【详细举例】趁低利率用 Home Equity 买下房产出租,利用租金还贷款,还能额外赚外快

2 个月前
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投資理財
 

已经持有房贷的屋主可以考虑申请房屋净值贷款(home equity loan)或者房屋净值贷款额度(HELOC)来购买用于出租的房子。因为在通常情况下,出租屋收取到的租金就足够用于支付该房子的所有开销,同时还能额外赚点钱,所以是一个值得考虑的投资选择。那么怎么才能用 Equity 买出租房呢?

1. 了解你的 Equity 有多少

房屋净值(equity)= 当前房产价值(current appraised value)- 未偿还的贷款。如果你想申请 HELOC,那么 HELOC 能给你的贷款额度通常是 equity 的90%,你可以将这笔贷款额度用于购买任何东西,包括购买一套出租房。

举个例子,假如你在旧金山有一套当前价值为50万美元的房子,你还有35万美元的贷款没还,那么你能申请到的 HELOC 最高贷款额度为「90%(50万-35万)」,也就是13万5000美元。

一些 HELOC 项目是仅要求在前10年偿还利息,等贷款期限到期后,再开始偿还贷款本金。不过,主要还是要看给你提供 HELOC 的银行的政策如何。HELOC 仅对提现的金额收取利息,如果你申请了 HELOC 但是都没有使用的话,那么就没有任何费用。

2. 购买独栋别墅出租房(Single-Family Rental)

你可以使用申请到的 HELOC 购买一套独栋别墅出租房。通常出租房贷款要求25%的首付。因此,基于上面的例子,假设你有13万5000的净值贷款,那么你最高可以购买价值54万美元的出租房(13万5000除以0.25)。在减去13万5000的首付之后,你需要再贷款40万5000美元。为了让这笔投资有意义,你每个月的租金需要高于你每个月投资在这套房子上的所有费用,包括:

• HELOC 或者 房屋净值贷款的利息

• 出租房贷款的月供(本金+利息)

• 房产税

• 火险

• 管理和清空费用

3. 购买小户型的学生出租房

假如你购买的是靠近大学附近的小户型的独栋出租房,那么你申请的 HELOC 很有可能可以直接买下整套房子,这样就不需要额外再在出租房上申请贷款了。

假设你购买的一套学生房价值刚好是13万5000美元(净值贷款金额),那么你的租金需大于以下所有费用的总和:

• 假如你的 HELOC 或者房屋净值贷款的年利率为5%,那么你每个月的利息为(0.05 / 12 * $135,000),即563美元。

• 假设房产税是每个月200美元,保险保费为每个月120美元。

• 假设20%的租金将用于支付管理和清空费用。

假设你这套学生房的每个月租金设为1500美元,那么你在租金上的每月净收入:$1,500 - $563 - $200 - $120 – (0.20 x $1,500) = $317;你可以把这317美元存起来,或者用于偿还 HELOC 贷款本金。

4.考虑购买多户住宅(Multi-Family Home)

如果使用房屋净值贷款买房的话,不少屋主会考虑购买4间房的多户住宅,因为这样的收益会更可观,主要优点如下:

• 你将收取4份租金,这样净收入也会更高一些

• 如果购买独栋别墅,那么一旦没人租的话,就没有租金收入。但是如果是多户住宅,只是其中一间空出,那么仍然还有3份租金的收入

• 多户住宅在税、保险和管理费上的收益都会更大一些

通常购买多户住宅的话,你的房屋费用100%能通过租金收回。

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来源:Home Guides

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