美國養房|為何一提到 HOA,大家臉色就大變?

美國養房|為何一提到 HOA,大家臉色就大變?

有关于 HOA 这一词,在美国生活、或是打算在美国置产的各位应该多少都有听过关于它的大小事,甚至听过身边亲朋好友「血泪控诉」HOA 这个榨干人的妖魔鬼怪⋯⋯究竟,HOA 是什么东西?今天就来带大家揭开它的神秘面纱~(掀)


每日一字

HOA (Homeowner Association,直译「屋主协会」) 就是所谓的物业管理,或者可以直接理解成社区管理委员会。该组织由住户(业主)们组成并强制性参加,通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司执行,住户(业主)可能需要定期聚会决定社区发展事项。

HOA 还具有条约限制 (Covenants, Conditions and Restrictions, CC&R) 的权力,并可向住户(业主)收取一笔住屋/社区管理费 HOA Fee(通常是月缴)。这笔费用的用途包括但不限于:

公共设施维修管理(如有网球场、游泳池、健身房、电梯等)
景观环境维护(庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等)
治安维护(大门 Gate 设备、治安装置如监视器、保全系统等)
垃圾费(视各 HOA 的负责范畴)
水费(视各 HOA 的负责范畴
瓦斯费(视各 HOA 的负责范畴)
铲雪费(视各 HOA 的负责范畴)
房屋建物修理(如换修门窗、屋顶,视建物种类与 HOA 的负责范畴而异)
其他物业管理内容,视各 HOA 规定而异



HOA 如何收费?

HOA 月费从几十块、一百多块、两三百块到五六百块,有些新的社区甚至上看八九百块都有,收费差异相当大。主要是看区域服务设施、和居住坪数大小,端看各 HOA 收费规定。

需要注意,这笔钱并不算在买房开销当中,而是额外的「养房」费用,为每个月的固定成本,住多久就要缴多久(即使是度假出远门、房子空着也要继续缴交)!

此外,也有相当多 HOA 费用年年涨甚至月月涨,这还不包括你可能不小心违反 HOA 规定而需要缴交的罚款等。


HOA 优缺点大比较

优点:

1. 由 HOA 统一管理、不用操心

2. 庭园洒扫、公设维修等等都有专人负责

3. 省去自行联络、维护住家环境的时间心力

4. 维持住家社区的外观环境一致、井井有条

5. 住家环境水平上乘,据悉有 HOA 管理的房价可卖得较高(但也可能因此较难脱手)

缺点:

1. 一切皆须遵守 HOA 规定,屋主丧失自主权

举例:是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色(?!)等等一切可能都会被管!(视各 HOA 合同而异)

2. 甚至住所门窗、室内装修等都必须先通报 HOA 才能进行施工(视各 HOA 合同而异)

3. 遇到严格的 HOA 与执行人员,沟通相当劳心劳力

4. 若未按时缴交费用,可能需要再交一笔迟交罚款 (late fee)。除了持续被催缴之外,可能还会暂停你使用公共设备如游泳池、健身房、HOA会议投票等权利。

5. 买卖房屋可能需要经过 HOA 同意。而大部分 Condo 都有 First Right of Refusal,也就是屋主在卖房前需告知 HOA 卖价,让 HOA 有先买下的权利。

6. 售屋前若有积欠 HOA 费用,则无法成交。

7. 可能不能随便出租。

8. 若 HOA 的经费不够给付社区决定兴建的新公共设施,还会再向住户收取额外一笔费用。


「特定居住环境/建筑」什么样的住所要收 HOA?

通常下面两种住房需缴纳 HOA:

Condo:有些称之为 Condo Fee,由于屋主只拥有内部产权,外部一切维修管理皆由 HOA 负责,使用经费自然是从月缴的费用而来。

Townhouse:与 Condo 相比通常 HOA Fee 会低一些,推测是因为屋主拥有 Townhouse 地上地下的产权,需要自己打理的部分较多。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建,因此都有 HOA 的组织存在。

注:其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」,相对于 House,屋主只拥有房屋内部的产权,外部与土地则属物业管理协会或是建商/开发商。而 Townhouse 指的是「建物形式」,指那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式,但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 "Condo",它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo),也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。

Single Family House 一定不会有 HOA ?

大部分的 Single Family House 住宅区并没有社区管理委员会、物业管理委员会 ,但是有许多地区的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。可能因为该房属整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ,每月亦须缴交费用给委托物业公司,管理修缮该社区的公共设施。据悉,许多九零年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用,所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。


我不鸟 HOA 会怎样吗?

如果不理会 HOA 的规定,HOA 会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不予以理会的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。


我就是不缴 HOA 费用会怎样吗?!

很可怕,不要问。

无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费,还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会,HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在该屋的产权纪录上,在屋主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来屋主若要变卖此屋,依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时,HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。

以目前加州州法为例,屋主若欠款 1800 元以上(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)并拖欠 12 个月以上,在 HOA 会议上讨论并取得多数住户同意之后,有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前,HOA 会向屋主发信告知将采取的一连串法律行动,之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。

放置留置权之后,紧接着的拍卖程序分为两种:司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 选择走司法程序,必须先由法院核准,并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务,屋主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产;若拍价不足以清偿债务,屋主可在一年内清偿债务并赎回房产。而非司法程序则不透过法院,欠款屋主只要在 90 天内还清欠款以及 HOA 条约当中列出的费用(律师费或利息等等),就可以把房子赎回来。


写到这里,小鲁妹一方面庆幸不需要额外缴交 HOA 费用,但同时也因为全部枯死的草坪而感到心烦 = = 有意投资买房置产的朋友,如果届时看上的房产需要缴交 HOA,别忘了把这笔钱算进每月开销当中,拿捏好预算啰!

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1条评论

基叔
纽约 HOA 更贵 超过地税是常事吧