能够快点付清房贷的5种方法,但是快点付清可能有什么坏处?

2 年多前
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美国买房, 投資理財
 

对于一些屋主来说,30年的房贷感觉就是永远负债在身,一直有压力,所以会想着早点付清房贷。不过需要了解的是,早点付清房贷不一定是好的选择,这些钱投资在其它地方也许会产出更多价值。

以下首先介绍提早付清房贷的5种方法:

1. 通过 refinance 缩短房贷期限

30年房贷是最热门的选择,但其实贷款方也提供其它期限的贷款,比如10年、15年、20年、25年。

以下拿20年房贷和30年房贷做比较:

20年房贷通常利率都会稍微比30年低一些,准确来说,大约低八分之一至四分之一个百分点。

假设一个屋主以3.75%的30年固定利率贷款25万美元的房贷,那么该屋主每个月的本金加利息的账单为1150美元。

在同样是25万美元的房贷前提下,如果该屋主选择3.625%的20年固定利率,那么该屋主每个月的账单为1450美元。在这样的情况下,这位屋主每个月将多支出300美元,但却可以提早10年付清房贷。

缩短房贷期限的好处是什么?以上面的例子,该屋主在选择20年房贷后,如果在付清前都不搬家,那么可以省下6万5000美元。另一个好处是,refinance 之后不需要再重新还款30年,毕竟对大多数已经还贷几年的屋主而言,refinance 之后还要再还30年,总觉得不太合理。

2. 每个月多还点本金

过去提早还完房贷可能会有罚款(pre-payment penalties),不过现在大多数抵押贷款都没有这些处罚了,因此不少民众会选择每个月稍微多还一些款,或者在每年收到退税的时候,一次性拿去多还一些房贷。

🌰举个例子:

∙ 一位屋主以4%的30年固定利率贷款30万美元买房

∙ 每个月本金加利息的账单为1370美元

∙ 在这笔贷款下,总共有360笔账单,所以最终这位屋主付清房贷需要支付49万2500美元

🌰如果这位屋主每个月多付一些钱呢?

∙ 如果这位屋主每个月多付250美元,那么他将提早7年4个月付清房贷

∙ 另外还可以省下5万9000美元

∙ 如果这位屋主还有点投资头脑,在提前7年还款结束之后,仍然继续把原本每个月要还的1370美元月供转而投资到一个回报率为5%的投资项目上,那么最后不仅省下5万9000美元的利息,还能赚不少钱。

3. 选择双周供还款法

双周供还款法(bi-weekly payments)也就是两周还款一次,每周还款金额是原本月供的一半,因为还款率相对提高了,贷款本金就会相对减少一些,所负担的利息也会少一些,到年底的时候,相当于多还了一笔月供。

🌰举个例子:

一位屋主以4.5%的30年固定利率贷款20万美元买房,每个月本金加利息的账单为1000美元,如果每年额外多还一笔1000美元的账单,那么最后该屋主会提早4年半付清贷款,还可以省下2万8500美元。

4. 抵押贷款重置(recast)

抵押贷款重置和 refinance 不同,是一次性还款一大笔房贷,但是月供和利率仍然不变,这样也会缩短贷款期限。

选择 recast 的好处就是,申请费用比较低,只要几百美元,而 refinance 的申请费则是数千美元。

如果屋主本身贷款利率就比较低,那么 recast 就是不错的选择,但是如果本身贷款利率很高,那么可能 refinance 会更合适。不过需要注意的是,不是每一个贷款方都允许申请 recast,在考虑这个方案前,还是要先咨询一下贷款方。

5. 一次性还款(lump-sum payment)

除了 recast 之外,另一个办法使贷款本金直接减少的就是,在经济允许的时候使用 lump-sum payment,之后每个月都还是按原来的月供还款,因为本金减少了,所以最后会提前付清房贷。

由于 FHA Loan 或者是 VA Loan 是不能 recast 的,因此 lump-sum payment 就是一个比较好的替代方法。

lump-sum payment 可以是来自于奖金、佣金或者遗产。一些贷款方会在要求具体化 lump-sum payment 的资金来源。

提早付清房贷有什么坏处?

很多投资专家都鼓励投资人如果有闲钱都存入退休帐户而不是用来还房贷。为什么?因为近88年以来,股市平均每年的投资回报率达到了10%。

屋主完全可能从牛市中赚更多钱,而不是尽早还完房贷。另外,房贷利息支付的越多,在报税的时候好处也越多。

其它提早还完房贷的坏处:

∙ 使用其它资金提早付清房贷可能会降低房屋的流动资金和净资产

∙ 可能因此错过其它更高回报率的投资

∙ 如果在想卖房的时候房市不好,那么就很难收回原本预期的资金

∙ 将钱存入 IRA 帐户中可以省税,提早有退休规划可以积累更多财富

∙ 很多投资专家建议与其将多余的钱款用于还房贷,不如存起来作为紧急备用金,以防突然的失业、受伤,或者其它财务问题。如果没有紧急备用金,则可能支付更多利息以使用信用卡作为救急

什么人适合房贷提前还款?

✅ 想要尽快摆脱负债的人

✅ 不想付过多利息的人

✅ 短期内不打算搬家的人

什么人不适合房贷提前还款?

❌ 短期内(如两年)就要搬家的人

❌ 没有过多闲钱的人

❌ 办理 refinance 缩短房贷但锁不到较低利率的人(虽然目前房贷利率处于历史低位,但是能否锁到低利率还是要看屋主个人信用分数、负债收入比等条件)

❌ 没有存够3个月紧急备用金的人

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