办完 Refinance 过后多久可以把房子卖掉?建议这么操作吗?

2 年多前
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美国买房
 

法律没有规定 refinance 过后多久可以卖房,但是通常不建议 refinance 完之后立刻卖房,毕竟过户费(costing costs)是一笔不少的支出,这部分费用包括申请费、房屋估值费、房屋检查费、律师审核费、产权调查和房屋保险费等等。

通常过户费占到总贷款的2%至3%,即一个15万美元的贷款,那么 refinance 的过户费大约在$3000至$4500。想要「回本」有时候需要5年的时间,所以一般如果5年之内要卖房就不建议办 refinance。

【举个例子】假设一位屋主原本有一个15万美元年利率是4%的贷款,还剩下15年的房贷,那么这个屋主每个月的月供为$1109.53(不包括房产税和保险)。

之后屋主的房产经纪说现在利率降到了3.5%,同样是15年的贷款期限,如果 refinance 过户费是$3000,之后月供变成$1072.32,也就是比原来4%的利率每个月便宜了$37。经过计算,refinance 之后每个月省的月供需要81个月(6.75年)才会抵消掉$3000的过户费。

如果在6.75年之内就卖房,就等于亏掉了过户费,这也就是为什么不建议 refinance 之后立刻卖房。

💡【小贴士】传统贷款(conventional mortgages)对于 refinance 之后多久卖房没有限制,但如果屋主申请的是政府支持的贷款,那么有不同的要求。比如 FHA 贷款要求 refinance 之后必须要在房子内住满一年才能卖房。其它类型的政府支持贷款,屋主需要咨询房产经纪了解 refinance 的要求。

屋主定居条款(Owner–occupancy clauses)

虽然如上述,大多数贷款公司不会对卖房时间作规定,但是根据个人签署的 refinance 协议,如果屋主有签署屋主定居条款(Owner–occupancy clauses),那么该条款一般规定屋主在 refinance 之后的6至12个月不可以卖房。所以有打算 refinance 之后立即卖房的屋主,可以看看有没有签署该条款。不过即使有签署这个条款也不必太担心,如果屋主有正当的理由非卖房不可,一般贷款公司也不会强制执行该条款。

提前还款罚款(Prepayment penalties)

即使屋主没有签署屋主定居条款,提前卖房可能会面临提前还款罚款。一些贷款公司会对提前还清贷款进行罚款,一般是前三年。不过现在新的房屋贷款都没有这项协议了,但屋主有这方面担忧的话还是检查看看个人协议。

办房贷重贷最佳时机,降0.5%能省数万美元,七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息,已经贷款买房的可以趁机做 refinance,如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

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*以上各家贷款公司针对不同地区(Zip Code)能给出的利率 Offer 皆有不同,不一定所有地区都适用。

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