把闲置房产出租出去是积累财富和被动收入的一种方式，如果符合条件，今年房东们还可能享有额外的减税优惠。来看看新规则和节税技巧吧！
前言：大多数的出租屋主都知道营运费用、折旧和维修之类的费用可报税，许多人可能还知道可以获得一种相对较新的「合格业务收入扣减免」（Qualified Business Income Deduction 简称“ QBI”），这项减免能让房东能够扣除最多20％的出租房子相关收入。
假设房东在报税表单 Schedule E 上申报有100,000美元的净租金收入，若屋主符合资格，那就可以最高直接扣除20%（20,000美元），也就是需要针对剩下的80,000美元去算税。
不过实际上能够减免多少，这个税则计算起来复杂得多了。例如，如果房东的应税收入超过一定金额，可能只能获得部分减免。会计师分析说到，房东要获利的前提是出租屋有赚到钱，这样申请税负减免也才有意义。
如何节税关键是要确保土地拥有者符合 IRS 所规范的「贸易或商业规定」(trade or business)。根据专业会计师的说法，最好方法是你的出租房满足国税局所称的「安全避风港」（Safe Harbor）的某些标准。不符合条件并不代表房东不能申请 QBI 节税，但如果 IRS 想审核房东，房东有责任证明自己有资格从事贸易或业务。这就是为什么符合「安全避风港」可以让申报房东能安心填写。
会计师分析：「达到『安全避风港』标准代表屋主不必担心贸易或业务要求方面被刁难。但是，要满足这些标准非常困难，尤其是对于只拥有一两个房屋要出租的房东。」
其中「时间」因素的审核标准非常严格：
• 出租屋主需要证明屋主或委托代表在一年中花费了至少250个小时来管理名下物业。
• 如果房东已有四年或以上租屋经验，则需要证明过去五年中至少有三年每年花费250小时来管理租金。
无论哪种方式，每年都需要花费超过250个小时，这相当于六个多星期的全职工作时数。对于小规模的物业者来说，这250小时可能是最难达到的数字。而且很多活动其实不计入这250小时内，例如安排资金，审查作帐纪录，室内翻修或往返出租地点。因此，如果房东只有一个房屋想出租，那么可能无法达到这一目标。
收租记录保持干净希望与 IRS 保持良好关系并享受 QBI 减免的房东，还需要为拥有所有的物业保留单独的账簿和记录。但这是很多房东踩雷的地方。会计师指出，很多房东往往对管理租屋的记账很草率，这是一个报税的大雷区。
他补充说，追踪时间也很重要。“很房东很难保持良好工作时间纪录。如果他们没有，那之后很难办事。”
QBI 扣除减免也有很多其他陷阱，这就是为什么建议菜鸟房东还是去找个合格的税务顾问咨询，以了解是否有适用的最佳节税方案。会计师补充道，即使不能减税，房地产仍然是分散投资组合的好选择；而且如果各个环节都到位，QBI 还可以为房东节省资金。如果诸位房东们认为自己能合格 QBI 节税条款并且满足所有要求，那么一定要去尝试看看。
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