你是否仍在犹豫要不要把老房子租出去买新房?这其中的规则和细节务必要留意

8 个月前
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时事新闻
 

你可能正在发愁,要不要把现在住的房子租出去?弄清楚这其中的税收影响、是否符合资格甚至你对房子的依恋程度,都是至关重要的。据伊利诺伊州Schaumburg的房产经纪人说,如果你从未做过房东,成为一名房东可能会让你感到害怕。“把房子租出去肯定有利有弊,我也经历过,但当时我并没有意识到这其中的起起落落,情况真的取决于你的房价和你付的钱”。

“拥有投资性房产的部分好处是,你可以把所有的装修和维护费用一笔勾销。但当你卖掉它时,随着价值增加,你必须为所有的利润支付增值税,这可能是一笔很大的开支,特别是如果你在房价大幅上涨的时候买了一套房子”。

比如,假设你花了$10万买房子,现在它值$20万,你决定租住几年。然而你厌倦了当房东,所以决定把房子放在市场上出售。“这增值的$10万就成了应税的钱。但如果你还住在里面的时候就把房子卖掉了,那$10万就是免税的,这就是最大的区别”。

另一方面,如果你花了$20万买房子,现在它仍然值$20万,那这其中就没有增值税的问题了。如果你打算购买第二套房子,将它作为投资可能是个好主意。

租房买房的借贷规则

贷款机构将对房主把主要住宅转为租赁房产实施某些规定,他们需要确保你能应付两套房子,特别是如果你没有做房东的经验。首先,你要看看在没有租金收入的帮助下,你是否有资格在现有债务的基础上申请新的房贷。如果可以,你就不需要额外的文书工作来核实你的房子未来的租金是多少。

但让我们假设你需要这笔收入才能有资格购买新房。你需要申请Fannie Mae Form 1007,这是一个单户可比租金表。就像一种评估,但只是租金收入而不是房屋价值。这份表格将由持证的评估师填写,可由贷方订购。这份文档会将你的家与所在地区类似的出租屋作比较,估计你每月能赚到的租金。

除了贷款的要求外,1007还可以让你知道你可以收取多少租金。你在储蓄、退休和投资帐户中需要的钱数取决于你要搬走的房子的贷款,以及你拥有的融资房产的数量。

在银行或投资帐户中,你需要有:

1-4融资房产:所有房贷未付余额的2%

5-6融资房产:所有房贷未付余额的4%

7-10融资房产:所有房贷未付余额的6%

记住,新房产不能算作融资房产之一,根据这个定义,大多数将自己的房子出租然后购买新房的买家将只有一套融资房产。比如,你准备把现在住的房子出租出去,你有$20万的房贷。贷方会要求你有$4,000的可用资金作为“准备金”,你的贷款人也会提供1007表格,以确定预估的租金。如果你不需要当前房屋的租金收入来申请新贷款,你可以跳过这些要求。

专业人士建议,可以找当地的房地产经纪人来交流一下,那个人会知道租赁市场是否强劲,你每个月能拿多少钱以及如何成为一个房东。此外,在成为新房东之前,可以联系你的会计师,了解所有可能影响你的新税法的消息,以及你的财产税可能是多少。

还有很多人没有考虑到的一点就是,多老房子的感情。“这所房子就是你的家,你的孩子在那里长大,它或许陪伴了你很多年。几年后,当这些房客搬走的时候,你会发现他们并没有小心的照料你的家,地毯上有污渍,墙上有划痕。对这所房子的感情是很难克服的,但如果你只是买一套投资性的房产,那么严格来说这就是一个数字游戏了,也就没有这些问题了”。

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目前房屋贷款利率仍然位于历史低位,对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息,已经贷款买房的可以趁机做 refinance,如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

应该雇佣一个房屋管理经纪吗?

Laura Adams是加州的个人金融专家,在过去的几十年里,她出租了很多房产,当一切手忙脚乱时,她就雇佣了一名房屋管理经纪。“他们给我的租金比我想像的要高,在获得优质租户方面做得很好”。

如果你想尝试出租老房子,寻找合适的租户可能相当耗时。你需要检查他们的推荐信和信用评分、一遍又一遍地展示房子、弄清租赁协议,这种时候房屋管理经纪就可以帮上忙。但在决定任何事情之前,实地考察下你能从出租的房产中获得什么才是更重要的。

“如果你认为你能得到1000美元,而它实际上只有750美元,那么这与你的计划是不相符的。如果有出租的房产,就上网和其他差不多的房产比较一下,这是一个很好的方法”。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

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来源:  mymortgageinsider.com
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