房贷利率低于原本利率多少的时候才建议去 Refinance?

一年多前
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美国买房
 

决定是否做房贷 Refinance 当然是看当前的利率高低,但是别忘了办好 Refinance 之后还要收一笔每月摊提的过户结算费 (Closing Costs)。怎么样找到一个利率是可以降低每月还款金额,又可以快快打平多出来的重贷成本就很重要了。每个屋主都有自己的原因决定是不是要去做 Refinance(比如说有的屋主可能是急用现金,想要套现),但基本上会建议参考一套准则来决定。

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司?

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance,其实还有很多其他金融机构有在做放贷,比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies),储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions),每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多,现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐,但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司,现在也有很多在线的免费分析工具(如下面这种)可以使用,直接列表推荐贷款人评价好的保险公司,再视需求去 Quote 报价,这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算,建议大家货比三家,可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

1. 一般准则:低于现在的利率2%可以考虑

一般来说,低于现在利率2%的时候就可以考虑做 Refinance,至少会是比较有经济效益的。总而言之,这个新利率一定要能让你每个月省下的钱大于办 Refinance 的成本,除非是办 Refinance 的附加效益让你更心动,比如前述说的有现金急用需求。

2. 精算一下每月能省下的金额以及要多付的钱

Refinance 除了考虑利率、期限、贷款金额之外,同时也要考虑申请的成本以及屋主打算要持有这个房产多久。一般来说贷款的过户结算费约在贷款金额的 2%-5%,也就是说60万的贷款就要付$18,000-$30,000的费用。假设今天 Refinance 完每个月能省$130,而过户结算费用总共是 $12,000,屋主七年之后才能打平为了重办 Refinance 所多缴的钱。

3. 贷款余额

大笔的贷款金额只要有利率有一点降的时候去做 Refinance 就会很有感。比如说少个1%,每$100,000的贷款每个月就能省$60-$65的利息,等于说$400,000的贷款金额每个月就能省$250。通常办大笔贷款的成本比较高,可是不是按比例的;所以说如果屋主现在贷款余额算低的话,2%的规则那个比较适合;如果贷款余额还很多,那其实当前利率少个1%-1.5%就可以考虑 Refinance。

4. 只是想要改贷款期限也可以 Refinance

如果想赶快缴清贷款,那贷款利率就不会是屋主做 Refinance 的主因。因为有的屋主可能是想从30年贷款改成15年,如此一来就可以 Refinance 成一个低利率的较短期贷款,但其实算下来不一定会真的有省到钱,但反正本来主要的目的可能就不是想省多少钱,而只是想赶快甩去贷款枷锁。

5. 打算持有房产多久

Refinance 的时候还要考虑一点,就是打算持有房产多久。如果打算长期持有,那 Refinance 到低利率贷款能省下来利息钱的就很多了。比方说$200,000的贷款,利率从6%降到5%,Refinacne 总共能省下的利息钱就有$50,000。但如果打算几年后就脱手,就可以考虑五年浮动利率贷款,每五年调整利率一次。这种贷款利率相对30年固定利率贷款低很多,假设前者是3%,后者差不多是 4.375%,那么这个利率差距在五年当中就能为屋主省下$14,000的利息。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度,很多还提供 Online Refinance 服务:过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金,在价钱方面还可以压更低。

1. AmeriSave:标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录,三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

2. Quicken Loans:美国最大的在线贷款公司,除了15年和30年的期限选择,还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage:Quicken Loans 的附属公司,基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank:提供各种贷款种类的报价,包括 Jumbo,Conventional,FHA,VA 等等,标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation:非常直观好操作的接口,透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价,在线就完成,非常少人为介入,所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区(Zip Code)能给出的利率 Offer 皆有不同,不一定所有地区都适用。

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