房屋净值 (Home Equity) 怎么会变成负的?房子变成负资产怎么办?可以扭转情势吗?

3 个月前
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美国买房
 

房屋净值(Equity)指的是屋主所拥有的房屋价值。一般来说,随着贷款逐渐还清,屋主拥有的房屋净值也会越来越多。但是,如果房价突然暴跌,那么屋主可能会出现还在还贷款但净值并没有变化,甚至在减少,严重的话可能出现净值变成负数的情况。

为什么房子会变成负资产?

房屋净值变成负数的情况通常被贷方称为「underwater」或「upside-down」资产。你可能在想:贷方给我的贷款都高过我房屋原本的价值,房屋净值怎么会出现负数的情况?

【举个例子】假设你的房产价值$150,000,你首付支付了10%,即$15,000,然后你向贷方借款$135,000。那么在刚完成贷款交易之时,你拥有的房屋净值为$15,000(你的首付)。一年之后,你房子所在地房价出现下跌,你原本$150,000购买的房子,现在只剩下$120,000的价值。假设你这一年只还了$1,000的贷款本金,那么你现在欠贷方的贷款就还剩下$134,000,对比当前仅有$120,000的房价,你的房屋净值就是负的$14,000。

负房屋净值出现的原因有这几种 ⬇️

● 在房价虚高的时候购买房子

● 支付完首付之后,房价立刻下跌

● 前期没有按时还贷,导致利息累加

房子变成负资产有什么风险/坏处?

房子变成负资产会让屋主很难申请 refinance,因为贷方不会愿意花超过房屋价值的钱给你贷款。在上面的例子中,房价下跌之后,贷方只会愿意贷最多$120,000的钱给你,所以你如果想要refinance,首先要先将负净值清零。

如何避免让房子变负资产?

1. 考虑当前的市场价格。避免负资产的最佳方法是购买随着时间的推移价值会增加的房屋。当房屋价值因市场状况而增加时,屋主甚至无需支付额外费用即可获得更多净值。考虑在购买房屋之前与房地产专业人士交谈,以确保市场条件理想。

2. 支付更多的首付。虽然现在屋主不再需要 20% 的首付来买房,但太少的首付可能会损害资产。例如,如果屋主在没有首付的情况下获得 VA 贷款,而当地的房地产市场随后就出现危机,屋主几乎会立即陷入负资产的情况。

3. 不要买超出你负担能力的房子。在贷款过程中早期拖欠还款可能会导致屋主很快进入负资产。确保在签署贷款之前考虑房屋的所有成本,以确保在自己的经济能力范围内。

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房子已经变成负资产了该怎么拯救?

1. 继续还贷

屋主每还一笔房屋贷款时,都会获得少量净值。一旦还清贷款,就拥有了 100% 的房屋净值。在房价下跌时期,如果你在家中住的挺舒适,那么可以继续偿还贷款,当房屋价值再次上涨时,你也就能摆脱负净值的情况。

另外,屋主可以通过房屋翻新来自行增加房屋净值,而扭转大环境房价下跌的情况,比如翻新厨房、浴室,增加家庭安全系统,或者增加一个露台等。记住,只有永久性改善才计入房屋的价值,纯粹的美观改变(比如粉刷一堵墙)对增加净值没什么作用。

2. Refinance

用负资产为房屋贷款再融资比标准再融资更复杂。 在大多数情况下,贷方不能借出超过房屋价值的钱。 这意味着,如果你的房屋有负资产,贷方可能会要求你在办理 refinance 时带现金以弥补差额。 不幸的是,大多数房主在银行中没有数千美元可以一次性支付给贷方。这时候可以考虑一些特殊贷款项目,比如 Fannie Mae 的 High Loan-To-Value Refinance 项目和 Freddie Mac 的 Relief Refinance ,这两个项目允许负资产屋主办理 refinance。

如果你是持有 FHA 贷款,那么也可以走 FHA Streamline 来办理 refinance。这个项目办理流程较简单,贷方不需要查你的房屋价值也能给你办理贷款,另外也不查看信用分数。

3. 卖房

房屋变负资产并不会影响你卖房,但记住,你需要还清贷款余额才能正式关闭贷款。这就意味着,你在卖房的时候,如果无法卖出你所欠贷款的金额,那么剩下的钱就要自己补上了。

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目前房屋贷款利率仍然位于历史低位,对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息,已经贷款买房的可以趁机做 refinance,如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

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