 递交共同借款人(co-borrower)

如果贷款申请包含共同借款人,那么更容易通过贷款。贷款公司将会评估共同贷款人的收入、负债比例、信贷报告、信用分数等等,来衡量是否能支付月供。

另一个方法是选择 non-occupant co-signor(非居住者共同签署人)。共同签署人无法弥补贷款人个人信用记录的不良,但是可以弥补贷款人失业收入出现空白的问题。

2. 提供工作录取信(offer letter)

如果贷款人目前还在失业,但是已经拿到了 offer letter,只是还没开始工作,那么可以凭此提前办理贷款。

通常贷款公司对 offer letter 的要求如下:

• 不得是条件录取,即 offer 还有待 clear background check

• 开始工作日期在贷款 closing 的90天之内

• Offer 需有新雇主的签字,标明开始日期以及薪资

对贷款人的要求:

• 证明买的房子是主要住房(primary residence)

• 证明购买的房屋是独立的 single-family residence,townhome,condo,或者 Planned Unit Development。

• 证明在贷款 closing 之后到正式开始工作的空档期能够支付月供等贷款相关费用

失业后还可以 Refinance 吗?

失业后办 refinance 的要求和如上所述的贷款要求是一样的。如果贷款人原本的贷款是房地美或房利美支持的传统贷款(conventional loan),那么失业后申请 refinance 需要提供 offer letter 以及未来收入的证明。

*** 由政府支持的 Streamline Refinancing 就不需要重新验证个人工作历史和收入情况。所以如果贷款人失业了、没有拿到新的工作 offer,但又想办 refinance 的话,可以试着找找 Streamline Refinancing。

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