巨额贷款 Jumbo Loan 也可以 Refinance 吗?一般个人也可以趁利率新低的时候重贷吗?

11 个月前
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美国买房
 

巨额贷款(jumbo loan)是一种高价值贷款,用于购买超出房利美和房地美设置的限额的房屋。 屋主是可以为巨额贷款进行再融资(refinance)的,但为了获得资格,屋主需要提供额外的文档并满足比标准抵押贷款 refinance 更高的标准。

获得 Jumbo Loan 后多久我可以办 Refinance?

没有具体的规则规定屋主在获得巨额贷款后必须等待多长时间才能办 refinance。

但是,发放巨额贷款的贷方通常对借款人的标准要高得多,因此找到愿意为巨额贷款办 refinance 的贷方也要困难得多。这是因为,巨额贷款可能不像传统贷款那样有抵押贷款保险(取决于合作的贷方)。更大的贷款也意味着更大的风险,这意味着贷方必须对他们批准巨额贷款的屋主更加挑剔。

巨额贷款的屋主在办 refinance 之前,可能必须满足以下几个资格标准 ⬇️

● 信用评分:要获得巨额贷款 refinance 的资格,通常需要至少680分的信用评分中位数。如果屋主是为投资或出租物业 refinance,那么贷方甚至可能要求信用分数高达760分。

● 债务收入比 (DTI):债收比代表着月收入中有多少用于经常性账单。对于贷方来说,如果 DTI 比率很高,那么则视该屋主的风险更高,因为他不太可能拥有应急资金。要获得巨额贷款 refinance 的资格,贷方可能要求 DTI 比率不超过36%,这低于传统贷款50%的行业标准。

● 现金储备:贷方需要知道屋主有足够的资金来支付每月的账单,而对于风险较高的巨额贷款尤其如此。贷方可能会要求查看银行对账单,以证明屋主有足够的现金储备来继续支付贷款。不过现金储备要求因贷方而异,对于 Rocket Mortgage® 低于100万美元的贷款,需要6个月的准备金。如果金额超过100万美元,则需要一年。

Jumbo Loan 的过户结算费(Closing costs)是多少?

巨额贷款 refinance 的结算成本较高,因为它们的本金余额较高。办理 refinance 时,结算成本大约在预期支付总贷款价值的2%至5%。例如,为600,000美元的巨额贷款 refinance,意味着需要准备12,000至30,000美元的现金用于结算。屋主若不想预先支付这笔结算费,也可以将这笔费用转入到贷款中,即增加贷款的本金余额,但可能会面临更高的利率。

巨额贷款有时会在批准前通过人工承保(manual underwriting)流程。这意味着,财务专家将亲自查看屋主的银行对帐单、W-2 和其他文档,而不是使用一些承保软件来自动评估屋主。如果屋主的信用报告中有严重的负面记录或缺乏现金储备,贷方看到后可能不会马上批准 refinance。

Jumbo Loan 办 Refinance 的途径有哪些?

1. 与当前的贷方合作

与当前的贷方合作是获得巨额贷款 refinance 的一种选择。 因为当前的贷方与屋主有过往来,并且已经了解屋主的财务状况。屋主过往准时还款的可靠历史可能意味着贷方更愿意放宽 refinance 的信贷和准备金标准。

2. 选择一个新的贷款方

如果屋主对当前的贷方不满意,或者想寻找更好的选择,那么考虑可以向新的贷方申请 refinance。建议屋主研究所在地区提供巨额贷款 refinance 的贷方,并询问他们的贷款限额(如使用下方地图)。在致电之前建议先了解个人的本金余额,以便可以快速查看是否符合条件。

暂缓再融资

在某些情况下,等到个人财务状况有所改善再进行 refinance 会是明智的做法。

当信用分数不符合要求,或者当前债务高于获得贷款时的水平,这类屋主将很难找到愿意提供 refinance 的贷款方。

如何找到巨额贷款 refinance 的合作方?

如果已准备好申请巨额贷款 refinance,那么下一步就是货比三家,寻找最划算的贷款方。 就像申请抵押贷款一样,重要的是要比较几个不同抵押贷款机构的产品,以找到 refinance 利率、条款和费用的最佳组合。

现在网上有很多在线比价工具(如下方),只需在网上向新贷方提供一些关键消息,例如房屋价值和抵押贷款余额,就会收到个性化的利率报价。

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