【低利率时代】美国房贷再融资 Refinance 科普|降低利息、改善现有贷款、增加现金部位、申贷成本分析

最近更新:2020年6月

小美在前年以美金100万购入她第一栋豪宅,头期款(Down payment)付了 $100,000,其他余款申请 Mortgage 贷款缴30年。但因为小美的信用实在太差了,银行给她6.5%的偿还利息。就在今年,小美的信用大大地提高了,如果你是小美的话,你会继续以6.5%的利率把房贷缴完,还是你会申请 "Refinance" 把利率压低,重新把30年的房贷缴完呢?

这年头好像越来越多人买房了,这时候如果还不知道要怎样申请贷款、Refinance 的话那岂不就吃亏了?房贷利息这么高,你是不是想把利息压低一点稍微喘口气?究竟什么是 Refinance?自己的情况条件是否适合 Refinance?别担心,看完这篇 Refinancing 的攻略,让你不是 CPA 也可以变得像金融界小达人!


什么是 Refinancing?

Refinance 「再融资」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。流程通常如下所示:

  1. 你想降低利息,改善现有的贷款
  2. 找到好的贷方(银行),并请申请新贷款
  3. 用新贷款偿还现有的债务
  4. 按时支付新贷款,直到你还清贷款


要怎么申请 Refinance? 美国哪家 Refinance 公司比较好?

申请  Refinance 好比在菜市场买菜一样,一定要货比三家。首先,先了解你的信用评价,即便你的信用评分很高,但其他家可能有更好的优惠价格、利息给你。你可以在申请之前先告知贷方帮你报个价,然后到处寻找更优惠的条款。但切记不要同时申请不同家的贷款 Refinance ,因为这样不仅会导致的你的信用评价变低,也会使得你以后的贷款利率变高。

如果是房屋贷款 Refinance 的话,可以使用 Quicken Loans 的理财 Calculator 来估计你每月所需偿还的费用和利息;若计划 Refinance,则利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。


Refinance 有什么好处?

  • 省钱:Refinance 的理由是为了节省利息,通常 Refinance 可以降低现有的利率,特别是长期或是大额的贷款,可以因为降低利率而节省大量的资金。例如:你现有的房贷利息是7%,Refinance 后你可能可以拿到更低的房贷利息,比如4%或是5%,可以用较低的利息偿还房贷。
  • 降低付款:Refinance 可以帮你降低每月支付的费用,而且当你申请 Refinance 时,可以重新启动「贷款时钟」,延长你偿还贷款所需要的时间来压低你每月支付的费用。例如:你现在房贷的利息是7%,续缴30年,假如在第10年,你决定申请 Refinance 后,你不仅可能拿到较低的利息,还可以重新把你的房贷从30年开始。
  • 缩短贷款期限:如果不想延长支付时间,你也可以透过 Refinance 来缩短自己的贷款期间。例如:把30年的房屋贷款 Refinance 转成15年的房屋贷款,并且使用较低的利息偿还贷款。
  • 合并债务:如果你有多笔贷款,将它们合并为一笔贷款可以帮你降低利率,而且综合付款更容易偿还。例如:你现在有3张信用卡,三张都不同利息,你可以申请合并三张信用卡的债务,一起偿还,这样的好处是你很有可能可以拿到更低的利息,而且不用分开付。
  • 更改你的贷款类型:如果使用浮动利率贷款,你可以透过 Refinance 来更改成固定利率贷款。例如:当经济不景气时,市场浮动利率高,这个时候如果透过 Refinance 来启动固定利率(通常在4% - 5%之间),帮贷款者省了很多利息。
  • 还清到期的款项:有些款项必须在特定的时间内偿还,但如果你没有这么大笔资金可以一并支付,你可以 Refinance 来为自己争取更多的时间偿还债务。


美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在在线查找贷款额度,很多还提供 Online Refinance 服务:过程全部都在在线完成。这些再融资服务少掉了实体店面的租金,在价钱方面还可以压更低。

1. Quicken Loans:美国最大的在线贷款公司,除了15年和30年的期限选择,还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

2. Rocket Mortgage:Quicken Loans 的附属公司,基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构,然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

3. AmeriSave:标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录,三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

4. Paramount Bank:提供各种贷款种类的报价,包括 Jumbo,Conventional,FHA,VA 等等,标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation:非常直观好操作的接口,透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价,在线就完成,非常少人为介入,所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>


Refinance 有什么缺点?

并非每个人都适合申请 Refinance。其实有的时候 Refinance 前期的成本可能高的不要不要的。究竟 Refinance 有哪些缺点呢?

  • 交易成本:Refinance 其实是很昂贵的,特别是房屋贷款,收盘的成本可能会高达数千美金。在申请 Refinance 之前,务必先了解贷方的处理费和手续费。
  • 更高的利息成本:有些人 Refinance 可能会适得其反,尤其是你延长贷款期限时,可能反而需要支付更多的债务利息。
  • 失去贷款能力:因为 Refinance 也算是贷款申请,切记凡是贷款相关作业都会影响到自己的信用。也许会因为 Refinance 而让自己的信用打折。


什么时候 Refinance 最合适?

很显然的,大部分人会想 Refinance 是想要省钱,但在以下这几个情况下,你可以适当的考虑 Refinance:

  • 信用评分变高了:如果你在信用低的时候申请贷款,相对的你的利率可能会比一般民众还要高,但经过一段时间,也许你的信用评分变高了,你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。
  • 房屋装修:如果你买了房子,过一阵子房贷利率低了,或者房贷还得差不多了,你可以申请 Refinance 把家中需要长期贷款的项目刷新,例如增设游泳池、改装房间、翻新房产,假设你的信用良好,你可以利用 Refinance 把房贷缴完,然后用剩余的钱完成家中需要改装的支出项目。
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