★美国房屋保险购买指南★类型、如何选购、怎样降低保费

★美国房屋保险购买指南★类型、如何选购、怎样降低保费

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在美国买房或租房,一定都会跟「房屋保险Homeowner Insurance」脱不了关系,偏偏这议题又是许多新移民或租买房新手不懂的主题,甚至有许多屋主缴了好久保费,但也根本搞不清房险细节。本篇针对美国房屋保险进行介绍说明,带各位一起了解什么是房屋保险?涵盖范围为何?如何挑选与降低保费?一篇看完秒懂房屋保险大小事,不再傻傻分不清或争取不到理赔啰!

※小提醒:本篇为美国房屋保险基本常识分享,未具任何法律效力,任何问题请与专业保险经纪人洽询!


★什么是房屋保险?(Homeowner Insurance)

●Homeowner Insurance或Hazard Insurance,一般是指买房者为自己的房子购买的保险,是最基本的保险。 主要是保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。

●房屋保险主要是保赔火灾对房屋造成的损失,所以也有人称之为火险(Fire Insurance)。但其实房屋保险也是有保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。

●房屋保险通常包括:
─ 受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。
─ 房屋建筑物,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。
─ 私人财物,包含家具、电器、书藉、收藏、文件等。
─ 因灾难使屋主无法使用房屋,以及房屋修复期间所产生的额外生活开销。
─ 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。


★在美国买房为何要买房屋保险?

贷款买房者,贷款银行一定都会先要求买房者在过户前先购买房屋保险,否则将不会通过贷款。

全额现金买房者,虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险,但为了避免房子发生事故所产生的损失,通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。

●购买房屋保险时,屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。
─ 若为自住:保险公司会加上屋内私人财产的保险。
─ 若为出租:屋主则不必对屋内财物进行保险,可节约保费。(通常租客也会自行购买「租户保险」来保障自己财产的利益不受损失)。


★在美国,与房屋相关的保险有哪些?

美国保险名目多到数不清,简单说的话,与房屋有关的保险大约可分为以下几种:

1. 买卖屋前│业主产权保险Owner's Title Insurance

在买卖房屋时,「业主产权保险」是用来向买方保证待售房的产权,并保证卖方确实拥有待售房的产权,并保证待售房没有任何隐藏风险,如财产权属第三方、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清帐单的抵押权等。投保金额是房子买价,保费为一次性费用,由卖方支付。(了解美国买房攻略卖房攻略)

2. 买到屋后│房屋保险Home Insurance

只要买房,买家都要购买房屋保险来作为保障,且贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。房屋保险也是本篇主要探讨的主题,接下来会做深入介绍。

3.附加保障│地震保险(次险) Earthquake Insurance

通常是那些被大多数保险条款之外天灾意外,包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等。标准的房屋保险中是不包括水灾险和地震损失的。所以若房产位于水灾频繁地区,屋主就应额外购买水灾险。多数保险公司都会提供单独的地震险(如加州地震局就提供地震险),而加州法律规定保险业者必须提供地震保险,保费取决于所在地区的地震可能性。


★美国房屋保险的常见理赔范围(Coverage)有哪几种?

在房屋保险中,常见的理赔涵盖范围可分为以下几大范畴与各自的细节:

1. 房屋架构Coverage for the Home's Structure

● Coverage A - Dwelling Coverage:保的是房屋主体结构。(对Condo Insurance来说,这点不含外墙及公共区域,因为那些是HOA的责任)
● Coverage B - Other Structure on Your Property:保护房屋主体以外的建筑物,如独立车库、独立工具间等。 这部分保额通常是主保险的10%。

2. 个人财产Individual Property Coverage

● Coverage C - Personal Property/Contents:保的是屋内的所有个人财产,如家具、家电、手机、衣物等,若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。

3. 暂时生活开支Coverage for Temporary Living Expenses

● Coverage D- Loss of Use:因房屋损害或维修,导致投保人无法居住在屋内,所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%。

4. 法律责任Legal Responsibility

● Coverage E- Personal Liability Insurance:若有人在房屋受伤或发生事故,如有人在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等,被起诉所产生的法律纠纷等费用。

5. 医疗费用Medical Payment

● Coverage F – Medical Payment coverage:房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你。,无论屋主是否有责任,都可要求保险公司依据这一条款赔偿。

6. 其他

● Deductible (All Peril) 自付额 :指的是以上各项,除非另外列明,全部自付额度为XX元;费用超出部分由险公司介入。
● Water Backup and Sump Overflow淹水:指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于Water Backup或Sump Overflow。


★我知道房屋保险理赔范畴了,那美国房屋保险政策(Policy)又有哪几种?

在美国,常使用的房屋保险政策(Policies) 有以下几类:(HO是Home Owner缩写)

HO-1基本险Basic Coverage

保赔因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动,及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险也保赔人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。

HO-2扩充险Broad Coverage

除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险 Special Form

大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,也加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容。并也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费。

HO-4房客险Tenant's/ Renter's Policy

保赔出租房产室内的房客个人财产。

HO-5综合险Comprehensive

比HO-3的涵盖范畴更广,保费也更贵。

HO-6康斗险Condominium Coverage

保赔Condo屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读Condo HOA章程来决定须构买的保险费额。

HO-7活动房险 Mobile Home Coverage

适用于活动房屋主的房屋保险。

HO-8老房险 Older Home Policy

老房子的市价要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。


★那我该买哪些类型的房屋保险?保险额(Dwelling Coverage)又该买多少?

以购买房型去做说明:

Single Family House:购买HO-3。 
  • Single House屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。
  • 在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。
  • 建议根据Total Estimate of Cost-New购买。有些保险公司还会提供120%、125%、150%的Cost to Rebuild New/Replacement Cost理赔 (或称为20%、25%、50%的Extended Dwelling Coverage)。举例:在150% 的Replacement Cost Coverage下,屋主购买 $200,000的Dwelling Coverage的实际最大赔款额是$300,000,这操作方式有时可省下一点保费。
Townhouse:购买HO-3。
  • Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有HOA则须提供Master/HOA Insurance信息。
Condo:购买HO-6。
  • 通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买HO-6了。
  • Condo屋主的所有权仅包括墙壁以内(within the unit),所以需负责的部分仅限墙壁以内,因此保险也只管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于HOA的责任,通常会由Master/HOA Insurance负责。所以Condo房屋保费通常比Single House跟Townhouse便宜不少。
  • 贷款银行通常要求HO-6的Dwelling Coverage至少为房产鉴价(Appraisal value)的20%。
其他注意点:
  • 无论何种保险,自付额度(Deductible)不应超过Dwelling Coverage的5%。
  • 根据房产所在地区,有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。


★选购房屋保险时的注意事项?

不懂就问!

无论购买何种保险,除了留意「保险费Premium」「保险涵盖范围Coverage」「自付额度Deductible」也是不容忽视,掌握以下细节去选择房屋保险才不会让自己吃亏。

  1. 了解保险涵盖范围与赔偿金额上限:例如大多数保险不包含水灾或地震,若有需要就应单独购买。
  2. 了解保险公司理赔限制:例如很多保险公司不会理赔被盗珠宝,除非另行投保。
  3. 了解房屋重建成本:例如你为房子投保15万,即使重建费用是18万,保险公司也只会理赔15万。
  4. 了解房屋实际现金价值:若房屋被迫坏,屋主选择不重建,保险公司会理赔减去折旧的成见成本,此即实际现金价值。


★如何降低房屋保险保费?

房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异,掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。

1. 货比三家不吃亏

虽然花时间,但也能为你省下不少开销。多问多询价,不仅能让自己更加了解保险条款细节,也能了解各家保险公司的服务质量,买到最适合自己的房屋保险,也别忘了询问他们可做什么来为你节省保费。

2. 提高自付额(Deductible)

自付额是保险公司开始索赔前,屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额,若将自付额提高到$1000,大约可省下25%的保费用。※但若居住在灾害频发地区,则建议保险条款中最好有对这些特殊种类损失有单独的自付额。例如住在地震频发区,则地震自付额最好是独立出来。

3. 不要把买房房金额与重建成本混淆

房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时,不要将土地价值包含进来,否则要支付的保费将会更高。

4. 将房屋保险和汽车保险绑在一起

若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险,通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。(部份情况例外,所以请先做比较再决定)

5. 提高房屋抗灾力

例如增加风暴百叶窗、加强屋顶、老房翻新、强化电力系统等方式来节省保费。

6. 提高家庭安全

例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁,约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器,提供15%到20%的保费折扣。※但这类系统通常不便宜,也并非每个系通都可得到折扣,所以请自己先计算清楚是否真的话算,并了解保险公司支持的系统有哪些再去作决定。

7. 了解其他折扣

例如退休人员通常待在家的时间较长,因此可降低被盗风险或及早发现火灾等优势。有些保险公司会针对55岁以上退休人士提供部分保费折扣。

8. 良好信用记录

除了房屋保险,只要拥有良好信用纪录,无论是选购何种保险,都有助降低保费。

9. 成为保险公司老客户

有些保险公司会提供3到5年的老客户约5%的保费优惠,6年以上老客户甚至也有可能得到10%的优惠。(当然还是建议可多比价,了解是否真的有划算到)

10. 房子本身条件

若房子邻近消防栓或位于有专业消防部门的社区里,则可少支付点保费;或电力、暖气和管道系统用不到十年,保费也会便宜一点;抑或是在东部抗风性较强的混砖房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等,也都能将保费降低约5%到15%。


(Photo Credit:文中图片皆来自网络)

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